稳定房价 稳定民心 稳定发展
——楼市走势与产业走向
顾云昌
顾云昌：中国房地产研究会副会长
很高兴又一次来到威海和我们的地产界共同来探讨房地产发展的问题，房地产始终是一个社会的热点、焦点问题，同时也是一个难点问题。房地产业的发展对中国的经济、社会，做出了很大的贡献，但是又给我们的社会和经济造成了许多争论。
今天讲题叫做《稳定房价 稳定民心 稳定发展》，我的副标题就是——楼市走势与产业走向。
第一个问题讲讲房地产2011年的大事，我们2011年中国的房地产的发展，根据政府工作报告当中提到的，我把它归纳成三件大事。第一件就是扩大保障房的规模，第二件大事就是完善楼市调控政策，第三件大事就是健全考核问责制度。
大家都知道，保障房2011年要开工建设1000万套，这是一个政治任务，也是一个经济任务，现在都在如火如荼地进行当中。这个保障房实际上有三种类型，第一种类型是棚户区改造，这是需要建的保障房。第二种类型是公寓出租的保障房，第三种类型是公寓销售的保障房。
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棚户区改造有农村的，有城市的，这个占到总量的40%。出租的保障房，我们现在有两类，一类叫做廉租房，面向对低收入家庭，一个叫做公共租赁房，面向中低收入家庭，这个占总量的40%。用于销售的保障房，就是经济型住房，面向低收入，限价商品房面向中低收入，这两类占到20%，就是200万套，加在一起就是1000万套，这1000万套意味着什么？我告诉大家，2010年我们全国的商品房的居住面积6.1亿平方米，如果每套按照100平方米计算，就得610万套，而2011年我们保障房的开工建设1000万套，这是开工建设，现在已经完成了70%，真正的竣工我算了大概600万套，也就是说2010年200万房子，2011年新开工的大概还有300多万套要竣工，所以2011年竣工的保障房也就是600万套，如果我们2011年商品房的竣工保持2010年的水平也是600万套，从套数上看全国的保障房和商品房是一样的，这样一个速度是没有过的。中国这几年从来没有那么大的速度，可以说中国正在进行这世界上最大规模的保障房运动，没有一个国家一年建设600万套。
我们的目标是什么，就是在“十二五”规划五年当中要新建保障房3600万套，加上过去建设保障房，加在一起全社会20%以上的人将住在政府提供的保障房里面，而现在大概住在政府保障房的老百姓占到75%，未来五年要建设保障房解决中低收入住房问题的家庭要达到总量的14%，过去大概7%，大概这么个概念。这是一项任务。
第二项任务是完善楼市调控政策。大家知道中国的房地产市场从2005年开始就调控，在过去的八年当中，我们一共出台的40个针对房地产的调控政策，年均5个政策，平均两个半月出一个政策，政策的密集程度是其他行业没有过的，2011年要进一步完善楼市调控政策，大家感受到2011年的调控政策的特点就是限购。实际上调控政策分为三个方面，一个是针对楼市的调控，一个是运用金融杠杆，一个是运用行政手段，一个是运用税收政策。所谓金融杠杆，其实这是个关键，金融对房地产作用是非常明显的，大家知道我们在房地产的购买力实际上是两股力量组成的。一股力量是居民的自付能力、买房能力，第二个力量是金融的支持，因为我们60%家庭买房需要按揭，当然我们开发商的贷款更需要银行的支持，所以金融杠杆撬动多少就直接影响着楼市，当一个国家的楼市处于低迷的时候需要启动房地产，最好的办法就是降低利率，同时首付款是零，就是把大量现金借给你，没有能力买房，靠银行的杠杆来满足需求。买不起房子的人都买得起了，当然需求旺盛了，反过来楼市过热提高了，提高首付款，提高利率，那么楼市就冷下来了。我们现在做的事情就是降低金融杠杆，我们的首付没有优惠的。
第二套的利率提高了，第三套房不贷款，所以调控楼市最好的办法就是金融杠杆。但是在中国由于金融杠杆的应用不至于能够遏制房地产市场的过热，所以就采取了行政手段，刚才也讲了，行政手段最大的一笔就是限购，为什么金融杠杆我们不可能用的，因为我们现在银行的存款利率、贷款利率比起美国、欧洲、日本来说都是高的，但是我们实际资金的成本是低的，有许多因素的，我们一再地提高利率，使我们过去几年一直在准备运用杠杆金融。金融杠杆的利率变化力度不够，原因在哪里，我们不能轻而易举地提高利率，尽管现在还是负利率，如果一旦大幅度提高利率就会造成更多的热钱流出，造成我们的流动率过剩，所以在这样的情况下用了行政手段，当然对行政手段有许多批评和争议，但是没有办法，用我的话说这是没有办法的办法。
