市房协关于组织部分单位
赴北京、太原等地学习考察的报告
为掌握房地产行业发展趋势，了解建筑新技术、新材料、新工艺发展情况，学习借鉴其他城市房地产开发的先进经验和做法，拓展我市房地产开发理念与思路。10月28日至11月2日，市房协组织部分相关部门及会员企业负责人，赴北京参加了第九届中国国际住宅产业博览会，并考察了北京、太原两地的一批优秀房地产开发项目，现将有关情况报告如下：
一、参加会议情况
10月28日，第九届中国国际住宅产业博览会在北京举行，市房协考察人员全程参加本次会议。此次住博会由住房和城乡建设部支持，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心、北京市住房和城乡建设委员会主办。本届住博会以“发展低碳经济，共筑明日之家”为主题，突出国际性、科技性和专业性。旨在探讨中国未来住宅的发展方向，全面展示住宅新理念、新技术与新产品，引导中国住宅产业的发展方向。论坛就建立低排放的建筑体系，长寿型住宅研发与实践，住宅工业化体系等问题进行了深入交流探讨。原建设部副部长、中国房地产业协会会长刘志峰在论坛上作了“发展低碳经济 大力推进住宅产业化”的精彩演讲，号召开发企业转变发展方式，降低能源消耗，建设百年建筑；万科股份有限公司副总裁毛大庆发表了题为“万科住宅产业化上的发展路径”的演讲，讲述了万科近几年来发展CSI的历程和成绩，与广大开发企业分享了万科的住宅产业化经验；日本都市住宅技术研究所所长小畑晴治阐述了日本KSI住宅的精髓，介绍了日本的房地产业的发展历程，讲解了日本的工业化住宅，为我国CSI体系的建立与发展提供了值得借鉴的经验；瑞典大使馆参赞托尼克拉克通过瑞典一个衰落的重工业小镇采取节能减排发展低碳产业，成为了旅游休闲度假胜地的案例，让广大与会者切实的看到了发展低碳建筑所带来的好处。29日，论坛组委会还组织与会者参观了一批优秀的房地产项目。
二、项目考察情况
主要考察了北京的中粮万科紫苑、雅世·合金公寓、金隅山墅及山西的太原·星河湾、昌盛·双喜城、太原·恒大绿洲等6个项目。
1、中粮万科紫苑
项目总占地面积22.4万平方米，总建筑面积45万平方米，共由三期组成，一期占地面积7.8万平方米，总建筑面积17.6万平方米，其中地上总建筑面积15万平方米。园林设计以现代风格为主线，巧妙的融合了部分中式文化，突出休闲、清新、优雅的绿色环境，追求自然的公园感觉，呈现出一种婉约、自然、舒适的室外活动空间，在景观节奏和空间上达到完整的统一。建整体筑风格给人以简约现代的城市感, 局部融合了西式的哥特式复兴风格，新古典主义和中国古典建筑文化以及院落文化等多种元素，整体色调和谐，呈现了不同时期的历史痕迹。特别值得关注的是该项目为万科采取住宅工业化运作的产品，规避了传统建筑方式存在的许多缺陷，有着前所未有的环保、节能、高效等众多优势，将带来建筑模式的全新变革。
2、雅世·合金公寓
雅世·合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰置业有限公司开发建设，2009年通过了“百年住居示范工程项目认证”考评，并成为住博会“明日之家1号”的示范样本，该项目总占地面积2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。整体规划上，雅世·合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、活动、娱乐混合型的都市空间；景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，在围合的空间中打造了汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落；建设技术上，采用了管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等十项先进技术。该项目最大的创新亮点在于“小户型、大空间”的设计，通过采用三分离卫浴、居室分离系统，独立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等精巧的设计，在相对较小的户型中创造出较大的利用空间，让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。
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3、金隅山墅
由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。占地面积10.6万平米，总建筑面积13.28万平米。一期占地面积6.3万平米，建筑面积约为6万平米，产品为联排和叠拼大户型。联排面积在225平米-270平米之间，每一户都享有地下室、露台的私密空间。户型设计合理，下层环绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计细致入微，有机结合了自然和人文特点。
4、太原·星河湾
太原·星河湾位于太原市南部小店区，规划总用地面积为91.36公顷。星河湾规划以注重强调环境内外结合、建筑与环境有机结合、环境与功能紧密结合、观赏性与实用性有效结合、环境与人性化合理结合为原则。景观设计大园中有小园，近景外有远景，充分体现建筑园林艺术现代版的“园冶”。中央绿化在采用丰富手法营造景观的同时，兼顾实用功能，充分利用园区道路和景观绿地的高差，使植物、山石、叠水等营造层次错落的立体景观。另外，该项目还十分注重产品营销，采用了多种销售手段来提升销售业绩。特别是在开盘前曾连续用一个周的时间集中进行宣传推介，通过举办高档车展、模特大赛、邀请明星助销等方式，迅速提高楼盘的知名度和关注度，开盘当天所有房源在几个小时之内就被抢购一空，创下了一天销售额近50亿的纪录。
