市房协关于组织部分单位
赴北京、太原等地学习考察的报告
为掌握房地产行业发展趋势，了解建筑新技术、新材料、新工艺，学习借鉴其他城市房地产开发的先进经验和做法，拓展我市房地产开发理念与思路。10月28日至11月2日，市房协组织部分建设主管部门及会员企业相关负责人一行十余人，赴北京参加了第九届中国国际住宅产业博览会，并考察了北京、太原两地的一批优秀房地产开发项目，现将有关情况报告如下：
一、参加会议情况
10月28日，第九届中国国际住宅产业博览会在北京举行，市房协考察人员全程参加本次会议。此次住博会由住房和城乡建设部支持，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心、北京市住房和城乡建设委员会主办。本届住博会以“发展低碳经济，共筑明日之家”为主题，突出国际性、科技性和专业性。旨在探讨中国未来住宅的发展方向，全面展示住宅新理念、新技术与新产品，引导中国住宅产业的发展方向。论坛就建立低排放的建筑体系，长寿型住宅研发与实践，住宅工业化体系等问题进行了深入交流探讨。原建设部副部长、中国房地产业协会会长刘志峰在论坛上作了“发展低碳经济 大力推进住宅产业化”的精彩演讲，号召开发企业转变发展方式，降低能源消耗，建设百年建筑；万科股份有限公司副总裁毛大庆发表了题为“万科住宅产业化上的发展路径”的演讲，讲述了万科近几年来发展CSI的历程和成绩，与广大开发企业分享了万科的住宅产业化经验；日本都市住宅技术研究所所长小畑晴治阐述了日本KSI住宅的精髓，介绍了日本的房地产业的发展历程，讲解了日本的工业化住宅，为我国CSI体系的建立与发展提供了值得借鉴的经验；瑞典大使馆参赞托尼克拉克通过瑞典一个衰落的重工业小镇采取节能减排发展低碳产业，成为了旅游休闲度假胜地的案例，让广大与会者切实的看到了发展低碳建筑所带来的好处。29日，论坛组委会还组织与会者参观了中粮万科紫苑项目。
二、项目考察情况
主要考察了北京的中粮万科紫苑，山西的太原·星河湾、昌盛·双喜城、太原·恒大绿洲等4个项目。
1、中粮万科紫苑
项目总占地面积224000平方米，总建筑面积450000平方米，共由三期组成，一期占地面积77942.83平方米，总建筑面积175886平方米，其中地上总建筑面积150444平方米。园林设计以现代风格为主线，巧妙的融合了部分中式文化，呈现出一种婉约、自然、舒适的室外活动空间，力图在景观节奏和空间上达到完整的统一。突出休闲、清新、优雅的绿色环境，呈现自然山水园林，追求自然的公园感觉。建筑风格整体给人以简约现代的城市感, 局部融合了西式的哥特式复兴风格，新古典主义和中国古典建筑文化以及院落文化等多种元素，呈现了不同时期的历史痕迹,颜色整体色调和谐。特别值得关注的是该项目为万科采取住宅工业化运作的产品，规避了传统建筑方式存在的许多缺陷，有着前所未有的环保、节能、高效等众多优势，将带来建筑模式的全新变革。
2、太原·星河湾
太原·星河湾位于太原市南部小店区，规划总用地面积为91.36公顷。星河湾规划以注重强调环境内外结合、建筑与环境有机结合、环境与功能紧密结合、观赏性与实用性有效结合、环境与人性化合理结合为原则。同时提倡建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合的理念。景观设计以实现大园中有小园，近景外有远景，充分体现建筑园林艺术现代版的“园冶”。中央绿化在采用丰富手法营造景观的同时，兼顾实用功能，充分利用园区道路和景观绿地的高差，使植物、山石、叠水等营造层次错落的立体景观。另外、该项目还十分注重产品营销，采用了多种销售手段来提升销售业绩。特别是在开盘前曾连续用了一个周的时间集中进行宣传推介，通过举办高档车展、模特大赛、邀请明星助销等方式，迅速提高楼盘的知名度和关注度，开盘当天所有房源在几个小时之内就被抢购一空，创下了一天销售额近50亿的纪录。
3、昌盛·双喜城
