关于赴厦门、博鳌等地学习考察的报告
为深入了解当前及未来一段时间内房地产市场的发展动态，促进我市房地产企业与建材供应商之间的交流合作，学习其他城市优秀房地产项目的开发建设经验，根据市房协年初工作计划，结合会员单位的意见和要求，8月5日至16日，由市建委副主任、市房协会长宋艳丽带队，部分副会长及规划、房管、设计等单位负责人一行十余人，赴厦门、博鳌参加了相关房地产论坛，并考察了海南、深圳的一批优秀房地产项目，现将有关情况报告如下：
一、参加论坛情况
主要参加了厦门第二届中国开发商考察采购团暨中国低碳建筑品牌论坛和2010博鳌房地产论坛。
1、参加了第二届中国开发商考察采购团暨中国低碳建筑品牌论坛。
8月6日，第二届中国开发商考察采购团暨中国低碳建筑品牌论坛在厦门举行。此次论坛由中国消费者协会、中国房地产业协会、中国建筑装饰协会等六家国字号权威协会组织以及新浪网、中国房产信息集团等三家境外上市公司联合发起。此次活动主要目的是为房地产开发商、低碳建材商和样板间设计师之间建立共赢的平台，促进产业链之间合作发展，推广低碳优质建筑部品应用，降低采购成本。论坛就建立以低排放的建筑体系，长寿型住宅研发与实践，百年建筑评价指标体系研究等问题进行了深入交流探讨，中房协会长刘志峰在致辞中回顾了我国30年来城镇住房制度改革取得的成就，阐述了绿色低碳建筑的内涵，指出了住房建设和发展中存在的一系列问题；中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱通过对上半年土地出让、房屋存量、成交量和成交价格等数据的详细分析，认为调控已经取得了重大的顺利和很好的效果，同济大学建筑系教授来增祥结合自己对上海世博会场馆的实际考察，详细介绍了什么样的建筑是低碳建筑以及如何设计建造低碳建筑；中宇卫浴董事会主席兼首席执行官蔡建设在发言中介绍了本企业在生产低碳、健康、环保产品方面的创新与努力，指出低碳是家居行业发展的必然趋势。威海丰荟集团孙树旭总经理受邀参与“政策重压下利润最大化保障——谈如何降低采购成本”的讨论并发言，他在发言中介绍了海映山庄项目在精装修中采用的一体化装修做法，详细讲解了一体化装修具有的降低成本、保证质量等优点，并热情邀请有实力的建材企业到荣成考察建厂。众多专家学者的发言激发了与会人员的讨论与思考，进一步加深了与会人员对低碳建筑的认识和了解。论坛还组织与会人员参观了中宇卫浴的生产工厂，促进了房地产开发商与建材供应商的采购洽谈与交流合作。
2、参加了2010博鳌房地产论坛
博鳌房地产论坛源于2001年8月，已连续成功举办九届，今年为第十届，论坛定位为中国地产界首脑级会议、中国房地产界思想性论坛，是中国房地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛。每年吸引大批房地产行业、金融投资机构、知名新闻媒体的高级别领导参与，今年参会人数更是超过了700人。包括国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，中国房地产业协会副会长朱中一、华远地产股份有限公司董事长任志强、北京大学国家发展研究院院长周其仁等数十位业内知名人士参加了本次论坛。论坛就中国经济与房地产新政、行业变局与企业转型、市场化的房地产与制度突围、中国房地产新边疆等命题进行了深入解读和探讨。