景区开发的这块“地产大蛋糕”已经成为旅游业大鳄抢滩登陆的战场。
   
    3月16日，首旅集团旗下的中国康辉旅行社集团有限责任公司，与浙江西塘镇人民政府举行了投资项目签约仪式，康辉集团计划投资50亿元，在长三角地区打造第一个景区投资项目。

    与此同时，记者获悉，4个月前刚刚以50亿元签下三亚“海南国际免税城”的中国国旅，其旗下的国旅投资正在大规模招兵买马，委托猎头公司挖角旅游地产人才。

    业内人士分析，旅游企业投资旅游景区景点开发，力求从轻资产路线向重资产路线延伸。但是，从当前旅游地产的投资热度来看，有很大一部分原因是政策环境因素促成，因此旅游企业也要警惕泡沫化的风险。

大型旅行社“联姻”古镇

    “这个项目将跳出普通的旅游地产概念运作，将服务景区作为主要的宗旨，以旅游为先，做大旅游、大地产，而非小旅游、大地产。”北京康辉景区旅游开发有限责任公司副总经理林成介绍，康辉集团将投资50亿元，在古镇西塘打造一个旅游经济综合体。

    谈起此次“联姻”的原因，西塘镇党委书记丁炳龙表示，由于古镇空间有限，旅游旺季接待能力不足的问题逐渐凸显，古镇的旅游发展确实遇到了瓶颈，如何实现转型升级成为当下最迫切的问题。这次引入康辉集团，将大大提升西塘旅游经济的实力和发展水平。

    康辉集团副总裁万宇表示，康辉一直在寻找合适的景区景点进行投资，双方的合作是“情投意合”。康辉集团将在西塘进行科学合理的旅游项目开发，目前规划开发总面积达200公顷，包括西塘古镇区及外围区域，主要建设度假酒店、博物馆、演艺培训中心、演艺剧场、餐饮酒吧、艺术家工坊等工程。项目将分三期进行，一期镇北区相关工程将在年内启动。

    记者查阅资料发现，从2010年开始，康辉集团开始加速寻找适合投资开发的景区资源，分别到宜昌三峡人家风景区、山东羊山古镇国际军事旅游度假区等景区进行了考察。并于2010年8月，与福建土楼（南靖）景区签订了合作开发管理的协议。

    实际上，康辉集团母公司首旅集团，从2002年开始，就介入了景区的投资和管理。2002年9月，首旅股份以3.38亿元受让海南三亚南山文化旅游开发有限公司74%股权；2003年9月，首旅股份出资3亿元，购入宁夏沙湖旅游景区经营权。

旅游大鳄纷纷介入景区

    实际上，在康辉之前，另一旅游大鳄中青旅，早已抢先上演了大型旅行社“抢占”景区的戏码。2006年12月20日，中青旅发出公告，决定以3.55亿元对乌镇旅游开发公司实施增资控股。增资完成后，中青旅占乌镇旅游开发公司60%的股份。之后每年数千万元的稳定收益，为中青旅带来利润的新增长点。至2010年上半年，乌镇已给中青旅带来近2亿元的净利润。目前，乌镇旅游香港IPO处于待批阶段。

    乌镇的成功，加速了中青旅投资景区景点开发的速度。2010年，中青旅又与北京密云县政府开展合作，计划合作开发“古北水镇国际旅游综合度假区开发项目”，打造北方“乌镇”。中青旅对项目公司的注册资本出资4.2亿元，项目计划用3年的时间完成建设，力争在2013年5月正式营业。

    除了首旅和中青旅外，排名前十的旅游集团国旅，2010年11月19日，与海南三亚市海棠湾管委会签署了“海南国际免税城”项目战略合作框架协议。国旅集团将投资50亿元在三亚“国家海岸”海棠湾建设这一项目。据悉，“海南国际免税城”占地面积约770亩，以免税为主题，打造融商业、酒店、娱乐、休闲、购物于一体的综合性旅游项目。

    除了老字号的旅游集团加速扩张旅游地产业务外，新兴的旅游集团也瞄准了旅游地产的投资开发。今年1月17日，刚于2010年7月挂牌的四川旅游发展集团，获得了14家中外资银行累计510亿元的授信，银企双方将在旅游地产开发贷款、经营性物业抵押贷款、并购贷款等多方面展开合作。

三大因素驱动

    中国旅游研究院杨彦锋博士告诉记者，大型旅游集团加速向旅游地产投资的背后，其驱动因素主要有三个方面。

    一是如中青旅、国旅等之前主要以旅游业为主，走轻资产路线，其有向重资产路线靠拢的需求。二是房地产企业大规模地向旅游地产转型，对于拥有旅游业发展优势的旅游企业，也有促动。三是受政策环境因素影响，很多城市都有发展旅游业的需求，谋求和大型旅游企业联姻。

    杨彦锋分析，在2004年以后，传统旅游企业很多划拨的位于城市中心的酒店资产，急剧升值，其抵押成本相应就增高，有充足的资本可以寻找优质的、可控的旅游资源进行投资；新兴的旅游集团其融资渠道也十分丰富，因此也有能力投资旅游地产的开发。

    “当前，三亚等一线海景地已经被瓜分完毕，一些大型旅游业集团开始转向投资2A、3A景区的升级开发。”杨彦锋介绍。

    其表示，当前旅游地产项目五花八门，很多投资其实只是靠拢“旅游地产”的大概念，要警惕旅游地产投资的泡沫化趋势。

    “你查查大型景区的投资新闻，几乎每一个景区都已经有投资了！”华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎同时告诉记者，房地产市场调控，地方政府“十二五”期间发展旅游业的诉求，以及充足的流动资本等多重因素造就了当前的旅游地产包括景区景点的投资热。但无论是对于房地产企业，还是对于旅游企业，在景区景点配套的地产项目如酒店的运营上，都不具优势，即使引进专业的运营集团，也要考虑未来的经营风险。