海洋与房地产创新
魏小安
魏小安：中国旅游文化资源开发促进会副会长、山东半岛蓝色经济区咨询委员魏小安
大家上午好！我是这两个月之内第二次来威海，威海这个地方很吸引人，很舒适、很留恋。今天讲的是海洋地产，我自己定的题目叫《海洋与房地产创新》，区别在哪呢？严格来说，旅游地产这个概念不准确，但大家说惯了，也只好这么说，可是威海的特点是一个海洋城市，我们很多房地产的发展，恐怕就要围绕这个出手，所以我今天主要结合这么一个题目来讲，大家所说的旅游地产我也会涉及到，我大体讲五个方面的问题。
第一个海洋中国、蓝色经济、五彩旅游，这是我们要树立的一个新的概念。
我现在走到哪大家就说我们的国土面积是多少，但很少有一个地方上来就说我们海洋面积有多少，比如像海南省，我在海南省多次谈到这个观点，我说不是海南岛而是海南省，海南是海洋大省，200多万平方公里，陆地3.3万多平方公里，所以这些话显然不对。黄色国土就是沙漠、戈壁，绿色国土就是我们的平原、农田等等，蓝色国土就是我们的海洋，但是我们现在确实缺乏蓝色国土的概念，尤其最近一个时期应该说对海洋的关注，对中国海洋权益的关注，对中国海洋安全的关注应该说在历史上我们现在达到了一个最高时期。
第二，蓝色经济落脚点。海洋是我们的一个出发点，蓝色经济是一个落脚点。老总书记视察山东专门提出建设山东半岛蓝色经济区，就说明中央的海洋意识已经全面形成，而且全面强化。山东省政府就专门成立了蓝色经济区办公室，先是领导小组，然后是办公室，2010年已经开了三次会，应该说蓝色经济区在推进，但是同样我也有一个感觉，我们现在蓝色经济区对于海洋关注的力度仍然不够，这就需要我们全方位地加强海洋发展。
我理解的海洋有12个海洋（地理海洋、历史海洋、军事海洋、运输海洋、物产海洋、景观海洋、运动海洋、娱乐海洋、体验海洋、生活海洋、文化海洋、高端海洋）。这12个海洋需要我们全面地把握。对海洋必须要有一个全面的认识和把握，调过头来我们才好研究我们这个陆地。同时海洋旅游又是一个复合型的海洋旅游。
从地理组合元素来说，海洋旅游涉及到陆地、海岸、海水、岛屿、礁石、生物、每一个元素、每一类都可以形成创新的东西，各类之间的组合又可以提炼独特的主题，我们现在一般说的海洋旅游更多的是滨海旅游。
海洋和房地产的关系一个方面从旅游的角度来说是产品，这种产品就是现代旅游、时尚旅游、滨海旅游、休闲度假、商务旅游、国际生活社区这一系列的产品。这一系列的产品可以说都是旅游这么一个大概念，但是从房地产的角度来说是有差别的，如果从所在的区位和旅游产品的配套来说大体上这么几种分式：
第一种海滨，主要是休闲房地产。第二类叫做滨海，是度假酒店（海滨和滨海的区别就是离海的远近，离海一公里可以叫海滨，一公里以外呢就叫滨海）。第三是海滩，海滩的主要功能是娱乐。第四叫做近海，主要功能是运动。我们现在海上运动已经开展了一些，但是总体来说大家对海的了解应该还是比较落后。第五就是海岛，海岛是一种特色的发展。第六是远海，远海一般而言都是特种旅游，特种的项目比如远海的垂钓、潜水等等，这些项目都是属于远海的特种旅游项目。
第三就是海洋旅游是一个突破点。就山东而言，山东半岛沙滩好，物产多，像山东目前这样的条件不多，就是从历史上来说也不多，大体上从日照往南一直到福建没有一片黄海滩，过了福建到广东，再往西也没有黄海滩，有黄海滩的地方第一是海南，第二是广西，第三是福建，第四是山东，因为有黄海滩，才可能构造现在的度假条件，山东当之无愧。
再一个就是山东文化，实际反映了山东的特色，尤其是胶东半岛的特色。一个是齐文化，一个是鲁文化，鲁文化是比较保守的、稳重的，齐文化是一个闯文化，一个是闯关东，清末开始移民，再一个是闯海外，闯到韩国去。就是因为有了这种闯文化，所以使我们胶东的人对于海洋的感情、对于海洋的体会和全国绝大多数人不同，我们的体会要深得多。第二个是海上渔业，尤其是以海上养殖为主题的产业化的发展，使我们的海洋也有一个更深层次的利用方式。