#p#分页标题#e#昌盛·双喜城位于寸土寸金的太原工字型CBD腹地、素有富人区之称的亲贤北街，建筑面积476000平方米，占地面积102000平方米，绿化率40%，主流户型为105-288平米，由山西大唐双喜置业有限公司开发。该项目聘请了高水平的规划设计团队，主体建筑由香港许李严（亚洲）设计事务所主持设计，4万平方米水景园林由美国贝尔高林园林设计公司数位大师共同主持设计，会所大堂以及新样板间由奥运国礼的设计者于青山主持设计，使项目体现出高端豪华、精致典雅、四季有景、丰盛艳瑰的整个风格。该项目地理位置优越，交通便捷，物业配套完善，居住安全性、私密性强，园林绿化档次较高，属于太原市的高档住宅小区，曾荣获“2008联合国人居署迪拜国际最佳范例奖（中国）推动奖”。
4、太原·恒大绿洲
太原·恒大绿洲位于太原市小店区，项目占地面积约为0.1万亩，规划总建筑面积200万平方米，约1万余户，预计居住人口逾4万人。项目主体风格为新古典主义欧陆风情建筑，低密度短板小高层、超宽楼间距、多户型空间。恒大绿洲以6个超大内湖为轴心，打造了30万㎡、六大主题的皇家湖景园林。社区内教育、娱乐、休闲、运动等配套齐全，建有7000㎡超豪华会所、1.7万㎡全能运动中心、11万㎡风情商业街、省级小学、国际双语幼儿园等。为向客户展示小区的内在品质，恒大集团特意建立了一个材料展厅，将建设所用的钢筋、管材、混凝土、瓷砖等建材以原物的形势对外展出，赢得了客户的关注和认可，取得了较好的宣传效果。
三、对我市房地产开发的几点启示
通过本次考察，考察人员深入接触和了解了外地大城市在房地产开发方面的先进做法和经验，总结起来主要有以下几点：
1、开发规模大，配套设施完善
在考察的这几个项目中，太原·星河湾、太原·恒大绿洲两项目总占地面积都超过了1000亩，建筑面积都达到了几十万平方米，这种大规模的开发建设可以较好地降低物资采购成本、提高劳动效率、扩大企业的利润率，使企业在市场竞争中处于有利地位。在尽力提升开发规模的同时，这些项目也非常重视配套设施的建设，小区内道路、会所、广场、学校、休闲、健身等设施完善齐备，并且普遍配套有大型的商业和娱乐设施，部分项目甚至配有高尔夫球场、室内游泳、全能运动中心等，使业主不出社区即可享受到全方位、高品质的服务。业主在购买房屋的同时，得到了包括环境、娱乐、服务等在内的综合产品，大大提高了项目的附加值。威海的房地产项目与之相比，除部分优秀项目外，大部分项目规模普遍较小，配套设施只满足基本的居住需求，产品附加值低。在今后的开发建设过程，我市的房地产企业应重视配套设施的完善与提高，在卖房的同时提供高品质的配套服务，提高项目附加值，吸引高端消费者前来购房置业。
2、全部采用精装修，降低资源消耗
此次考察的所有项目全部都采用精装修，彻底淘汰了“毛胚房”，并且装修的质量和档次普遍较高。采用精装修一是可以节约采购成本，并且建材和施工质量有可靠保障；二是避免了业主自行装修带来的破坏建筑结构、浪费巨大、污染环境、引发邻里矛盾等诸多问题，并且可以使业主不再为装修耗费大量的时间和精力；三是有利于土建和装修一体化发展，降低能源消耗。但目前威海的精装修率较低，主要是由于居民的住宅装修理念落后，开发商推广积极性低、政策扶持力度不够等原因造成的。未来应加大宣传力度，提高消费者对全装修住宅的认可度，出台相关扶持政策，引导开发商开发适销对路的精装修住宅，提升精装修推广率，促进我市住宅品质的进一步提高。
3、注重园林设计,整体绿化水平高
随着生活水平的逐步提高，业主越来越注重社区整体的质量水平，人们不单单只是为了买一个能遮风避雨的钢筋混凝土构成的立方体，更加注重社区的环境建设和园林设计。此次考察的项目的一个主要特点就是园林规划先于楼盘规划，环境打造先于楼房建造。以太原·星河湾为例，在一期项目中就拿出1亿元用以打造优雅的社区园林环境，行走在小区当中，下为水、中为路桥、上为绿化，园林层次感鲜明，令人赏心悦目。与此相比，威海除个别优秀项目外，大部分在社区园林绿化上的功夫不足。在今后的开发建设过程中，开发商应转变思路，大力打造良好的社区环境，带动小区整体质量水平的进一步提升。
