2010年4月开始了被人们称之为房地产业“史上最严”的一轮调控新政。随后，10月份“史上更严”的新一轮调控政策出台。一时间，楼市似乎又要进入新的全面调整期。
　　究竟新政该不该如此苛严？有没有实效？楼市要不要强力调控？怎么能有效调控？为什么看上去房价屡调不下甚至越控越高？中国房地产业未来的发展应该走什么样的道路？如何在保民生促和谐的同时，让房地产业健康持续地发展？一系列的相关问题引发了政府相关部门、专业研究机构、民间和媒体的热议。笔者在房地产业界工作了二十多年，本着中立和负责任的态度，把几年来的有关思考和地产实践的一些探索写出来，就教于大方之家。希望能抛砖引玉，引来大家更多的关注和思考，共同为中国房地产的健康发展注入新的思想活力，探求新的改革发展之道。
　　
　　新政面临的问题
　　
　　一、新政必要，当注意方法。面对2009年部分城市房价飙升的现象，今年4月新政出台。新政旨在平抑房价、消除民怨，促进构建和谐社会，这是必要的，也是政府必须担当的职能和调控应有的本意。但我个人认为，各级各地政府相关政策在制定和执行过程中仍然存在一些问题，如“一刀切”，“以堵代疏”等。
　　二、房价须控，料不会大降。过高房价不仅会引起民怨，也会制约市场。当房价在自住、投资、投机和盲目跟风等四种力量的驱动下非理性上涨时，必须采取有效的措施加以调控。同时，又须认识到房价上升存在的多种复杂原因，以强压之策期待其大幅度下降几无可能。真的出现大降时，基层百姓仍然买不起，中层百姓资产会大幅缩水，财富人群则会出手收楼。
　　三、支柱产业，切不容轻视。房地产业由于其重要性强和拉动力广，事实上是国家和地方的不可替代的“重要支柱产业”。尤其是在当前国际经济环境不确定和国内经济发展充满变数的情况下，行业政策的任何轻举妄动必将波及到多个相关产业。
　　四、政府土地收入应还利于民。房价不断攀升的重要原因之一是地价的上升，要抑制房价过快上涨，对地方政府土地收入也应该进行规范，采取措施降低地价。这需要从国家综合财税体制上进行改革，降低地方政府对土地收入的依赖。
　　五、开发商群体，功与过皆有。中国房地产开发商族群的确良莠不齐、鱼龙混杂。但无可否认的是，当今中国国民经济、城市形象、居民住房和生活方式的巨大改变，广大开发商群体功不可没，故不应该在宣传上对这个群体一概“妖魔化”，而应该有正面的引导和宣传。
　　六、宏观政策应适时微调。政府实施宏观调控即表示宏观经济上有失调而须调控，但宏观调控不宜急刹车、下猛药和硬着陆，而贵在“适时微调”，诚如“嫦娥二号”奔月的轨迹，唯有适时微调才最有效用。
　　七、适时调整政策，亡羊补牢。由于市场环境瞬息万变，近年各地区的房地产相关政策有些已经因为不适合实际情况而出现问题，某些政策和规定会导致资源的损失，甚至促涨地价及房价。
　　八、民生自住，须两手解决。解决民生问题不应只是口号，更重要的是有效行动。地方政府可以用恰当的政策动员广大开发商积极参与民生人居的开发，方能从根本上解决好民生类保障房问题。
　　九、土地受限，应积极破解。因国家粮食安全而设定的18亿亩耕地红线，与城市化之间存在着两难。这个问题的解决应有创新思维，类似重庆的“地票”等创新制度值得研究和推广。
　　十、改善统计，正面引导舆论。房地产价格因地段、产品的不同而会相差迥异，如果统计数据和口径不一，数据可能会差异很大，如果对统计数据的复杂性和科学性重视不够，数据的偏差可能会误导政策制定者、执行者和受影响者，影响到他们对生产和生活的决策。因此，对房地产有关数据应该有更科学和实事求是的统计，并且媒体宣传对这些数据应有正确的解读和正面引导。
　　十一、照应困难，但不宜过度。和谐社会不是一个只考虑贫富而不鼓励竞争的社会。保障房只要能够保证最困难的人群不至于没有居住之所即可，如果照顾对象惠及面过大，则会对国家财政形成过大负担，影响整个经济的发展质量。
　　十二、支持改善，须严防投机。社会主义应是不断满足人们不断增长的物质文化需求，因此人们对居住的改善需求应受到保护，一个家庭限购一房的政策如果作为临时抑制房价过快上涨的措施无可厚非，但作为长期政策，则会伤害人们的改善居住的需求。同时，政策也应严防投机，不允许投机伤害我们的经济体。同时，我认为还应当注意别让中国人太多去国外购房，又让太多境外人来国内炒房。