山东是经济发达地区、旅游发展地区、文化厚重地区，包括我们有一串沿海明珠城市，这就造就了我们一个大发展的条件。但是也有弱势，这个弱势首先第一个就是北方气候。北方气候不光是我们山东，应该说在整个中国都有，这就形成了一个主体弱化。第二个是产品同质，这反映了一个思路的紊乱，这不仅是个旅游问题，也包括滨海的房地产，也包括大家所说的旅游地产。第三个问题就是城市陈旧，这就形成发展模式不清，因为我们滨海房地产和城市的建设是紧密地联系在一起的，我们城市总体来说就是旧，我不是说房子陈旧，而是发展思路的陈旧。
优势也有很多，就总体而言需要一个复合性的推进。从原来比较单一的方式转化到复合的方式，大体五个方面，以观光为基础，休闲为主体，以商务为主导，以特色为亮点，以综合为发展，就是说滨海旅游应该是一个五彩旅游的概念，同质中追求异质，这在很大程度上就在于我们产品怎么设计怎么开发。
#p#副标题#e#
第四就是一般中突出特色。应该说这些年来我们整个的项目水平都有一个大的提高，但是有很多项目只是追求外观，理念不到位，设计不到位。
最后就是念好一本山海经，滨海房地产说到底是一本山海经，这在威海更加突出，威海不能只做海的文章，山的文章也是一个大文章，这是我谈的第一个大问题，还是海洋中国，蓝色经济，五彩旅游。
第二个问题是首先威海处在一个什么发展阶段，我做了一个简单的分析，我觉得威海处在工业化发展的后期到后工业化发展时期这样一个阶段。客观来说我们威海最大的优势就是海洋城市这个优势，但这个没有充分发挥出来，海洋优势在工业化的过程中该发挥的已经发挥了，但是根本的优势应该在后工业化时期发挥。威海幸福指数比较高，我几次到威海感觉威海人生活质量很高，大家的心情也很好。这个发展背景就意味着房地产业的发展一定会是一个主导性的产业，目前是一个主体性的产业，将来是一个主导型的产业，影响会进一步提升。
威海的旅游需要转型升级，威海的房地产业也需要转型升级，这两者是连在一起的，我们是处在同一个发展阶段，这个发展阶段客观地来说已经要求我们必须转型升级了，但是我们主观上又没有意识到。还有就是发展条件，威海资源优良，区位优质，生态优美，这个我们要充分认识到，目前而言，由于交通的便捷，地源近，文源深，房源立，商源通，旅源进，人缘广，大量的外地人都跑到威海来买房子，这实际上就是一个商业意义，现在威海的餐饮已经这么好，应该说在北方市场影响越来越大，在整个北方市场上影响也会越来越大，这里不光是一个餐饮，实际上是一个文化。
现在威海有一个大的问题，这个城市已经非常好了，我觉得我们现在和欧美、日本、韩国这些一流的地方相比我们不弱，但是我们弱在品牌。威海知道，威海有什么不知道，威海哪些地方好不知道，所以就需要研究这样一个创新模式，也就是说通过服务链、产业链等形成一个资金链，从开发商的角度来说我们是品牌商、渠道商、运营商、生产商，四商合一，我们现在比较满足于我们是生产商，再一个运营商，但是渠道商、品牌商我们关注的都不多，在现在市场条件下应该颠倒过来。现在威海的这种度假产业的聚集，主题功能确定合理区域，大体的功能区域的划分也有雏形，但是不明确。
对于威海发展的一个总体行为，我的看法就是中国度假城市，蓝色经济创新。由此就涉及到一个威海的评价，我们现在一个词叫做“走遍四海，还是威海”，这话说的猛了一点，等于是把别人都踩在脚下，我为王，所以我说叫“走遍全国，留恋威海。回到家中，留恋威海”，我们一定要把我们的感受和消费者的感受紧密地结合在一起，这样才能够比较符合市场的需求。
