政府调控重拳频频挥向房地产业，住宅市场遭遇重创，但旅游地产则迎来新的春天。下一个十年，伴随着中国城市的转型，旅游地产该向何处发展？旅游地产的战略定位、模式选择、空间布局、招商引资等诸多现实问题该如何一一破解？这一切，在2010年CIHAF中国住交会“中国旅游城市开发暨旅游地产论坛”上，都能找到答案。
　　2010年12月11日下午，2010CIHAF中国住交会深圳会展中心现场讨论区B区座无虚席，来自全国各地的各大开发商代表端坐在台下，倾听来自各方专家的观点。中国旅游报社、中国旅游出版社社长陈志学现场致辞；江苏江阴市副市长高佩、联合国世界旅游组织旅游专家委员会委员徐汎、世博会“汉堡之家”主设计师曼夫勒·魏朔雷、港中旅集团副总裁傅卓洋、万达集团副总裁陈平、今典集团副总裁秦娜、巅峰智业集团副总裁许豫宏、山东三维华德控股公司董事总经理冯义厚、中坤集团副总裁谢勇等业内重磅嘉宾纷纷上台发表了演讲。
按照国际惯例，当一座城市的人均GDP达到5000美元时，旅游地产最为活跃。目前，中国人均GDP达到5000美元的城市据说已经达到了81个，因此未来旅游地产也将愈发活跃。
　　陈志学说：“随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，并成为不可逆转的消费趋势。发展旅游休闲产业、规划休闲度假地产，借此拉动城市经济、社会就业，带动城市快速发展，已成为众多城市的共同选择。近几年来，旅游地产在国内悄然兴起，旅游地产是房地产行业中的一个新兴市场，是市场细分与深化的结果。可以说中国旅游地产已经起步，并将呈现蓬勃发展之势，而且发展前景会十分广阔。当然我们也要看到旅游地产在发展过程中还面临不少问题，需要我们去研究和解决，旅游资源和开发还缺乏高水平的专业开发，部分地区还存在短期的掠夺式的开发，旅游业的发展为地产业提供了开发机遇。我们可以说旅游与地产是鸡生蛋的关系，只有先做好旅游才能更好地做好地产开发。”尽管旅游地产近几年来呈风生水起之势，但依然属于起步阶段。从行业发展角度来看，沿袭住宅地产的运作模式、盲目圈地、缺少规划、产品模式设计严重不合理等等问题依然存在，在这次论坛上，业内专家并不讳言，他们纷纷指出了目前发展旅游地产的困境，并提出了解决途径。
　　港中旅集团副总裁傅卓洋的演讲激起了广泛共鸣，他指出发展旅游地产需先解决品牌价值、投资结构和资源获取三个方面的问题。唯有如此，才能让这个产业健康发展。
　　针对发展旅游地产存在的瓶颈，已经在中国旅游地产开发领域实战了十年的中坤集团，无疑更有发言权。中坤集团副总裁谢勇指出目前很多开发商用开发住宅的理念开发旅游地产，造成了土地资源的浪费，同时，低水平的规划设计、人才短缺和营销模式跟不上，都成为困扰中国旅游地产发展的重要原因。
　　
　　
　　旅游地产的风向标
　　
　　万达旅游地产的复合模式
　　
　　万达集团副总裁 陈平
　　　　旅游地产的发展方向很多元，万达选择了休闲度假这一块。通过深入了解发现，休闲度假的人群是对生活品质有追求的人群，而不仅仅是富裕阶层。我们关注的重点随之而来，那就是“旅游项目做出来了如何让人来？如何让人再来？如何让人多住几天？”第一个问题，我们的回答是项目一定要有休闲度假的资源，比如独特的气候、颇具特色的历史文化等等。
　　如何让人再来呢？只有通过二次开发做更多有震撼力、参与性更强的内容。万达的长白山国际旅游度假区已经做了尝试，我们营造了可以达到瑞士旅游体验的滑雪场。除了内容上的参与性，让游客觉得舒服也很重要，只有觉得舒服，游客才会再来，这就要求酒店等各个方面提供的服务要周到。
　　如何让人多住几天？这就需要模式转变，从休闲度假向度假生活转变，营造有生活感的度假方式。这也需要满足一些条件：比如酒店不是单独的酒店，而是酒店群；商业不只是简单的商业，而是商业街；同时最重要的一点是要有旅游小镇和旅游新城，游客与居民一样，有很强的参与感，去体会另一种生活方式。
　　
　　旅游地产的四个发展方向
　　
　　巅峰智业集团副总裁 许豫宏　　
　　传统的旅游地产是指通过旅游景区、风景名胜区打造一个度假产品，结合酒店、餐饮、综合配套购物等业态形成的旅游地产。但近几年来，旅游地产的模式已经远远偏离了过去传统旅游地产的理念，成为一个集投资消费于一体的新兴物业方式。具体来说，就是以旅游度假为目的，通过整合开发建设形成旅游产业和房地产业全新的产业体系。其中，上游把传统的旅游景区景点进行了整体的转型和升级，下游与城市的发展、与综合产业的融合形成了一种发展模式。
