如果大家不太健忘的话，都会记得2007年全国楼市最疯癫的城市，要属深圳。因为当时深圳市场中投资投机比重全国最高，很多港人蜂涌抢房。所以，2007年全国最先调整的城市，也是深圳，其房价跌幅在2008年绝大部分时间，都是全国最大的。

其实，即使是火爆的2007年，全国楼市整体而言，都很难说存在多大泡沫，但一线城市房价偏高却是不争的事实。那么，今年以来同样是成交量快速放大，房价快速上涨，一线城市中同样出现了一定规模的投资投机需求。哪个城市的投资投机比重最高，哪个城市房价又现明显泡沫？答案：还是深圳。

国际经验认为，一个商品住宅市场中，投资投机需求比重超过20%就不正常了。实际上，在我国当前，很难评测市场中到底有多大比重属于投资投机需求。但可以从一个角度进行分析——那就是观察成交价格结构的变化情况。高价房子成交比重增加，基本可以认为投资投机比重上升，因为这类需求偏好中高端住宅。

接下来，不妨分析一下近几个月京、沪、深三大一线城市的情况。

1、北京成交价格结构图（单位：元/平方米）:高档成交猛增!

从成交价格结构来看，北京高档项目成交比重有明显上涨，比上个月高4个百分点，占成交总量的12%，说明高端投资资金不断涌入楼市，其首选目标就是高端物业。但中高档的成交比重基本没有变化，说明普通的投资投机需求规模有限。与此同时，中档及以下比重变化不大，说明自住需求并没明显萎缩。

2、上海成交价格结构图（单位：元/平方米）:中高档增幅大于高档!

 从成交价格结构来看，上海中低档价位项目虽然仍占市场主导，但比5月份最高位下降了10个百分点，占成交总量的52%;中档项目比重比上月提高3个百分点，占成交总量的14%。高档比重略升1个百分点，占成交总量的8%，高端投资增量明显小于北京。但中档和中高档皆有增加，说明改善需求和投资需求加快释放。

3、深圳成交价格结构图（单位：元/平方米）:中高档与高档狂增!

从成交价格结构来看，深圳低档项目比重继续走低，说明刚需萎缩。请大家注意：7月与4月相比，高档比重由大升16个百分点，中高档比重上升8个百分点。幅度远远超过北京和上海，这证明深圳商品住宅市场的投资投机比重远远超过京沪，其市场形态可以说在一线城市中，也是全国楼市中，属于最不健康的！