　　实际上，以上道理并非新论，只是把一些建议汇集起来，供政策制定者参考。我们需要有一个正面的舆论导向，目的是为了房地产行业积极健康地发展，为了老百姓的居住民生问题能够得到妥善解决，政府、开发商、媒体和百姓都需要在正确的舆论环境下共同努力，这样政策才会有效，发展才会有动力，民众也才能够真正从中领受实惠。
　　
　　未来之路
　　
　　前面列举了新政调控面临的一系列问题，症结何在，如何因应，如何形成化解之道，如何在因应化解的同时，寻求一条新的健康的可持续发展之路，才是问题的关键。
　　首先，我们必须认识到，中国房地产的发展，时间还很短暂，在改变民生，改变中国城乡建设面貌、提升民族生活品质，拉动中国经济发展等方面，居功至伟，不可抹煞。这也是我在多年前和同道们先后提出新住宅运动、新文化地产、新东方主义等理论学说的初衷。我们的目的，是希望借助房地产这个工具，为中国经济发展助力，为中国城市建设添彩，为中国民生改善尽心。应该说，这些年来，广大的中国房地产同道们，是在恪守着这个初衷，尽力地实践这个梦想。
　　同时，我们也应该注意到，由于中国处在一个伟大的转型期，经济结构自身的不合理，世界经济格局变化的不稳定性，特别是我们政策和法制的不健全，以及房地产行业的自身建设的圆满度和行业自律都还很低，注定了房地产业在与中国经济一同高歌猛进的同时，存在很大的缺陷，具有很大的风险。因此，房地产业自身的健康发展和社会责任的承担，就成为政府在保民生与促和谐时必然要触及的方面，这也是每一轮调控都必须面对的问题，同时也是影响中国房地产发展的根本问题。#p#分页标题#e#
　　刚刚出台的“十二五”规划，明确提出了下一个5年中国经济面临的问题和未来的发展道路，改变社会财富分配方式，促进社会和谐，让整个社会的每一个分子都能够公平合理地享受社会进步所带来的红利，成为社会共识，也成为执政党坚定不移的根本方针。对房地产行业的发展来说，也就明确了未来的发展道路。
　　我在几年前曾经提出，未来中国房地产的发展，最少还有30年的好光景。之所以敢提出这样的论断，不是凭空想象，更不是一时激情的胡言乱语，而是基于对中国国情的深入研究、基于对世界经济发展走势的宏观认识，基于对房地产行业自身特点的深刻体会。
　　首先，中国作为世界上人口最多的国家，从战乱和政治动荡中安定下来，30年的改革开放所焕发出的活力，只是中国百年来所压抑的巨大能力爆发所释放出的一小部分。勤劳智慧的中国人民一旦选定了新的方向和未来发展的光明道路，所创造的奇迹，必将是震惊世界的。现在，中国国力日盛，对世界经济格局的改变和未来的发展，中国起着越来越重要的作用。中国经济总量超越日本，成为第二大经济体，就明示了这一点。中国在世界的购买力、影响力，越来越不容低估。
　　其次，中国的城市化，是世界历史格局内，最大的城市化运动，有数据说，2050年世界上一半的人口都将生活在城市里，而占世界上四分之一人口的中国，城市化的进程更是突飞猛进。谁能为未来的城市建设担当主力，选择只有一个，房地产开发企业。一半的城市人口的居住生活，将为未来的房地产业提供广阔的市场。
　　再其次，城市化，更多的是基于现代信息技术所改变的现代生活方式的城市化，满足新的生活方式和生活需求，是未来中国房地产持续发展的新的动力。
　　正是基于上面的原因和理由，我们才可以说，随着中国经济的进一步调整趋于合理，随着中国国家实力的日益强大和对世界的影响日益成为主导力量，随着中国城市化发展的突飞猛进乃至高歌猛进，中国房地产业的发展也必然是前途光明，大有作为。
　　
　　因应之道
　　
　　历时184天，超过7000万人次参观的2010上海世博会刚刚结束，世博会给未来中国的影响将是不可估量的。汇聚世界智慧，展示世界在城市发展方面的成就，是本届展会最大的特点，这也是本届展会“城市让生活更美好”主题的最好体现。特别是世界最佳城市实践区的设立，为未来中国城市的发展提供了最好的范例。