　　根据近几年的实践经验，我们将旅游地产在未来发展中分为四大类：城市功能区、旅游产业经济区、旅游小城镇、乡村旅游综合体，这四类对未来大区域的开发有一定的指导价值。
　　城市功能区，是指通过城市开发形成城市拉动外移，比如广州的大学城模式以及天津滨海新区150平方公里旅游度假区的开发模式。
　　旅游产业经济区，是指在现有很多风景名胜区和世界文化遗产都已经保护得很好的情况下，进行局部开发，这也可以作为今后旅游地产发展的方向。
　　旅游小城镇和乡村旅游综合体。随着目前全国城市化，乡村的城市化正在提速，这也是未来发展的一个方向。
　　
　　休闲度假逐渐成为　　
　　一种生活方式
　　
　　今典集团副总裁 秦娜　　
　　做好旅游地产需要做好亮点，其一是做好资源整合，其次是确保盈利模式的长期性。
　　从国外发展过程经验来看，当人均GDP超过3000美元，以休闲度假业为龙头的第三产业开始快速发展。目前，中国人均GDP超过3000美元，休闲度假正在成为中国人的一种生活方式。在这个时候，度假酒店作为度假时代不可缺少的元素，将会在全国各地出现。
　　今典集团开发了中国红树林系列度假酒店，以世界级度假目的地酒店为标杆，集休闲、娱乐、商业、会议于一体。具体来说，有亚龙湾红树林度假酒店、三亚湾红树林酒店、青岛灵山湾红树林度假酒店、海棠湾红树林度假酒店以及广东从化红树林度假酒店。#p#分页标题#e#
　　从运营模式上看，因为度假地产规模比较大，投资周期比较长，所以建设周期比较长。我们采取的方式是通过产权加权售出和分时度假的商业模式实现成功运营。
　　
　　
　　
　　旅游地产与城市发展
　　
　　改造，让老城焕发新的生机
　　
　　世博会“汉堡之家”主设计师 曼夫勒·魏朔雷　　
　　如今,旅游产业成为世界产业的重要分支，世界上许多区域和城市都在试图巩固自己在这个领域的定位。比如意大利的威尼斯和西耶拿，就是利用独特的景观资源和人文资源吸引着来自全世界的游客。此外，一些城市也通过建造博物馆这样的方式，去挖掘旅游产业中的本地文化资源优势，比如西班牙南部的毕尔巴鄂。在20世纪90年代，这座工业城市似乎跟旅游产业沾不上边。但随后，通过建造古枫海姆博物馆，毕尔巴鄂成了西班牙旅游的亮点。
　　我来自汉堡，汉堡不仅是一座工业城市，还是一座港口城市。汉堡发现工业设施不仅仅是一个单纯的生产设施，还有休闲价值。
　　就目前欧洲来说，可以从三个方面去开拓旅游资源。比如港口，上世纪90年代很多旧港口被废弃。但是，通过改造为旅游项目，旧港口又焕发出新的生机。
　　其次，是对旧工业厂区的改造和利用，让它重新生成新的价值。比如，将拥有一百多年历史的地铁仓库改造为高产值的居住项目。
　　第三，新的生态规划区对于城市的价值是不可估量的，所有的新建筑都要达到非常高的节能标准，讲究与自然生态环境的结合。
　　
　　
　　旅游新理念：　　
　　“居民即游客，游客即居民”
　　
　　联合国世界旅游组织旅游专家委员会委员 徐汎　　
　　国际旅游市场的新理念是“居民即游客，游客即居民”，宜居的地方才能够宜游。如果未来房地产的开发能做到让游客和居民在区域内和谐相处，就一定会有更好的前景。
　　目前，从旅游需求的大趋势来看，新型银发族、新型工薪族、新女性等新群体将成为旅游的主力军。从旅游需求的大趋势来看，新一代的包价旅游、文化旅游和城市旅游，将成为不可阻挡的潮流所在。而旅游服务的人性化和网络化，也必然需要随之跟上。
　　从旅游目的地这一跟房地产开发结合相当紧密的环节来看，如今旅游目的地的竞争已经从资源竞争的阶段走入产品竞争的阶段，消费的多元化必然要求产品的多元化，这就又引出了一个概念，那就是复合型目的地。
　　在如今体验经济的时代背景下，旅游目的地只有独特的外表还不够，还必须要有独特的体验型卖点。比如美国给出的旅游口号就是“抓住美国之魂”，其代表经典就是印第安人大峡谷，而不是可以全球复制的迪斯尼。
　　同时，在体验经济的背景下，真实与否也是一项重要的判断标准。一个目的地是不是有真实的文化、真实的历史、真实的诠释，也成为越来越多有经验的旅游者选择目的地时的重要判断标准。
　　
　　新兴旅游城市模式探索
　　
　　江苏江阴市副市长 高佩
