国家统计局最新统计数据显示，4月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，持平的城市有5个。4月份环比价格涨幅均小于1%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。

　　威海五月房地产市场比较热闹，开发企业开盘、活动、特价、售卡忙得不亦乐乎，加之央视著名主持人周涛、著名经济学家郎咸平等明星元素的加入，呈现出一片火热景象。但是从销售市场反馈的消息来看，同全国住宅市场情况一样，由于威海前四月房地产销售情况并没有表面这么火热，房地产销售面积与销售额双双下降，加之房地产政策对于异地购房者的限制，威海房地产销售市场五月表现的相对平静，开发商与代理商已经从需求市场上感觉出寒意。而威海房地产业在经历了十余年快速发展之后，终于遇到了“寒流”，同时一些深层次的问题也逐渐浮出水面。

　　高房价是威海房地产的那棵“稻草”吗

　　威海2011年前四个月经济运行情况显示：前四月，威海房地产投资增速则大幅回落，全市实现房地产开发投资66.41亿元，增长13.7%，增幅同比回落了49.9个百分点。商品房销售仍呈下降趋势。全市商品房销售面积70.62万平方米，下降32.3%；实现商品房销售额28.18亿元，下降29.9%。

　　长久以来，高房价似乎成为了房地产所谓“品质”的代名词，似乎只有通过价格才能体现出品质诟病的改观，而威海的开发商业也屡屡把提高品质作为涨价的理由。即使统计数据显示威海前四月商品房销售面积和销售金额双双下降，但是从细节上能够看出，销售面积下降幅度要高过销售金额2.4个百分点，也就是说，前四月在如此严厉的宏观调控形势下，威海的房价依然上涨。

　　而威海的房价真的像业内表示的是“价格洼地”吗？这是一个仁者见仁，智者见智的话题。放眼来看，从威海国际海水浴场一直到伴月湾、再到悦海公园，沿线一线海景楼盘均价已经突破一万，而二线楼盘均价也在6000以上。同样，按威海市发布的2011年前四个月经济运行情况来看，前四月，城市居民人均可支配收入为7793元，城市居民人均消费性支出5598元。从数据对比上不难看出，威海房价与人均可支配收入比率的失调程度。

　　毋庸置疑，海景房针对人均拥有海岸线不足两厘米的中国，的确属于稀缺品，稀缺品的收藏价值也成为业内经常津津乐道的话题。但是威海市区三面环海、一面靠山的地理结构特殊性决定了它几乎所有的楼盘都具有海景房的概念，即使保利地产在戚家庄拿的近8.9万平方米的地块也依然可以登高看海。那么，如果这些稀缺品均被中上层消费人群“收藏”，生活在这个城市或即将在这个城市中生活的，没有住房而又没有申请保障房资格的“夹心层”在未来的城市生活中，在威海的房价与可分配收入的巨大偏差中，又怎样找到“家”？

　　事实上，威海的城市价值也决定了大多关注本地楼盘的均为中偏低端消费人群。在新浪乐居论坛5月20日做出的“威海的房子平均价格，您认为什么价位更合理？”的调查中，截止到6月1日，在所有参与投票的1103人，有510人选择了3千—5千的价格空间，占据了总票数的46.24%。

　　无独有偶，百度乐居(微博)5月400电话数据报告显示：5月，在威海百度乐居400电话咨询价格在5千以下的占据了55%的绝对优势。同时报告体现，消费者对于区域的关注主要集中在威海三市四区中平均价格最低的文登市。

　　世界上没有任何一个城市会把高房价作为区域房地产行业“救命稻草”，威海三线城市的价值也不可能完全实现高房价战略。新浪乐居在2011年1月14日主办的“半岛蓝色经济区 文登南海房地产发展论坛上”，威海锦凯置业有限公司销售总监侯勇就曾经强调过：在城市人口大量聚集以后，“需求也是多样性的”，最起码要有多种的产品可以选择，我们需要定位的角度，不是说不能够寻求高端，但是需要有互补，“满足不同阶层在这里长期生根，长期地生活，满足个体的具体需求，尤其是刚刚过来的新移民。”

　　威海楼盘的投资属性是否应该是支撑房价的重要因素

　　威海房地产的投资属性，在很长的一段时间以来，几乎已经成为威海所有售楼处的统一说辞。而一旦商品的投资属性超过了其消费属性，价格便会很快进入快速上升的轨道。可以说，山东半岛蓝色经济区获批以后，在现有的经济环境不发生重大改变的情况下，威海的房价仍然会提升是必然，正是这种共识吸引着全国的异地购房者纷至沓来。来自百度乐居5月份400报告的数据，5月异地电话接听总量是本地电话的1.9倍以上。虽然房地产宏观调控的叠加效应阻止了一部分人群的购买欲望，但是在以往房地产巨大利益的驱动下，异地购房仍然占据着威海半壁以上江山。新浪乐居5月在南海走访过程中看到，大量来自浙江、江苏、东北地区的看房团已经开始来到威海。同时，在威海5月的一个海景房推介会上，文登一家房地产代理机构主要负责人也表示，截止到5月中旬，该代理机构销售额已经超过了7000万，而且客户几乎全部是异地购房者。

　　资本流动性最终目的无非是追逐利益，但是要知道，投资的安全性才是自身财富增长的基础，商品住宅的商品属性决定了它不可能无限制的增值。中国政府已经开始致力于房地产多元化的市场转变，即让大多数住宅产品脱离投资品的属性，从而回归其住宅属性。即使很长一段时间内，地方政府在既得利益驱动下，仍然会呈现暗地博弈的情况，但是基于民生的压力，大部分住宅市场剥离其投资属性已经成为趋势。这个博弈时段的长短，决定了谁将成为最后一批“吃螃蟹的苦命人”。

　　“地产大鳄”进驻威海是否会在短时间内改变威海房地产结构

　　卓达集团在文登南海的造城运动让我们看到了“地产豪门”对区域房地产市场的影响程度；而易居中国作为中国房地产代理行业“领头羊”的强势亮相也标志着威海房地产营销领域走上了一个新的台阶；保利地产、海尔地产已经在威海拿地，保安集团的江南风情也在文登南海如火如荼地展开；华润地产确定在威海竞地传闻甚广，威海一时间似乎成为了“地产大鳄”们关注的重点。

　　但事实上，无论是卓达香水海的32000亩、保利的89032平方米还是易居成熟的销售体系，短期看还不足以改变威海的房地产整体状况。威海许多区域房地产过度开发、配套跟进不足以及整体低端销售模式的现状并没有从根本上得到改观。威海房地产市场实现整体跨越与转型，还需要多方面的努力。无论何时，区域整体价值观的主体理念和价值标准改变才是决定这个区域经济发展高度的核心，只有威海房地产企业价值理念和产品价值标准整体得到提高，威海房地产市场才有可能真正实现转型并在价格与价值双方面上得到提升。