同时在度假我们更需要突出气候，要从弱势突出强势，既刺激了需求又强化了优势。我们有一个优势需要强化，所以我觉得更需要研究的是四季威海。春，青青威海，干而不燥。夏，爽爽威海，温而不蒸。秋，斑斓威海，润而不潮。冬，独享威海，冷而不冻。现在大城市的通病有四个太，太急了，太挤了，太忙了，太赃了。这样的城市就生活而言好吗？反过来说就是威海的选择，人大我小，人粗我精，人急我缓，小而文，小而精，小而美，小生活，小享受，小趣味，威海现在已经不是一个小城市，也已经是一个大城市的格局，但是我们至少可以做到文、精、美。同时可以让大家来到能够感受到小生活、小享受、小趣味，快速地发展慢节奏的生活，这里不需要更多的资金大投入，需要文化的大投入，小智慧的大投入，我们做房地产项目也涉及到这些问题。
#p#副标题#e#
第三个大的问题是度假发展。我刚才说我对威海的总体定位就是中国一流的度假城市，世界知名的度假城市。这就意味着我们威海的房地产很大的一部分就应该叫休闲度假地，应该是这么一个概念，先说一说关于休闲度假。
我们一般说旅游，在休闲这个体系，就是异地休闲。我们讲度假这个概念，也是异地休闲的概念。只不过这有个区别，旅游是流动的，度假相对来说是比较稳定的，区别在这，所以很自然。
最终一个愿景，就是做三十年以后的事情，创中国未来的品牌，这是最终的一个愿景。世界的威海一流休闲度假地，中国的威海海洋发展是排头兵，山东的威海是蓝色经济桥头堡，威海的威海，是良性社会示范地，后工业社会创新地人民生活幸福地，我们用这样一个愿景来看房地产的发展，来研究我们度假城市的建设，这是更具有战略性的计划。
我们要做到游在威海，住在威海，吃在威海，玩在威海，买在威海，养在威海，快乐到威海，发财到威海，发展到威海，这有多大的吸引力，就威海的条件都具备，我们要有充分的信息。
第四个大问题就是度假房地产，这也是我今天想讲的一个重点，我在这讲房地产不好多讲，我也很难判断。当然对旅游，我看的是比较准的，首先是一个基本分析。
目前整个的旅游发展面临一个风起云涌的发展态势，这里国家提出在未来五年是旅游发展的黄金期，核心在于结构优化。地方发展的转向也是一个产业结构，城市提升的导向是生活品质的提高。就威海来说都面临这个问题，我们面临同一个工业化主导和发展阶段，要转向服务业发展的主导阶段。房地产产业也是服务业，也是第三产业，现在服务业的比重要越来越高，我们也要狠抓机遇。
以度假诉求为主题的房地产项目，构造出一个复合型的度假产品。这样指向更加集中，特点有这么几个：第一是异地休闲。第二是客人的停留时间比较长。第三是自由性强。第四是复游率高。尤其在欧美的一些国家，他认准了一个度假地点就经常去，其他地方不去，这就是一个特点。第五个是一般就是家庭的方式。老老小小一起来度假，或者两口子一起来度假。最后就是关于物业的管理。有的在我这里买了房子，我是持有者，所以这度假产品的特点，也是一种复合型的特点。
第二我解释一个地，这个地我分为这么几类，水地、沙地、平地、坡地、山地这五类。水地巧用；沙地慎用，要保护好；平地稳用，不要认为平地最适合盖房子；坡地要大用，最适宜盖房子，依山傍海，视野开阔；山地应该是一个深度利用的概念，所以不同的地不同的用法，当然不同的地不同的用法也设计不同的成本，有东西不怕成本高，只怕卖不出去，要真正卖出去，成本高一点无所谓，这样就能够把各类的项目配置好。
#p#副标题#e#
最后一个是房，我把房分成八类，第一是酒店房产，核心地产，这是最符合我们所说的旅游房地产概念。第二个是休闲房产，景观地产，休闲房产更注重使用景观。第三叫度假房产，品质地产。度假房产提供的就是最具品质的生活。第四是文化房产，主题地产。第五是生态房产，田园地产。第六是娱乐房产，聚合地产。第七是商业房产，配套地产。第八是复合房产，生活地产。