与会专家学者纷纷发言，朱中一在发言中通过对上半年土地供应量、房价涨幅等数据的分析，认为近期中央政府调控楼市的政策不会松动，但从长远来看，房地产业中长期的发展前景依然是好的；巴曙松详细分析了日本房地产业发展的四个阶段，并与我国房地产业的发展进行了对比，指出我国住房市场存在存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡、城镇住房存量新建住房占比仍然比较低等问题，应当认真借鉴日本房地产业发展中的经验教训；任志强做了题为《中国房地产政策与市场化思考》的演讲，提出企业要顺应政府的调控政策，各级政府应当少建经济适用房、多建廉租房，未来的房地产市场依然是供不应求等观点，引起了与会人员的争议和讨论；周其仁在发言中分析了金融、外贸政策对房地产市场的影响，提出了让农民土地在市场吸引下，从原来非市场状态转化为市场状态，从而增加财富创造，平衡高度外向的经济的观点。论坛组委会还颁发了“2010中国地产风尚大奖”，并组织与会人员观摩了雅居乐清水湾项目。
二、项目考察情况
主要考察了海南的鲁能三亚湾新城、半山半岛、东和福湾、雅居乐清水湾及深圳的华侨城波托菲诺、三湘海尚、宝能太古城等7个项目。
1、鲁能三亚湾新城
鲁能三亚湾新城处于三亚湾核心区域，规划面积6.8平方公里，由1600亩迈阿密游艇社区、2500亩商业娱乐生活城、2500亩城市高尔夫绿地社区构成。依照迈阿密作为整体发展的规划蓝图，综合了休闲度假、游艇观光、康体疗养、高尚体育、购物、娱乐、餐饮以及居住等功能，构成了一座将度假与生活完美平衡的大城。其中央核心区的美丽城片区以美丽、时尚、动感、活力为灵魂，以演艺、选美、影视、会展与拍卖、时尚发布为主题，大力发展美丽时尚文化产业，并不断拓展上下游产业链，将打造全球首屈一指的演艺中心、美丽时尚中心、会展中心、影视中心。
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2、半山半岛
半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛，是由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。总占地面积2066多亩，总建筑面积100多万平方米，其中住宅项目用地面积约208.2亩，位于整个项目的东侧，被两山一海所包围，规划建筑有6栋板式高层观海公寓，均为31层百米高层，海景高层约从20米的海拔高度上开始建设，第一层就可以看到海景，户户均可观海，有的甚至可以纵观双海湾，地理位置相当优越。6栋公寓共计1302套，户型有两房、三房、四房及复式，套内面积从90到250平方米不等，停车分为室外停车和地下停车两种方式。屋顶都集中设置太阳能集热系统，以节能环保的设计理念供给住户用水，充分利用海南的日照资源，同时减轻建筑屋顶的日照辐射热量，最大限度的节省能源，提供住户舒适的生活环境。
3、东和福湾
东和福湾项目位于三亚市与陵水县的交界处的土福湾内，占地约1000亩，海岸线长约750米,地块纵深1050米左右。项目定位为国际专业化休闲旅游度假新城，包含度假酒店式一线海景公寓（四星级以上标准）、度假独院泳池平层别墅、五星级酒店、商业街等。建有连排别墅共约570套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，面积约68—137平方米，均为豪华装修、全精装、全家电，拎包即可入住。为了突出其产品区域内的不可复制性，社区的整体设计是以纯正的古典西班牙风格为主线，并贯穿整个项目，配以具浓厚热带风情的精美园林。项目充分结合建筑、本地植被特点及西班牙园林的特点，设计出了以“水”为核心的纯正西班牙式热带园林景观，体现出一种人与园林、建筑的自然融合。
4、雅居乐清水湾