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所以现在实际上是限贷限购，当然有些地方政府处于需要用限价的办法调控楼市。咱们分析一下为什么要限购？
现在实际上中国限令已经成为网络上非常热潮的一个词，叫限房、限车、限茅台，三限。限房大家知道，为什么限房，凡是限购的地方可能就是房价上涨的地方，房价上涨过快的地方肯定是供不应求的地方，也就是房子不够卖的地方。所谓限，就是东西不够了才限。我们过去粮票、布票就是限。中国的房地产市场凡是限购的地方肯定是房子不够卖的地方，需求太旺了，供应不上，这是一个客观的事实。
为什么限车，不是车不够卖，限车的原因是路不够了，路太堵了，没有停车的地方，要限车，中国城市发展到今天，堵车的问题日益突出。
茅台为什么要限购，这是中国特色造成的，公款吃喝，80%的茅台酒是公务消费，一定要理解我们经济限购的原因是因为不够，什么时候供求关系平衡了就应该取消了。讲到供求关系问题我们应该有这样一个反思，房地产市场的原因在哪里？
应该说金融政策比较好启动，行政手段中国比较容易，在国际没法弄的，但在中国可以。香港特区说，只要香港的经济不到绝境不限购，因为它强调的是市场经济，而税收政策比较麻烦，因为要增加一个税，要通过人大，要立法。比如物业税，为什么现在物业税没有说法，物业税的说法不是个简单的事情，现在又有房产税，当然现在看看这两个税对房地产市场调控来说对全国还没有发挥作用。
应该说限购政策、金融的调控还是发挥作用的，不应该否认我们调控取得的成效，从7月份的房价数字来看，全国房价环比下降的城市已经上升到14个，全国70个城市当中，同比下降的城市有1个，更多的城市是增幅下降，全国环比的增幅平均只有0.21%，这个是从调控政策上看房价。
北京、上海已经出现了交易量的松动，不少地方的房价已经出现了松动，所以说我们要看到限购，北京、上海的限购带来了明显的效果。但是另外方面我们看到了少数城市，特别是没有限购的一些城市仍然有房价上涨过快的势头，这个在统计数字当中有显示出来，更主要的一点就是从2011年1～7月份的房地产市场的主要数据看来，有些人可能没想到，我不知道大家有没有威海的数据，1～7月份，威海的投资增长同比减少了，因为全国的1～7月份的投资增长超过了36%，其他的房价投资增长32%，威海的销售面积同比增长环比下降了，在如此严峻的调控下面，全国房地产的销售面积同比增长12%还多，销售额同比增长24%，一个是投资30%的增长，销售额24%的增长，显示出了房价的市场仍然是势头很好。
7月22日公报主要是说中央的全会，是专门讲房价市场的，方向不改变，力度不放松，房地产市场的决心不动摇，之所以得出这样的结论跟我刚才说的有关系，总体的房价还在涨，少数还长很快，我们的房价上涨30%多，我们的销售面积增长12%，销售额增长24%，这就是2011年楼市调控的一些情况。
第一件是扩大保障房，第二件调控楼市，第三件是健全考核问责机制，这是对政府部门而言，因为在国务院的文件当中，国务院的政府报告当中都明确地讲，省市区政府都要全面掌控房地产市场，具体落实到各个市，我们的省政府过去负责米袋子，市政府负责菜篮子，现在省市政府负责老百姓的买房子，这是中国特色。
因为总理讲过2010年的政策力度很大，但是落实不够好，所以为了落实好2011年的调控政策的任务就给政府了，各地政府要制定出房价控制目标，各地政府要落实保障房的建设，要采取巡查、考核、问责等来调控市场。当然现在恐怕正在部署二三线城市的限购名单，可能会进一步出台。
从这三件大事我们清楚地知道，我们2011年中国的房地产发展到现在是一种什么样的态势，简单地说2011年的房地产发展一定要一个硬一个软，硬就是保障房是硬任务，民生问题是硬任务、政治任务。软就是促使中国的房地产市场实现软投入，什么是软投入？我们2009启动经济，经济起飞了，但总要降落，不能老在空中飘。4万亿投资，9.6万亿的贷款，2010年是将近8万亿的贷款。我们经济要着落，是硬着落还是软着落，我们希望是软着陆。
