房地产调控持续进行,各方面对调控可能产生的负面影响有所担心。特别是5月份PMI(采购经理人指数)较4月份下调了1.8个百分点,加上多家机构预测5月份的CPI涨幅将超过3%的温和通胀“心理警戒线”,房地产调控带来经济下滑的声音开始增大。
那么,房地产调控会否导致“经济的二次探底”?本报记者采访了交银国际董事总经理杨青丽。她认为,中国内地的房地产市场相对坚实,可以采取适当措施慢慢消化泡沫,从而不引发对经济的较大冲击。政策调控使得房价具备软着陆的条件和可能。
杨青丽:调控对经济肯定会有影响,但不至于导致经济下滑。相反,如果房地产市场的调控能够奏效,反而有利于经济更加平稳增长。
A股市场的过度下跌,我们认为的确包含了对房地产调控引发的经济负面冲击的担忧,也是投资者对政府把控稳定经济局面的能力有所质疑。
中国房地产报:对于房地产调控可能产生的潜在风险,你有何判断?
杨青丽:中国房地产价格的估值无疑处于全球较高水平,但是这个泡沫并非已经到了即将要破裂的薄弱程度。主要原因在于:一是房地产贷款的首付比例平均为五成,应该说很高,远高于美国泡沫破裂前的情形;二是房地产抵押贷款在个人存款中的占比还很低,远低于美国、欧洲,也低于日本。换句话说,中国的高房价是由较高收入者推动的,总体上贷款风险较低。中国内地远没有到美国近年的过度扩张住房贷款的地步。
中国房地产报:对未来的政策走向和市场前景,有什么样的预期?
杨青丽:从大的政策逻辑上来说,短期不会有“杀手锏”政策,但是会保持一定的舆论压力,让市场有一定预期,在适度把握政策的情况下,在市场还比较坚实的前提下,楼市应该不会“硬着陆”,能慢慢地挤出泡沫。
一个比较乐观的情景是,政策能控制房价涨跌空间,然后尽量拉长消化存量房的空间。在政府与市场的博弈中,房价能够保持平稳,在严厉政策预期下,逐渐消化存量房,同时留下新增一手房成交量的空间,从而对冲政策对经济增长、政府财政的冲击作用。
另一个可能的情形是,通过制度变革来解决房地产泡沫问题。如房产税等政策尽快执行,适当限制占有太多房地产资源者,同时加大供应量,方式是打破政府垄断供地,放开参与土地竞价资格,由此加大房屋供应量,既能压低房价又能保证新房成交量,财政收入不会受太大负面影响,经济增长也有所保证。只是房价下跌可能会影响银行信贷资产的质量。