5、昌盛·双喜城
昌盛·双喜城位于寸土寸金的太原CBD区域、素有富人区之称的亲贤北街，建筑面积47.6万平方米，占地面积10.2万平方米，绿化率40%，主流户型为105-288平米，由山西大唐双喜置业有限公司开发。该项目聘请了高水平的规划设计团队，主体建筑由香港许李严（亚洲）设计事务所主持设计，4万平方米水景园林由美国贝尔高林园林设计公司数位大师共同主持设计，会所大堂以及新样板间由奥运国礼的设计者于青山主持设计，使项目体现出高端豪华、精致典雅、四季有景、丰盛艳瑰的整个风格。该项目地理位置优越，交通便捷，物业配套完善，居住安全性、私密性强，园林绿化档次较高，属于太原市的高档住宅小区，曾荣获“2008联合国人居署迪拜国际最佳范例奖（中国）推动奖”。
6、太原·恒大绿洲
太原·恒大绿洲位于太原市小店区，由恒大集团太原公司开发。项目占地面积1000多亩，规划总建筑面积200万平方米，约1万余户，预计居住人口逾4万人。项目主体风格为新古典主义欧陆风情建筑，低密度短板小高层、超宽楼间距、多户型空间。恒大绿洲以6个超大内湖为轴心，打造了30万平米、六大主题的皇家湖景园林。社区内教育、娱乐、休闲、运动等配套齐全，建有7000平米超豪华会所、1.7万平米全能运动中心、11万平米风情商业街、省级小学、国际双语幼儿园等。为向客户展示小区的内在品质，恒大集团特意建立了一个材料展厅，将建设所用的钢筋、管材、混凝土、瓷砖等建材以实物的形势对外展出，赢得了客户的关注和认可，取得了较好的宣传效果。
三、对我市房地产开发的几点启示
通过本次考察，考察人员深入接触和了解了外地大城市在房地产开发方面的先进做法和经验，总结起来主要有以下几点：
1、开发规模大，配套设施完善
在考察的这几个项目中，太原·星河湾、太原·恒大绿洲两项目总占地面积都超过了1000亩，建筑面积都达到了几十万平方米，这种大规模的开发建设可以较好地降低物资采购成本、提高劳动效率、扩大企业的利润率，使企业在市场竞争中处于有利地位。在尽力提升开发规模的同时，这些项目也非常重视配套设施的建设，小区内道路、会所、广场、学校、休闲、健身等设施完善齐备，并且普遍配套有大型的商业和娱乐设施，部分项目甚至配有高尔夫球场、室内游泳池、全能运动中心等，使业主不出社区即可享受到全方位、高品质的服务。业主在购买房屋的同时，得到的是包括环境、娱乐、服务等在内的综合产品，大大提高了项目的附加值。这种理念和做法非常值得我市的开发企业学习借鉴，在今后的开发建设过程，广大开发企业应加强配套设施的完善与提高，在卖房的同时提供高品质的配套服务，大力提高产品附加值，吸引高端消费者前来购房置业。
#p#分页标题#e#2、全部采用精装修，降低资源消耗
此次考察的所有项目全部都采用精装修，彻底淘汰了“毛胚房”，并且装修的质量和档次普遍较高。采用精装修一是可以节约采购成本，并且建材和施工质量有可靠保障；二是避免了业主自行装修带来的破坏建筑结构、浪费巨大、污染环境、引发邻里矛盾等诸多问题，并且可以使业主不再为装修耗费大量的时间和精力；三是有利于土建和装修一体化发展，降低能源消耗。相比之下，我们的精装修率相对较低，主要是由于居民的住宅装修理念落后，开发商推广积极性低、政策扶持力度不够等原因造成的。未来应加大宣传力度，提高消费者对全装修住宅的认可度，出台相关扶持政策，引导开发商开发适销对路的精装修住宅，提升精装修推广率，促进我市住宅品质的进一步提高。
3、顺应技术潮流，发展住宅产业化
住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，可以大幅提高住宅建设的劳动生产率和住宅的整体质量水平，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅，是房地产业未来发展的必然趋势。此次考察的中粮万科紫苑在这方面起到了很好的示范作用，采用产业化技术后，该项目的大部分混凝土构件都在工厂机械化生产，然后运到建设现场组装，现场施工误差可以以毫米计，大大提高了施工精度，实现了“象造汽车一样造房子”。据介绍，在施工过程用水量可以减少60%、建筑垃圾可以减少80%，大幅度降低了建造阶段资源、能源的消耗,减少了使用阶段的废物排放。在国家“十二五”发展规划中，突出强调节能减排工作，而采用住宅产业化技术可以完全达到这方面的要求。因此，我市的房地产企业应当高度关注和跟踪住宅产业化的发展动态，并在适当的时机积极引进和使用这方面的技术，建设一批低耗能、高品质、符合住宅性能认定的精品项目，顺应行业技术潮流，保证企业持续稳定发展。
4、注重园林设计,整体绿化水平高
考察的这些项目的一个主要特点就是十分重视小区环境的打造，在规划建设过程中，园林规划先于楼盘规划，环境建设先于楼房建设。以太原·星河湾为例，仅在一期项目中就投入1亿多元用以打造社区绿化环境，行走在小区当中，下为水、中为路桥、上为绿植，园林层次感鲜明，令人赏心悦目，极大地提高了小区的整体档次和水平。随着生活水平的逐步提高，人们对居住环境的要求也越来越高，消费者在时购房置业时，社区整体环境质量的好坏是影响购买决定的重要因素之一。我市的广大开发企业应当进一步重视社区园林设计和环境建设，在不断提高建筑质量的同时，结合威海本土的自然环境和气候条件，打造一批精品园林式小区，推动威海的开发建设水平进一步提升。
