随着中央经济工作会议尘埃落定,市场对于中国经济明年的走势迅速形成一致性看法,即2010年中国经济将实现更强劲、更平衡的增长,GDP将重回9%-10%的区间范围,通货膨胀水平仅为温和。整个房地产市场的强劲复苏,尤其是一些主要城市房价的快速上涨已经引起许多市场观察家、政策顾问以及普通民众的不满,并呼吁政府采取行动。
   加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议要求,地方各级政府要切实负起责任,结合当地具体情况,采取针对性措施,促进房地产市场健康发展。在“国十三条”后再度为地方政府提供了政策调整的空间。一周时间里,高层已三次对楼市表态。
    这样的大环境下,楼市的一路狂奔显然也该进行修整。具体到地方,广东省政府出台“粤十五条”以应对金融危机对房地产及其相关行业的影响,这些救市措施是否延续下去?而在这样的政策调整之下,楼价的拐点会否再次降临呢?
    房价走向:应声下跌可能性不大
    从区域市场供求关系、政策环境、信贷环境、城市发展和利好角度分析此次国务院常务会议明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,明显较之前高层释放出来的信号更为强烈。业内专家认为,这说明部分城市现在房价问题已经非常严重,到了中央必须出手调控的地步。
    广州市国土房管局统计,2009年11月,广州市十区一手住宅交易均价为10282元/平方米,同比上升9.5%,环比上升2.0%。广州楼价是否会再现2007年“927新政”后的再度下调?答案其实并不简单。
    记者从中介公司了解到,广州不少投资客在10月份出现了不少抛盘,对年内升幅较大且质素一般的市区房产进行了获利了结。但在11月则有一部分防通胀需求再度入市,购买投资型公寓和豪宅类物业。满堂红地产的成交数据显示,11月份100万元/套以上的二手房成交比例达21.9%,与上半年相比增加了大约10个百分点。
    在政策层面,相比“国四条”的导向性和营业税免征期限由2年提高到5年的调整,中央明确将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策表明,明年的新增贷款数仍然会保持较大规模,特别是在资金充裕的上半年,楼市很可能仍然“不差钱”。在政策环境和信贷环境方面,明年初很可能延续今年以来的宽松状况,楼市应声下跌的可能性并不大。
    就广州市场而言,许多投资者认为2010年面临亚运会利好、武广客运专线开通、广佛同城和珠三角一体化,这些具有独特性的利好也有助于广州楼市会比其他城市更具投资吸引力。在供求方面,有不少人担心亚运停工2个月会造成楼市进一步供求紧张,这种担心并非没有道理。自2005年起,广州一手房的成交面积一直大于竣工面积,而且今年上半年广州楼市的开工量萎缩,也会对明年的供应造成影响。而且明年中心城区的供应量相对较为旺盛,高价盘层出不穷,也会对均价带来一定的拉升作用。　
   政策走向:“粤十五条”去留随中央政策
    2008年12月底,国务院出台了促进房地产市场健康发展的“救市”政策,为了让政策落地,让市场和行业尽快复苏,广东在今年3月出台了“粤十五条”。应该说,“粤十五条”极大地促进了楼市的回暖。对于广东房地产的健康发展,特别是对金融危机情况下促进房地产的发展起了很好的作用,而且随着时间的推移,这个作用会更加显现出来。早在10月中,广东省建设厅住房与房地产业处曾表示,“粤十五条”是否会延期,需要等数据出来后再分析决定。
    随着目前楼市的热销乃至火爆,本周,广东省住房和城乡建设厅党组书记、厅长房庆方明确表示,广东为了让房地产市场和行业复苏而于今年3月出台的“粤十五条”中,有几条的确是年底到期,到明年将终止。“比如现在国家明确二手房的营业税期限由原来两年调整到五年。其他一些具体条款是否保留,还要根据国家的土地、税收、金融的政策再确定。如果现在中央政策有一些调整,那么广东肯定要服从。”
    整个房地产市场的强劲复苏,尤其是一些主要城市房价的快速上涨已经引起许多市场观察家、政策顾问以及普通民众的不满,并呼吁政府采取行动。这样的大环境下,楼市的一路狂奔显然也该进行修整。
    12月9日,国家发改委主任张平表示,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,要抑制投机性购房。国务院总理温家宝本周一主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,要求遏制城市房价上涨过快。“房地产市场对国家政策非常敏感,最近高层言论似乎意味着未来楼市拐点若隐若现。”