我们很多项目都需要定位的，当然也不见得只能做一类，往往是几种元素组合在一起，构成一个可以消费可以享受的产品。这就需要形成产品，可以说度假产品的种类很多地涉及到度假房地产，大体规模的大小，按照方式我分了15种，就是度假产品的种类，刚才是度假房地产，他体现出的一定是产品的种类。第一种是区域二线海景房，休闲社区，是销售型的。第二种是海滨一线海景房，方式是度假社区，也是销售型的。第三种叫做滨海，是度假酒店，一般都是租赁的。第四种产品就是度假公寓，这也是租赁式的，一种是公寓式消费，一种是酒店式的消费。第五种产品是商业中心，第六种是娱乐中心，第七种是会展中心，这三类中心都是公共性的消费场所和设施，一个地方度假的发展没有这三类就发展不起来。还有第八种就是海岛，这是分类运作的方式。第九种就是景区，主要功能是峰谷对应。从自身的角度也可以维持。第十种是滨海地区，尤其是房地产城建的地区也需要一些景区的配套，它起的作用就是峰谷对应，同时还有一种方式就是把滨海地区的旺季拉长，把谷填平。第十一种是青年旅社，在国际的滨海度假地是非常普遍的，这是一个国际化的模式，最重要的是培育未来。第十二种就是营地，在滨海应该是普遍存在的，总体而言就是生态化、时尚化。第十三种产品就是海上的，第一个是远洋邮轮，第二个是近海邮轮、游艇，水上饭店，第三是特种产品，第四是码头，这个就需要一个配套提升。第十四种叫做浮动度假设施，包括水上街市。第十五种就是综合度假区，这种综合度假区就构造了一个聚集化的发展格局。我相信从现在开始，将来这种综合性的度假区更重要的是带动城市的发展，会成为我们未来城市的亮点。
再一种方式就是俱乐部方式，可以说是一种高端运营方式，一般来说是比较好的度假房地产，最后自然而然就转到俱乐方式上，这种俱乐部方式规模一般不会太大，当然有一些做的比较到位，一般的都比较隐秘。
#p#副标题#e#
如何推动我们度假城市的发展，度假房地产的发展，我们不是一张白纸，我们是在现有的基础上谋求发展，这里就是以高端拉动中低端，以增量带存量，商务酒店要加豪华的概念，所以这里面忌讳的是碎片化，小商乱局，要聚集化，大商成事。第一个是城区完善打基础，像威海我们做得也差不多了，再做也是这样。刘公岛自己也规划了文化区域、休闲区域，实际上已经变成一个复合型的了。
第二是产业化，就是海洋产业的发展、生态产业的发展。实际上这构造了一种新的格局，比如渔业在我们这个土地中就是文化型、增值型、休闲型。临海就可以形成这样的娱乐项目，你可以跟着渔民出海，渔民变成了服务员，让你自己在那玩，有人帮你玩。
第三就是标准深化，在这方面威海可以先行先试，运用在威海的房地产领域，就是我们超越楼盘的概念，形成一个标准化的体系，推动整个威海作为一个度假城市建设海域。
第四是环境优化。
第五是深度要求。简单的说，今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾。
最后说一下结局，我觉得威海都具备充分的条件，都具备长远的发展前景，这就需要我们在下一步的努力之中按照十闲。
（1）、十养（2）、十玩（3）形成一个好的格局，也祝愿威海作为一个度假城市的品牌真正努力起来，希望我们房地产企业做出实质性的贡献
今天就讲到这里，谢谢大家。
注释：
（1）十闲：得闲空，蓄闲心，做闲事，学闲技，交闲友，聊闲天，处闲境，读闲书，养闲趣，用闲钱。
（2）十养：山水养生，森林养眼，宗教养心，修炼养气，文化养神，运动养性，物产养形，气候养颜，教育养成，生活养情。
（3）十玩：适应玩的心态，研究玩的学问，建设玩的项目，开拓玩的市场，培育玩的氛围，追求玩的艺术，丰富玩的功能，创新玩的产品，创造玩的文化，谋求玩的财富。