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什么是软着落，我的理解就是不是大起大落，而是缓慢地下降，经济的速度缓慢地下降，调整经济结构，要使中国的经济软着落。反过来说房地产必须要软着落，不要出现房价的大起大落，这也不允许，降的时候也应该是软着落，这是我的理解。当然也有的经济学家说2011年房价下降50%，有的甚至说硬着落比软着落还好，这是他们的说辞。
前两天凤凰卫视请我去对话，有一个金融系的教授说2011年房价下降50%，我就笑笑，美国的房价下降30%，美国的楼市到现在还在低谷，美国的失业率一直那么严重，美国一致想拉动就业的增长但是就是不增长，起不来，下降30%。现在在美国买房子是最便宜的时候。前不久我的一个亲戚回来跟我说最近买了一套房子，一套小别墅。美国的一般地区一套别墅。北京60平方米240万元，在美国买一个别墅绰绰有余，不是那么轻易说中国房价降多少，不可能的，好多人希望房价降下来能买得起房子，没有听说过房价降下来穷人买得起房子，因为那时候穷人工作都没了，这是我个人的一个体会。
这是我讲的三件大事，第二个问题是三组数据。
第一组数据，8.3万亿和13.6万亿，这个数据是2010年一年的房屋销售额8.3万亿，是2010年我们全中国老百姓花了8.3万亿买房，什么概念？这是我们国家一年的财政收入，这里有5.3万亿是按老百姓买新房的钱，剩下的是二手房的钱。
第二个数据叫13.6万亿，13.6万亿是2010年一年全国城镇的消费品零售总额，我们每年的经济增长有消费、投资、出口三驾马车拉动GDP，其中消费是拉动经济的一个主要力量，2010年一年我们全国人民的消费总额是15.9万亿，其中有13.6万亿是城镇的消费，13.6万亿这当中有政府消费、企业消费、事业消费、个人消费，剩下的居民消费8.3万亿左右。结论出来了，2010年一年我国城镇居民花了8.3万亿买房，另外花了8.3万亿解决吃的、穿的、用的、行的、玩的。除了买房以外其他也是8.3万亿，这就明白了，房地产在中国经济社会发展当中的地位和作用。
对老百姓而言，总体城镇居民而言，有一半钱是买房的，有一半钱是其他的，房地产的比重太重要了，房地产保持稳定增长就意味着中国经济也稳定增长，房地产如果说大起大落就意味着我们整个的消费投资大起大落，因为我们现在的房地产消费没有算在消费里，是算在投资里的，所以我们必须要保持房地产市场的平稳健康发展，不要大起大落。
大家知道，1000万套保障房有两大目的，第一目的中低收入、低收入解决住房问题，第二个目的是保障房也是投资，保持投资的稳定，房地产也是保障，大家一定要知道，国家这个数据的目的就是讲房地产在国民经济当中的地位和作用。
第二个数据，9.3亿平方米和6.1亿平方米。我刚才提到6.1亿平方米，那是2010年一年的商品住宅的销售面积，2010年卖掉了6.1亿平方米的商品住宅，9.3亿是2010年一年卖掉的商品住宅，卖掉了9.3亿，竣工了6.1亿，为什么我们竣工了6.1亿，卖掉9.3亿平方米，因为我们是预售，一年的预售说明不了。我们要看看过去2006～2010年之间5年，我们全国的商品住宅竣工面积26亿平方米，卖掉了36亿平方米，也就是说从2005年开始全国的商品住宅市场就开始出现供不应求，在2004年以前，我们全国的商品房住宅是供大于求的，是一个买房市场，房价很平稳。2004年是一个转折点。2005年以后全国的市场都统统出现了供不应求。
大家知道一种商品包括住宅在内如果供不应求肯定涨价，如果供大于求价格上不去，猪肉为什么涨价，因为供不应求，谁了解了供求关系，谁就是半个经济学家。所以说我们了解为什么中国的房价涨的那么快，无非是供求关系决定的，第一是需求太旺，第二是供求不足，除了刚性需求，还有投资需求。
这是第二个数据，讲的房地产市场，到2010年为止的供求第三个数字，49.68%和34%。这两个是中国城市化的数据，为什么城市化数据有两个，国际统计局的统计显示到2010年的年末，中国的城市化率是49.68%，比原先我们大家一直认为的47.5%多，政府工作报告当中写过47.5%，高了将近2.5个百分点，实际上是49.68%，现在中国的城市化超过50%了，也就是说到目前为止，全中国有一半的人在城市，有一半的人在农村，这就是中国的城市化。