由雅居乐地产和著名金融投资机构摩根士丹利共同开发，总投资超过200亿元，开发周期约10年。总占地面积2万亩，建筑占地面积1.5万亩，总建筑面积达900多万平方米，海岸线绵延12公里。项目聘请世界顶级设计公司负责该项目的建筑规划、市政景观、高尔夫球场设计等，将其构筑成有高尔夫别墅、海景别墅、海景公寓、滨海洋房等高尚寓所，并拥有54洞高尔夫球场、6家超五星顶级酒店、2家贵族游艇会、商业中心等一系列配套完善的综合旅游地产项目。清水湾房地产项目分为金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩、星海传说4个组团，分别建有欧式、泰式等不同风格的别墅群，其中的泰式别墅，面积为105平米—180平米，任意户型均赠送地下一层，赠送比例超过1:1，全部精装修，装修标准达到3500元/平米，吸引了全国各地大批购房者。
5、华侨城波托菲诺
华侨城波托菲诺总建筑面积达108万平方米。整个区域规划以意大利波托菲诺为蓝本，将其千年文化与华侨城旅游文化有机融合，结合华侨城的旅游文化、自然山水资源精心构筑。整体建筑根据原有的地形地貌，依势而建，区内以7万平方米的燕栖湖和4万平方米的天鹅湖为中心，以香山中街为界线划分开来，形成两个自然的组团（纯水岸、天鹅堡）。规划出沿湖畔山的独立别墅、联排别墅、多层、小高层、高层等多种住宅类型，其独特的意大利风情商业街、广场、塔楼、园林、会所以及广场，营造了极具人文气息的高尚社区。
6、三湘海尚
三湘海尚项目东临深圳湾，西望大南山，距西部通道仅百余米，是深圳湾口岸进入南山及福田区的咽喉之地。总占地92747平方米，建筑面积185495平方米，其中住宅约15.2万平米，商业3.3万平米。容积率2.0，绿化率90%，建筑覆盖率11%。由9栋高层(建筑高度分别为70米、90米、100米)及5排多层住宅组成。全架空，全板式设计，户户南北通透。小区园林景观设计以“森林、海洋、活力”为主题，将海洋文化、森林文化及都市文化融为一体，连接东西向设计主要景观轴线和主、次入口，把山海等外界景观资源最优化的借景引入小区内部。小区内网球场、室内外双泳池等配套齐全，采用太阳能路灯系统、地面渗水系统、社区水的循环系统等，环保节能水平较高。
7、宝能太古城
宝能太古城位于深圳南山后海湾核心位置，该区域东、南临深圳湾，北接南山区中心，紧邻香港西部通道。总建筑面积约43万平米，由17座24-32层的高层建筑组成，分南北二区，并由空中走廊连通南北。北区主力户型为130-170平方米三房四房，207-306平方米四至五房及顶层复式；南区主力户型为40-89平方米一至三房，全部精装修交楼。项目拥有四个核心价值点——深圳湾唯一都市综合体、43万平方米超大规模、10万平方米旗舰 mall、双地铁无线接驳。
三、对我市房地产开发的几点启示
通过此次考察，考察人员普遍感受到了与这些先进地区存在的差距，认为在规划、设计、建设等方面有很多值得我市房地产企业学习和借鉴的地方，主要有以下四点：#p#分页标题#e#
1、开发规模大，配套设施完善
在考察的这7个项目中，除三湘海尚、宝能太古城两个项目规模稍小之外，其余5个项目无论是占地面积还是建筑面积都是非常惊人的。以雅居乐清水湾为例，项目总占地面积2万亩，其中建筑占地面积1.5万亩，总建筑面积达900多万平方米，海岸线绵延长达12公里，每个组团的开发面积都是以平方公里为单位，且施工和销售进度非常之快，很多房源开盘即售罄。造成销售如此旺盛的重要原因之一就是配套设施完善，考察的这些项目中，道路、绿化、会所、广场等设施完善齐备，并且普遍配套有大型的商业和娱乐设施，部分项目甚至配有洲际酒店、潜水基地、高尔夫球场等，使业主不出社区即可享受到全方位、高品质的服务。这些项目已经不再是传统意义上的住宅小区，而是一个个配套完善、功能齐全的真正的“新城”，业主购买的也不再仅仅是房屋，而是包括房屋、环境、娱乐、服务等在内的综合产品，这无疑大大提高了项目的附加值。威海的房地产项目与之相比，除部分优秀项目外，大部分项目规模普遍较小，配套设施只满足基本的居住需求，产品附加值低，没有形成房地产项目除了卖产品还要卖服务的理念。在今后的开发建设过程，我市的房地产企业应重视配套设施的完善与提高，在卖房的同时提供高品质的配套服务，提高项目附加值，吸引高端消费者前来购房置业。