    中国房地产研究会副会长顾云昌认为,要抑制投机,不仅要增加市场供应,同时还要看信贷政策。“比如二套房的首付比例调整可以改变过多的投机行为。”顾云昌指出。
    专家认为,明年房地产市场肯定将会调整,形式正如国务院会议所言的两端同时调:一方面赶着开发商和地方政府加大供给,另外用财政税收和货币政策打压投资性和投机性需求。“在此背景下,房地产市场可能会下滑,但是不会那么严重。因为这次要赶着开发商开发。”
　　行业动向:更多鼓励中低价位楼盘开发
    作为2007年楼市调控的标志性政策,“90/70”政策当年在出台后引发业内激烈争议,针对当时不少换房群体普遍追求大户型单位的需求,不少开发企业采取了两套小单位连通、偷面积等多种手段应对。“90/70”政策究竟在多大程度上对房价调控发挥作用,各方专家看法不一。
    随着2009年楼市政策转为鼓励自住购房消费,改善型购房群体和投资客开始进入市场,以大户型、地段好为特征的豪宅产品迅速成为拉动市场的一大热点,并带动广州楼市成交量和楼价双双回升。至此,广州对于“90/70”政策的执行也趋向灵活,已经事实松绑。对于90/70政策的松绑上,也引发了公众的不同看法。焦点网的一项网络调查显示,有58%的市民表示不赞成广州取消“90/70”政策。在调查中有51%的市民认为取消“90/70”政策会导致楼价上升。大户型豪宅在今年的市场上横扫千军,为开发商赢得高额利润。对于许多倾向购买小户型单位的首次置业市民来说,房价再度出现暴涨局面,并被抬升至难以承受的地步,绝非好事。
    在中央经济工作会议明确“促转变”为明年经济增长重点之后,当前房地产市场消费中出现的投资投机性购房热潮将被进一步遏制,而包括首次置业和改善型置业在内的自住购房消费将继续获得大力支持。在以相关政策对市场供应调整的可能性上,明年90/70政策是否重出江湖,也成为业内的关注点之一。中原地产项目部总经理黄韬认为,90/70政策在此前并不为市场所广泛认可,这个提法在明年的政府政策中将被淡化。他判断政府将更多地鼓励中低价位楼盘开发,而不是刻板地限制户型面积,同时会从政策优惠等多种手段来支持自住房消费,进而促进房价的回稳。
　记者观察
    政策缘何发生逆转?
    几天之内,中央对楼市的表态发生了重大转折,从中央经济会议上的吹暖风到营业税优惠停止,再到本周初“遏制高房价”的严厉措辞。逆转速度之快令人眩晕,但也有迹可循。
    坦率地说,从今年初起,主要城市房地产市场成功实现了“V”型反转,这是从上到下都没有想到的事。不但宽松的信贷环境导致大量资金从实体经济中流入股市楼市,也让部分因上一年销售太好或收缩战线过冬而上半年缺货的开发商“被踏空”,更在年底让政府层在是否收紧政策的问题上很纠结。
    笔者揣测,之所以中央的态度在几天时间内出现了戏剧性的转折,关键因素是12月10日国家统计局公布的地产数据:11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,创年内最高纪录；新建住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅比10月份扩大2.2个百分点；新建住宅销售价格上涨的城市有67个,价格下降的城市有3个。特别是在涨幅最大的5个城市:广州14.7%排在首位、深圳12.6%紧次其后。
    中央经济工作会议和随后的第一次国务院常务会议原本确定了比较温和的调控安排,仅取消营业税优惠来给楼市投资热降温,总体上希望各地的房价上涨势头能够软着陆。但11月的房价数据显示涨幅已经非常严重,特别是广深两地的涨幅,一直较为保守的国统局数据甚至比当地房管局的统计涨幅还要高,显然部分城市房价快速上涨的势头必须得到“遏制”。
    相信此次“国四条”出台后,今年房价上涨幅度较大的广深两地会很快出台地方性的抑制措施,毕竟中央已经将调控的部分权力下放给了地方,“粤十五条”也是在“国十三条”的基础上增加了符合地方特点的内容,地方政府在楼市调控方面具备“能放也能收”的施政能力。
    诚然,各种市场因素决定了广州楼市2010年的市场温度不会降低,但也已经到了做好降温准备的时候。哪里的房价上涨影响了经济发展和社会稳定的大局,哪里的楼市就可能挨板子。中央虽然没有明说,或许已经有了答案。