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城市化说明什么问题？第一我想说明中国城市化最近的30年速度很快，1978年的时候只有17%、18%，到现在49%、50%，到现在平均每年1个百分点，13亿人口平均1300万，中国正在发生着世界上最大的人口迁徙运动，人进城了要工作，要住房，这就是房地产发展的前景，发展的动力。
第二个数据是34%，这也是城市化的数据，这个数据我们一个城市化住建部委员一帮专家的研究，我是研究员之一，研究我们真正的城市化只有34%，因为指的是户籍人口，有15%的人是农民兄弟。
他们尽管在城里打工，已经成为城市的居民了，城市化已经算进去了，但是他们的生活条件，他们享受的城市公共产品，他们的住房远远不是城市居民的水平，我们现在城市居民人均住房面积超过30平方米，我们农村甚至是人均5平方米，他们不甘心停在这个水平上，所以在我们城市化的推进这些农民工的生活条件也会改善，住房面积会增加，我想讲这个数据就表示我们中国房地产发展的前景，我们还早着呢，有人说中国房地产泡沫破灭了，我们面临日本1991年房地产泡沫的情形。第二个判断我不赞成，其中一个原因就是城市化的影响，日本在房地产泡沫破灭的时候城市化已经达到75%，它的需求已经差不多了。第二个，那时候也是日本日元大幅度升值，他们升值的幅度一下子翻番的升值，导致了日本的房地产市场泡沫破灭，所以我们中国现在的情况尽管是有房地产泡沫，应该承认，我始终认为，在某些大城市或者一些城市已经有房地产泡沫，别的城市泡沫已经不小了，但是我们的泡沫程度远远不是日本的情况，我国整个的宏观经济背景城市化率不是日本的情形，不存在日本1991年房地产泡沫破灭出现经济大箫条的情境，这就是我讲的第二个问题。
这三组数据说明三个问题。第一个问题说明房地产业在宏观经济社会发展当中的地位和作用，第二个问题说明的是房地产特别是住房市场的现状，第三个问题说明房地产的未来和空间。我们在这样一个情况下进行房地产市场调控，我们了解我们的背景是这样一个背景。
第三个问题是三个目标，我们应该清楚地理解、知道一个国家为什么要发展房地产，怎样发展房地产，发展什么样的房地产？要回答好这三个问题，我想到今天联系国际国内的情况，我的结论是这三个问题，实际上是表明了我们房地产发展的三大任务或者是三个目标。
房地产发展的目标任务是什么，第一个目标任务是社会目标、社会任务，发展房地产的社会目标是什么？早在30年前，联合国召开首次人居大会，在这个大会上提出了一个终止的目标，就是人人享有适当住房。人人享有适当住房作为全世界的房地产发展目标，中国理应也应该这样。经过多少年我们研究探讨，2010年我们明确提出我们的发展目标叫做“住有所居”，这是我们中央文件里所写的，开始我们提出了居者有其屋，后来发现提法不准确，居者有其屋就是人人有房产，我们的目标是人人有房住，也就是“住有所居”，全世界都在为实现人类有房住而奋斗，但是到目前为止，没有哪一个国家可以说他们已经解决了“住有所居”的问题，美国不敢吹牛，美国次贷危机以前有100万个家庭无家可归，也不能说人人有房住。
我看了一个报道，说美国有多少家庭叫“溺水屋”，什么叫溺水屋？就是淹着的房子，有1500万套，由于这套房子的主人欠了银行的债务太多了，在银行借的钱没还清，欠了20万美元，但是现在房子卖的话只有15万美元，房子不可抵债，这样的房子叫做“溺水屋”，占全社会15%。英国住房很漂亮，但是前一个时期就感觉到住房压力了，英国首相卡梅伦当时提出未来十年要兴建150万套保障房，一年15万套，十年150万套，为什么？因为有150万个家庭住房都没有解决。但目前为止才完成任务的20%。
中国作为一个发展中国家，我们当然离“住有所居”的目标还有很大距离，但是我们承认我们的发展速度够快的了。现在中国的住房和企业的发展，老百姓买房的积极性空前地爆发，住建部的统计，现在有89%的家庭拥有了住房，农村99%以上，平均下来95%以上有自己的房屋，就这样的情况，我们仍然有不少的人没有实现“住有所居”。还有新的家庭产生需要住房。如何解决这个问题，现在的结论很清楚，应该要两条腿走路，一条是商品房的发展，第二条是保障房的建设。
纵观世界哪个国家都不可能一条腿走路，必须两条腿走路，我们现在正在把保障房这条腿加长加粗，原因就是我们过去保障房盖少了，现在看来我们社会目标的实现关键要加大保障房建设，中国是这样，世界各国也一样。这是第一个目标。