2、充分利用政策，发展旅游地产
这一特点在三亚的项目中体现的尤其明显，海南省的支柱产业是旅游业，房地产项目除了少部分供当地人居住外，大部分是针对前来海南旅游度假的高端人群开发的，今年国务院办公厅公布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地后，更是刺激当地的旅游房地产的蓬勃发展。从在三亚考察的几个项目看，项目的定位非常明确，那就是充分利用国家政策，借助海南建设国际旅游岛的东风，大力发展集居住、旅游、度假、购物、娱乐等于一体的综合性旅游地产。事实证明，这种定位是成功的，三亚的众多旅游地产项目往往是开盘伊始就销售一空，销售场面十分火爆。威海是国际人居城市，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，地理位置和气候条件十分优越，但目前威海的房地产项目普遍以纯居住为主，除少数高端项目外，其他绝大多数项目仅仅是为了卖房而建房，并没有充分利用威海优越的自然条件。威海漫长的海岸线、舒适的气候环境等旅游度假资源没有得到有效开发，部分房地产项目甚至在建设过程中对原有的自然资源造成了很大的破坏。随着国家房地产调控政策的相继出台，未来纯住宅类项目的发展空间将被一定程度的压抑，我市有实力的房地产企业应当顺应当前的大环境，结合威海的地理和自然环境优势，开发一批高端的商业地产和旅游地产项目，大力提高产品附加值，促进我市房地产开发规模档次进一步提高。
3、规划设计理念先进，空间利用率高
所考察的几个项目，无一例外的聘请了国际、国内顶级设计部门进行了前期策划、中期规划、后期单体的设计，设计理念超前，整体设计恢宏大气，细节处理精致巧妙，尤其在空间利用上有很多值得学习之处。例如在地下空间的设计中，通风和采光一直是比较难以处理的问题，而雅居乐清水湾的泰式别墅采用了在地下室三面开设采光井的做法，不但解决了采光问题，而且保证了空气的清新，使得地下空间除了传统的储物、停车等功用外，同样可以用来休息居住，并且由于地下室属于赠送的面积，使出售与赠送的面积比例达到1:1，而在使用功能上与地上空间没有任何分别，这种设计受到了购房者的热烈欢迎，首期50余套刚一推出便被抢购一空，充分证明了这种设计的成功。这种设计理念对威海房地产项目同样具有借鉴意义，从近两年外出考察的情况看，一些先进地市的开发商都是在不违反政策的前提下，在设计方面挖空心思增加空间的利用率，让利于购房者，从而做到互惠双赢，这种做法尤其值得我市房地产企业学习推广。
4、全部采用精装修，降低资源消耗
目前“毛胚房”对建筑和环境的损害已众所周知，业主自行装修造成的巨大浪费也触目惊心，而此次考察的所有项目全部都采用精装修，彻底淘汰了“毛胚房”，并且装修的质量和档次普遍较高。这样做的好处显而易见，一是大规模采购可以节约采购成本，并且建材和施工质量有可靠保障；二是避免了业主自行装修带来的破坏建筑结构、浪费巨大、污染环境、引发邻里矛盾等诸多问题，并且可以使业主不再为装修耗费大量的时间和精力；三是有利于建筑业、装修业的工业化、规模化和产业化发展，促进房地产下游产业的兴旺发达。但目前我市精装修率较低，主要是由于居民的住宅装修理念落后，开发商推广积极性低、政策扶持力度不够等原因造成的，未来应加大宣传力度，提高消费者对全装修住宅的认可度，出台相关扶持政策，引导开发商开发适销对路的精装修住宅，提升精装修推广率，促进我市住宅品质的进一步提高。
