“认购金额在100万～300万元（不含）的，预期年收益率为10%；认购金额在300万元以上，预期年收益率为11.5%，产品期限为1.5年。”这不是一项商品房的信托计划，而是新华信托·安徽宣城经济适用房项目股权投资集合资金信托计划。
   
    “除了投资者的收益外，一般来说，信托公司还要拿到整个收益的3成以上。也就是说如果10%的收益给客户，实际的资金成本需要15%以上，在保障房领域属于收益率比较高的产品。”上海某信托公司投资总监认为。

收益飙高

    在“新华信托·安徽宣城经济适用房项目股权投资集合资金信托计划概要说明”中，记者看到，该信托计划将用于投资位于安徽省宣城市宣港路与桐梓路交叉口的“夏渡新城”项目，计划募集资金1.2亿元。

    “夏渡新城”是宣城市定向开发经济适用房项目，项目总占地18.75万平方米，净用地13万平方米，建筑面积18.66万平方米，容积率1.434，可售面积18.25万平方米。

    同时，此信托计划概要说明中列举了该项目的五大优势，例如，该项目的开发成本为1270元/平方米，与宣城市政府签订的定向出售价格和回购价格为1600元/平方米，而周边楼盘市场价格在3500元/平方米～4500元/平方米。如按1600元/平米价格测算，本项目全部售罄的预期销售收入2.92亿元，即夏渡新城项目只需销售可售面积的50%则可保证信托资金的安全。

    其次，由于经济适用房的特殊性，该项目取得《预售许可证》后将向持有政府核发《准购证》的购房人以1600元/平方米房价格销售，同时，与政府签订协议，取得预售资格的房屋，4个月仍销售不满80%的情况下，政府将以1600元/平方米的价格全部回购。

    公开资料显示，目前新华信托这款产品是保障房领域收益较高的产品。该信托的客户经理表示，目前认购该信托产品的人数很多，预计8月26日之前就可以募集完成。

    “因为是保障房项目，开发成本比较低，所以给到我们的融资成本就比较高，但是同期产品的收益率是差不多的，市场上300万元的信托，收益也是在12%左右的，这个项目收益不算高。”上述新华信托客户经理表示。

    而对于记者担心的该收益是否能够得到保障时，上述客户经理表示：“如果这个项目收益都无法保障的话，那信托产品你就不要去投资了。我们这个信托计划是8月17日开始预售的，小额的投资已经认购完成，马上就可以结束募集了。”

    该客户经理表示，新华信托目前正在发行一个高速公路的信托计划，其300万元的收益率也只有9.5%，远低于此保障房的项目。

    据用益信托统计数据显示，2011年的保障房信托仍主要投资于安居工程和棚户区改造项目：前5个月投资于安居工程的信托数量共10款，发行规模35.9亿元，规模占比55.21%，平均收益率达到了9.65%；投资于棚户区改造的保障房信托共计10款，发行规模达到了28.62亿元，规模占比为44.02%，平均收益率为9.63%。

    对于保障房信托收益的上升，业内人士认为，从去年底到今年金融产品的收益率都有一个上升的趋势，主要是受加息等方面的影响。据统计，目前整个房地产信托产品的平均预期年化收益率达到12%以上。

风险犹在

    “保障房信托项目并不是一点风险都没有，项目公司能否顺利开工并完成工程建设、并最终顺利实现销售，直接影响该信托计划到期能否顺利终止。”上述上海某信托公司的投资总监认为。

    业内人士对记者表示，由于很多保障房项目本身并不适合信托投资，对产品设置如何确保收益水平需要格外小心。例如，公租房项目往往需要三四十年才能靠租金收回投资成本，而信托项目的期限最多三五年，一般都是1～3年。

    对于棚户区改造项目，则要警惕信托公司将商品房开发项目和土地储备项目“乔装打扮”的可能性。一些信托公司利用保障房之名，为地方政府提供土地储备融资。而这种做法的风险主要源于地方政府融资平台的债务风险，很多地方政府早已债台高筑。

    此外，有些保障房信托项目其实只是打着保障房的旗号，但其资金不仅参与保障房，也参与商品房，而且商品房的资金占比更大。

    在持续的房地产调控和房地产信托紧缩的预期下，投资者对商品房房地产信托安全性的担忧，也使得一部分投资者转向了保障房信托。这就使得保障房信托的需求量有所增加。

    而根据近日银监会下发的《房地产信托业务风险监测表》，要求细分房地产项目类型，如非居住房产、别墅、住宅项目、经济适用房等政策性项目。

    “在地方保障房建设资金困境下，信托公司有更多议价的砝码，信托公司的收益并不是很低，这都促使保障房信托成为信托公司的新热点。然而高收益是否值得期待，背后的风险逐渐引起投资者的关注。”上述上海某信托公司的投资总监表示。