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第二个目标就是经济目标，经济目标就是要使楼市健康，政治目标是和谐居住。为什么单独提房地产市场健康发展呢？第一，房地产市场太重要，房地产是中国经济的大儿子，我是这么说的，因为哪个行业都不如房地产对经济的贡献大。上午魏司长讲了我们威海要大力发展旅游业，我觉得是对的，但是从经济总量来说，现在旅游也是支柱产业，汽车也是支柱产业，房地产是重要的支柱产业。刚才我讲到了，房地产的销售额是8.3万亿，旅游2010年销售额1.2万亿，汽车销售是2万亿，中国是世界上最大的汽车销售国家，那两个行业加在一起也就是3万亿多一点，我们房地产是8.3万亿，所以说这个行业如此之大，一定要保持健康发展，大儿子的路走正了，其他好办。
第二，房地产是容易出问题的一个行业，我们纵观世界经济发展现代史，我们看到30多年前在拉美国家出现了金融泡沫危机，房地产市场泡沫破灭，20多年前，日本的房地产市场泡沫破灭，金融出现危机，十几年前亚洲金融风暴，东南亚，包括韩国、新加坡、中国香港房地产市场暴跌导致了亚洲的经济衰退，香港的房价一下子从100%跌到68%。这一次全世界房价涨了以后，前不久香港房价才达到1998年房地产泡沫的水平，十几年过去了，有些人刚刚解泡。
三年前出现了美国的次贷危机，也是和房地产联在一起的，房地产和金融是联在一起的，所以我们要使中国的经济保持健康发展，最主要的问题保持金融的健康，金融是经济的血液，血液出了问题，得了血癌就完了，金融不出问题，首先就要保持房地产市场的健康了，所以房地产健康发展是国民经济健康发展一个最重要的方面，所以要保持楼市健康的目标，房地产市场要发展必须健康发展。
从2003年央行出台的120条文件开始，就意味着中国的金融部门高度关注房地产市场的健康，过去是这样，现在是这样，将来还是这样。
第二个就是贫富差距。当然欧洲国家贫富差距小，北非、中东那些国家贫富差距很大，这些问题是精英阶层出现的，现在大家在讨论欧债的问题，但是过度消费是个问题。
通过一个房地产人士来分析这个风险问题，我是这么看的，为什么会产生泡沫，泡沫是哪来的？就是不应该把钱借给没有支付能力的人，所以说的干脆一点，借钱给穷人买房是产生泡沫的原因，我作为次贷者我是没有能力买房子的，我的买房全靠银行把钱借给我，我没有自做能力，但是我有购买能力的，其实我的实际能力是个泡沫，没有的，大量这样没有购买能力的人去买房子就形成了房地产市场的泡沫。就是银行帮我去买房，我没有钱还就造成了泡沫，用一句话就是银行的金融杠杆力过高了。
首付是零，利率很低，全部靠银行的金融杠杆撬动了泡沫，所以银行的杠杆一定要把握好，前段时期在美国次贷危机的时候，人们讨论的去杠杆化，就是说银行的杠杆太高了要去掉，所以要提高利率，要提高首付，让没有能力的人不买房，这是一个。另外一个是我们看到了香港房地产的泡沫，他不是把钱借给了穷人，是把钱借给了炒房者，炒房者用一千万只能买一套房，但是现在20%的钱就够了，200万就买一套房，一千万买了五套房，那个四套房是银行金融杠杆帮助我买的，那个四套房就可能成为泡沫。
要使经济保持平稳，房地产市场必须平稳发展，主要就是防止房地产泡沫吹大破灭，当房价开始上涨的时候要警惕尽量不要吹的更大，一旦出现了泡沫就应该有措施挤压泡沫，不要使泡沫不断地吹大，最后破灭，结果就是香港，就是美国，就是日本。
第三个目标就是环境目标，就是绿色建筑，就是节能减排，减少污染，这是我们中国房地产发展的必由之路，我们的发展既要兼顾社会目标、经济目标还应该兼顾环境目标，为什么？第一，中国的国策资源节约环境，世界气候的变化和炭排放有关，我们的房地产是碳排放很大的一个产业，中国每年新建的房屋占到世界总量的一半。50%的房子盖在中国，中国人口占到五分之一，房子占到世界一半。
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第二个是我们盖房子的过程当中的能耗占到社会总能耗的40%以上，所以我们的行业是不是低碳直接影响中国的节能减排，资源节约环境影响了国策，影响着社会气候的变化。所以我们必须要发展绿色建筑，用低碳技术发展绿色建筑，建百年住宅，应该是我们行业的奋斗目标。