　　江阴是江苏省的一个县级市，区域面积980平方公里，120万户籍人口，80万外来人口。江阴有一句口号，“走进徐霞客故里，体验幸福江阴之旅”。从江阴的旅游地产发展来看，坚持三点，那就是“树立一面旗帜、打响一个品牌、明确一个目标”。
　　树立一面旗帜，说的就是江阴华西村。改革开放三十多年来，华西村的经济和社会事业得到了迅猛发展，尤其是这几年华西村的政府旅游、商务旅游、休闲旅游也得到了迅猛发展，每年到华西村旅游的游客超过了200万人次。
　　打响一个品牌——徐霞客品牌，做好一批旅游品牌的建设。这几年江阴加大了旅游事业的发展力度，也建设了一批旅游项目。我们年初定的计划是今年年内吸引游客1500万人次，旅游总收入达到100亿元，从目前来看，这个目标完全能够实现。
　　江阴原来是以制造业为主，在GDP的占比当中，服务业占到39%，但是60%以上是制造业，最近我们在制定“十二五”规划，将服务业和旅游业作为“十二五”发展的重要支柱来发展，进一步提升旅游业和服务业的比重，促进江阴城市的转型发展，使幸福江阴更加幸福。
　　
　　旅游地产必须
　　与城市战略相结合
　　
　　山东三维华德控股公司董事总经理 冯义厚　　
　　做旅游地产的前提是这个项目必须是这个城市的城市战略。之所以这么说，是因为旅游地产开发规模比较大，周期比较长。如果资金方面比较紧张，或者准备时间不够长，建议不要做。同时，休闲旅游地产除了经济性之外还有很强大的社会性，所以这件事必须有政府参与。
　　同时，针对商业地产我也有一些思考：在城市中心还是郊区做商业地产？在大城市做商业地产的收益率高，还是在中小城市收益率高？随着高铁时代的到来，高铁火车站是商业综合体还是火车站？网络购物会不会冲击商业地产？商业地产是否需要向休闲娱乐化发展？
　　
　　
　　
　　旅游地产面临的问题
　　
　　旅游地产需先解决三个问题
　　
　　港中旅集团副总裁傅卓洋　　
　　港中旅是中央直接管理的53家大型企业之一，目前港中旅有三个支柱产业，分别是旅游地产业、钢铁业、物流业。具体到定位来看，港中旅选择了“旅游带地产、地产促旅游”，换句话说并不是借旅游项目去为地产造势，不是通过地产来谋利。从产品结构来看，开发的重点是休闲旅游项目，重点主题是温泉度假。
　　在我看来，中国旅游地产业目前面临三个方面的问题，分别是品牌价值、投资结构和资源获取。
　　具体到品牌来说，所有旅游地产企业在旅游地产品牌和品牌内涵体验价值上，还需要深入提炼和定位。
　　从投资结构上看，旅游地产做的是大规模综合性投资，但旅游和地产两个产业究竟该怎么融合？旅游行业利润很薄，我们希望通过地产来平衡一个投入产出关系，但现在做得还不够好。#p#分页标题#e#
　　关于资源获取问题，具体到港中旅来说，我们大规模拿地、综合性开发。但旅游项目的盈利非常难琢磨。我们需要找到一种平衡点。现在拿两千亩或五千亩地做旅游地产非常困难，要求必须分期分批来做，这增加了整个项目综合设计的难度，也增加了整个项目平衡产出的风险性。因此，我们需要深入考虑资源获取的问题。
　　
　　旅游地产五个瓶颈
　　
　　中坤集团副总裁 谢勇　　
　　中坤集团1995年成立，是以旅游和房地产为主业的民营企业。2000年，我们将黄山脚下的宏村打造为世界文化遗产后开始涉足旅游地产。从开发模式上看，是依托于稀缺的不可复制的高品质旅游度假资源，通过差异化经营，走出了一条独特的旅游地产发展道路。
　　在不断扩张的同时，中坤也在思考一些问题。比如，随着高铁时代的到来，一线城市、二线城市和三线城市的区别迅速抹平，度假项目都成了城市的后花园。其次，以杭州西湖为代表的很多景区逐渐走向免费模式，景区逐渐成为一种公共资源。这些景区将依托周边的旅游地产取得收益，来支撑景区的经营。因此，可以依托景区周边开发相应的旅游地产。
　　很多人也谈到发展旅游地产存在的瓶颈，我认为有五点。
　　第一，用开发住宅的理念开发旅游地产，造成了盲目圈地，造成土地资源的浪费和项目的失败。
　　第二，低水平的规划设计导致项目的失败。开发旅游地产，需要大家对地理位置、地域特点、历史文化包括未来的发展趋势都要做仔细调研，请专家做规划设计。
　　第三，旅游地产人才短缺。
　　第四，旅游地产的发展不应该是价高者得的游戏，它对旅游地产投资者的决策能力、资源整合能力要求颇高。
　　第五，从营销模式上看，分时度假在我国还存在一定的障碍，需要创新营销模式。