本轮房地产调控始自去年12月末提出“遏制房价过快上涨”的“国四条”,至此后,关于房地产调控是否达到目标的重点便都落在了“房价”上。对此,笔者以为,如果单从房价这一指标看房地产调控效果,未免太显狭隘,也过于短视。与其说房地产调控单纯是为了打击投机稳定房价,让更多的人买得起房,倒不如站在十一五规划结束与十二五规划开启的时间交替点上来看待此轮调控。

回顾已出台的政策措施,除“限购”的确是特殊时期下不得已而为之的政策外,其余多项措施均属于对房地产市场的“调理”,如同中医的“清热泻火”。

尽管在2009年末的中央经济工作会议上,房地产就不再被表述为支柱产业,但这一产业在我国国民经济中发挥的作用,在短时间内也确实是其他产业所不能替代的。“经济结构转型”是十二五规划的重中之重,房地产在转型的这五年中同样担负着重任,一方面要带动中国经济增长,另一方面又要逐渐“松绑”经济发展。

房地产作为商品,兼具着投资和消费的双重属性,十二五规划建议中提出“坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点”,这就意味着,民生是十二五发展的一个基本点。回归到此轮房地产调控,从8月份开始,李克强副总理就反复强调加大安居保障工程建设力度,这也是从长远的角度让房地产回归“民生”本质的一个途径。

十二五规划中专门对保障房建设进行了专门的描述,加强土地、财税、金融政策调节,加快住房信息系统建设,完善符合国情的住房体制机制和政策体系,合理引导住房需求。强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平稳健康发展。

“国十一条”出台,首套房首付比例二成,二套房贷首付比例不得低于40%,此时,房贷比例尚留有商业银行风险自控的门缝;4月份出台的“国十条”再度收紧银根,明确二套房贷首付提升至五成,贷款执行1.1倍利率,部分热点地区暂停发放三套房贷;9月份的“五项措施”连首套房首付二成的优惠也取消了,同时全面取消三套房贷。从短期来看,这一措施确实会伤及刚性需求,但从长远来看,却能降低房地产风险,维护房地产市场长期健康平稳的运行。

从12月1日开始,《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式实施,此后,北京市商品房预售资金将全部存入商业银行设立的商品房预售资金监管专用账户,此前,广州、南京、郑州、石家庄多个城市也出台并实施类似监管规定,浙江的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》已经从本月初正式实行。

尽管各地预售资金监管条文的表述略有不同,但传达的信号却高度一致,那就是确立确保预售资金用于商品住房项目工程建设的“专款专用”原则,以及由商业银行开设专用账户监管开发商预售资金使用的制度。对监管部门而言,对房地产调控而言,与其说预售资金监督是房地产调控新政的权宜之策,不如说是完善商品房预售制的一项长期制度。

从加大保障房建设力度到首套房首付比例优惠取消,从开发商拿地首付50%到商品房预售资金监督,房地产调控步步深入精准打击投机客,看似会“误伤”刚需,然而站在这个十二五规划即将到来的时间点来看,这一切的调控措施都不仅仅是调控那么简单,它还承担着开启房地产在十二五期间平稳运行的重任。