现在看国家已经出台了建筑项目条例，但是到目前为止发展不平衡，建筑界大多数的企业是应付，不是自觉主动地去做，因为市场太好了，搞不好技能，搞不好自然保温，照样还能卖，搞的好坏老百姓也不懂，所以自觉性不高，当然也有高的。我觉得应该说这个是贯彻国家绿色建筑发展的理念，2011年我们老百姓的消费水平提高了，我们的住房目标从小到大，从一套到两套，我们建筑的品质也应该提升了。
我们买房子是为了讲究舒适健康，如何达到舒适健康呢？到了夏天开空调，冬天开暖气，现在淮河以南都有空调了，冬天增加暖气了，我们有没有计算过我们的能耗怎么样？现在我们有比较，中国的人均能耗只有世界高水平国家的三分之一，或者二分之一，但是我们的人均的GDP的能耗是人家的2～3倍，我们GDP不断增加，我们的生活水平不断提高，我们的人均能耗肯定要增加，如果按照过去粗放型的发展道路的话，要达到舒适健康的水平，我们的能耗不得了了，所以我们必须发展绿色建筑，节能减排，在提高舒适度的同时要节约能源、降低能耗，这两个问题是矛盾的。
舒适就要增加能耗，这就和国家的策略不符合，所以我在想我们如何做到既要提高舒适度又要降低能耗呢？我们的海御19给我们提出一个方向，我觉得我们今天的健康生活和舒适度很大程度上体现了室内的舒适度，温度、湿度、空气的新鲜度，空气的洁净度，四度体现了我们生活的品质。
如何来保证冬天暖和一点，夏天凉快一点，湿度像海风一吹可能很大，空气的新鲜度经常换气。另外洁净度，里面的化学物质什么的很少，所以四度这是一个方向。房地产到今天不仅仅是房子漂亮不漂亮，功能合理不合理，倒不倒塌的问题，是它的品质问题的全面提升，品质的提升又让我们和今天的绿色建筑联系在一起，这个问题应该从更高的角度来看，我们房地产的目标任务来看。
我们房地产要兼顾三个目标，社会目标、经济目标、环境目标，少了环境目标就会出现环境危机，如果只追求经济目标就会出现社会问题，反过来不注重社会目标房地产市场就把握不好，出现泡沫就会出现经济危机，所以我们的行业不一般，和三大危机联系在一起。
刚才我讲了三个目标，哪个目标都不能遗漏，特别是大家最关心的经济目标，一定要保证房地产市场健康发展。健康发展的标志是什么？三个基本，供求关系基本平衡，供求结构基本合理，房价基本平稳。当然最后会体现到房价的基本平稳上。我与我们威海房协几位会长讨论过这个问题，由于房价上涨过快，导致了全民投资房地产，一个是开发房地产，全民在搞开发。哪个行业想赚更多的钱就搞房地产，也就是说更多资金聚集到房地产来，使我们的资金，全国的经济结构出现扭曲，经济发展结构不合理，所以说房价上升一个是泡沫，另一个是在房地产方面聚集了太多的资金，这个资金是开发的资金，还有炒楼、买楼的资金，所以为什么中央下决心一定要稳定房价，就是从宏观经济层面的考虑，我们要理解这样一个战略的意图。
为什么会导致房价上涨过快，会导致供求关系的失衡，下面我讲三组原因，咱们简单分析一下原因是什么，才能知道根据原因我们怎么调控。
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第一种原因就是两个不足，第二种原因就是两个过，第三种原因是两个缺乏。两个不足讲的就是供应，我们房地产市场为什么增长过快就是供不应求，供不应求的原因之一是供应不足，第一个不足就是总量的不足，第二个不足是保障房不足。
总量的不足刚才已经讲了，我们这几年来始终是销售面积大于竣工面积，所以房价一直往上涨，为什么总量会不足呢？造成总量不足的主要原因是土地供应的原因。大家知道中国的土地市场现在看来对老百姓越来越清楚了，我们的土地制度上存在问题，用我的话来说，我们的土地制度缺陷在于三缺一，其一就是一道红线，这就是我们的地，我们要保证中国的粮食自备自足，不要因为粮食不足，到世界采购粮食导致全世界的粮食恐慌，而且中国的人数这么多，自己不能劳动自立自足的话，这样更容易劳动空缺。保证13亿人口吃饭问题，必须要保证18亿亩耕地这个红线不突破，致使18亿不突破红线以后，我们明显看到我们城市建设用地的总量，就是供应量在下降。
过去几年我们全世界用地供应量明显下降，城市建设用地分为三种用途，第一种叫做工业用地，第二种叫做市政设施用地，第三种叫做房地产用地，前面两种用地都不可能通过卖地来得到回收，都是政策的投入，工业用地不可能地价抬的很高，抬的很高人家投资者不来投资了，所以尽可能压低工业地价。所以政府的土地的收入主要靠房地产开发用地，房地产开发用地占到整个城市建设用地的三分之一不到。