　　既然未来中国是世界上最具经济活力和创新力的区域，既然中国是未来城市化最大的实践区，那么，作为未来中国城市建设的主力军的房地产业，就必须为自己寻求新的未来发展之路。
　　长期以来，由于制度的缺失，管理的不规范，行业的准入门槛低，权力的制约机制不合理，以及行业的自律、利益格局的牵掣等原因，中国房地产业一方面是野蛮生长，一方面是粗放式管理，同时由于利益的分配机制问题，房价飙升，成为民怨矛头所向，民意汹汹，房地产商成为千夫所指，成为诸多社会问题的替罪羊。一方面是各种财富排行榜上的财富英雄，一方面是网络口水的民怨纾解阀。
　　房地产业必须改变，在为自己正名的同时，首先要从根本上改变自己的开发模式、管理模式，走创新发展的道路。
　　有数据说，世界上一半的建筑工地在中国，中国是世界上的最大的钢材、沙子、水泥等建筑材料的消耗国，中国是世界上最大的能源与物质消耗国，每年的建筑开发量约占全球开发量的三分之一。因此，中国房地产必须改变粗放式的管理模式，走精细化管理的道路，寻求低碳、环保、绿色、科技、智慧、可持续发展的道路。这是中华民族对自身的责任，也是对世界的责任。作为中国城乡建设的担当者，开发商群体责无旁贷。
　　1.精细化之路。
　　精细化的解决之道是标准化、流程化，这一点我们从工业制造的流水线可以得到启示。同时，从美国、日本、欧洲这些先进国家和地区的房地产业发展经验来看，房地产行业走专业化分工、精细化管理、住宅产业化的道路是必然的趋势。这也是目前中国房地产行业转型的方向。这也是海尔地产为什么始终坚定不移地走制造业背景下的房地产发展道路的根本原因。同道不孤，我们欣喜地看到，在国内外，有很多制造业背景下的房地产企业和没有制造业背景的房地产企业都在积极向制造业学习，寻求房地产精细化管理模式的革命与创新。
　　2.专业化分工。
　　更重要的是，中国的房地产行业本身缺乏专业的分工，房地产企业既做投资商、又做开发商，甚至还做城市基础设施建设商，还要把楼盘销售、物业管理揽在手里。未来的房地产行业应该是高度专业化分工的，投资商专做投资，把握地块价值而进行专业投资并承担风险与收益，而把产品开发交给专业的开发商，同时，楼盘的建造、销售、物业管理都有专业的公司来做。楼盘的建造也有专业的设计事务所、材料供应商、工业化的建造企业。这样的专业化产业链条才是一个成熟的行业生态，每个生产链条都做得很专业，同时高度合作，才能产生高效的行业生产力，行业的整体水平才能提升。
　　3.绿色、环保、可持续发展。
　　绿色、低碳、科技、环保、可持续发展，是世界的潮流，也是国家一直强调的产业发展方向，是未来人居的必然选择。海尔一直以客户为导向，努力打造自己的住居产品的全产业链，提供美好住居生活解决方案，海尔的U-HOME智能化解决方案，海尔整合全球研发技术提出的无尾之家、绿色之家、智慧之家解决方案，都是基于物联网时代生活方式，所提出的住居生活解决方案。
　　4.中国城镇化新模式。
　　“十二五”规划为中国的城市化进程提出了明确的要求，城镇化为中国幅员广阔的农村提出了城市化的解决方案。中国的房地产企业在这个广阔前景下应大有所为。海尔地产的“两金一资源”战略，以城市和城镇为运营载体，通过地方政府的组织体系，将城市发展、绿色GDP，企业责任紧密结合起来，将形成全新的城乡建设开发模式。
　　中国人口多，且经济布局集中在东部沿海区域，再加上迅猛的城市化进程，所以，中国未来的人居之道，必然不能照搬外国模式，新东方主义理论之下的“小户大家”就成为一种必然的选择。小户型，大生活社区，既顺应了中国的传统的住居文化，又符合了后现代生活方式。小户大家的实践，将绿色、低碳、环保、科技、智慧和可持续发展的目标变成触手可及的生活。#p#分页标题#e#
　　5.向服务业转型。
　　房地产行业的目标不应该只是建造房子，房地产行业应当是向人们提供生活方式的服务商。
　　因为消费者购买的不是房子，而是一个家，一种居住和生活方式。我们看到，家是人类生活组织形式的最基本也是最稳定的单位，是人类精神情感和财富的最大归属。任何一个伟大的企业，一旦能通过持续的，永不枯竭的创新，形成以家为单位的客户通道，以客户为导向，用产品与服务来满足人的永不停顿的个性化需求，那也就找到了真正的基业长青之道。