这就是说由于我们土地供应的总量没有及时地增加，我看到的数据是供求若干年，全国买地的数量只有一年是增加的，其余都是下降的，这就造成了我们土地供应的不足，造成了我们住宅用地的不足。这个问题不解决，房价上涨的势头很难得到恢复。
第二个原因叫做一座断桥。我刚才说城市建设用地供应量在减少，就不可能征用耕地，但是我们发现我们的整个建设用地总量是不少，所谓建设用地包括了城市建设用地和农村建设用地，我们城市的建设用地越来越紧张，但是我们农村的建设用地是越来越闲置。
中国城市居民现在6亿，城市建设用地大概4万平方公里，而我们农村的建设用地有16万平方公里，但是我们现在由于政策障碍、体制障碍，农村土地不能合理合法地流动为城市的建设用地，这就是断桥，所以我们要搞城乡一体化。
通过我们的改革把农村的建设用地不是耕地能够合理合法地转变成城市的建设用地，如这个达到，那么我们土地就不存在短缺问题，当然现在改革进展缓慢。
第三就是一个闸门，这个闸门就是供应的土地。一个闸门，我们城市建设用地和开发用地现在只有一个渠道供应，就是土地储备局。在这样的情况下，由于一个城市的土地是有一个闸门控制的，闸门水少这个水肯定卖得贵，土地放的少一点土地可能卖得就贵，也就是说现在的地方财政我们叫土地财政，就是靠土地闸门放水，土地的量和土地的价格决定地方的财政收入，现在每年的土地地产税收占到地方财政收入的70%，地方政府现在很大程度上的钱都是通过房地产卖地，所以地方政府总希望土地价格卖的高一点，土地卖的少一点，本来土地供应力紧张，这下便造成了地价抬高，造成我们供应总量的不足。
因为我们土地市场不像国外，是私人的土地，需要的时候买地，我们现在是由政府控制的，所以为什么房地产市场调控的任务是地方政府负责的，就是土地市场做的垄断，那么凡是掌管贫困的地方，那么地方的土地价格是可以接受的。房价上涨过块的地方肯定在土地供应方面有问题，控制太严。
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第二个就是保障房不足，刚才我已经谈到，我们过去在2001～2004年保障房供应比较大，2004年以后保障房供应逐步下降，经济适用房投资占到住宅建设总投资在2001～2003年开始的时候占到4%、15%、16%，到2007年、2008年只占到4.4%到4.6%。
为什么保障房的投资下降那么多呢？就我的分析有两个原因，第一个原因是体制原因，现在地方政府拿出一部分土地来搞房地产开发。其中保障房盖的越多地方财政收入越少，这是一个体制上的原因。第二个原因是政策上的原因，我不瞒大家说，我们在保障房政策上在2004～2005年的时候有一个变化，变化在哪里，变化在经济上。1998年的房改文件当中我们是这样起草的，就是我们要建立对一种不同生活家庭采取不同的住房供应政策，为低收入家庭提供廉租房，为中低收入家庭提供低位出租。大多数老百姓都是中低收入家庭，所以以经济适用性作为供应主题。1999年2月应该说的很坚固，政府下达指标，要建多少保障房，多少经济性住房，一面是经济的大量发展，对于解决老百姓的住房问题对于拉动中国经济的增长起到很大的作用。
当时的经济性住房只面向中低收入家庭的，只售不租的，但是由于经济型住房出现了一些纰漏，我们的经济型住房的界定不够清晰，这样政府大撒手把经济住房交给开发商开发，开发商在实施过程当中是只要谁有钱就卖给谁，所以导致相当多的经济型住房卖给中高收入甚至高收入家庭。这样的现象遭到了社会严厉的批评，许多专家领导几乎要取消经济型住房，在这样的情况下，我们的国家文件出现了变化。在2004年、2005年的时候，就说建经济型住房面向低收入家庭供应，请注意原来面向中低收入家庭变成了面向低收入家庭，当时我提出一个疑义来，我说中低收入家庭没有住房供应了，没有人回应，这是第一。保障房的数量大幅度下降，因为低收入家庭是少数，用不了盖那么多，地方政府大量减少经济型住房的投入
第二，中低收入家庭眼巴巴地想等到经济型住房盖出来以后去买它，但是等到开始买时，没了，他们说你不够资格，这个不再面向你，而是面向低收入家庭了。我们前几年政策就这样，中低收入家庭成为被市场和保障共同抛弃的对象。
第二个原因是供应需求的原因，相对这样的保障房不足，我们出现了需求过旺，需求过旺的原因是什么，当然是我们的刚性需求，我们的城市化，我们家庭的美好化。但是除这以外有两个我们没想到的对房地产市场的影响之大。
第一个就是流动性过剩，所谓流动性过剩就是钱太多了，这钱哪来的，是中国人民银行印的，为什么中国人民银行印那么多钱，中国人民银行没办法，必须印那么多钱，因为我们的外汇账款太多，我们现在有3.2万亿的外汇存款，而外汇在国内不能流通，要到商业银行兑换，商业银行拿了外汇到中国人民银行兑换去，中国人民银行就要去印钞票。外汇储备账款是其一，第二是热气，人民币升值了，热气滚滚流入中国，美国量化宽松的政策有三分之二到中国，这就使人民币升值了，所以这样的外汇账款很多，人民银行必须印更多的钱，我们最近是三年的M2，M2的总量当中有一半是这三年印出来的，也就是说我们扩张的货币政策必然导致流动性过剩，流动性过剩就意味着通货膨胀。我们今天看整个世界经济，中国的经济不是说黄金涨了，白金涨了，楼价涨了，而是人民币贬值了。
第二个原因是贫富差距过大，中国社会现在贫富差距很大，衡量贫富差距有一个系数是经济系数，经济系数如果超过40%是贫富差距过大了，我们现在经济系数接近50%，达到47%、48%。美国也差不多，但是美国的二次分配比我们做得好，也就是说贫富差距分配很大，但是社会保障拉平了差距，我们社会保障远远不如人家。
接下来要讲的就是两个缺乏。
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第一个缺乏是缺乏付利渠道，到目前为止，老百姓存银行还得付利，存银行被打劫，买股票被炒，买黄金跟不上，买古董怕上当，所以发现买房子最稳当，没听说谁买房子买亏了，只听说卖的太早了，赚钱赚少了。
中国的楼市现在缺少三真，第一真相，第二真理，第三真话，国际统计局统计的数字严重失实。2011年的房价平均达到1.5%，我当时呆了，但是你不相信统计局你相信谁呢。这个楼市的情况非常复杂，如何在如此复杂的情况下保证健康发展。对中国经济问题、政治体制问题谁都可以讲出来一大堆问题，最后要解决问题怎么解决，有些经济学家讲的很入理、很生动，但是问他怎么办，他无言对答。
我们现在要找到一个解决的办法，比如说限购，有去市场化的嫌疑，但是不限购又怎么办，提高利率一下提不上去，当然如何解决问题大家可以共同探讨。
我们现在调控是三个重点，第一个抑制需求，抑制过旺的需求，保证基本的需求，抑制投机需求，可能对部分的刚性需求也受到打击，但是没办法。第二增加有效供应，通过增加土地供应量，通过打击存地。第三个就是大力发展保障房，调整结构，通过供求关系的平衡稳定商品房价，使我们中低收入家庭受到推进，这是我们调控的目标。这次调整结构和2007年不一样，调整结构重点是调整商品房、保障房之间的结构。
我们的调控水平和力度不断提升不是说我们之前的调控都不行，这种说法是不负责任的，当然还有个问题，比如说保障的发展当中大家提出很多问题，一个是资金，一个是土地，一个是分配，这次调控当中讲了三个确保，第一确保保障房的计划落实，第二确保保障房的建设质量，第三确保保障房的分配公平，这是保障房要做的三个落实，这是对地方政府的考验。保障房要解决五个问题，第一个问题谁投资？第二个问题谁来建？第三个问题怎么建？第四是保障权的问题？第五个问题怎么管？
下面讲的问题是三种定位，我们楼市调控到什么程度才是满意，我们现在楼市调控的期望值是什么，目标是什么，目标定位在哪里，现在全不统一，从中央到地方，从老百姓到政府都不一样，到底什么是房价调控的目标，现在我提出三种目标，第一种目标抑制房价过快上涨，威海的房价现在总价不高，涨幅也不大，但不少人还是不满意。第二种目标迫使房价下降，房价不下降目标达不到，现在好多人认为我们调控的目标是房价下降，不下降还继续调控。但是房价的下降回落多少合适？所以这个目标难统一。第三种目标是要达到合理价位，但是什么叫合理价位，恐怕每个人理解不一样，这个说法又很合理但是不知道合理价位在哪里，我们真正要统一思想，包括领导思想，我个人认为可以把合理价位作为我们的奋斗目标。要达到一个合理价位，应该给不同收入的家庭提供不同价位的住房，低收入是廉租房，中等收入是经济适用房，高收入是高档商品房。
我们今天发展保障房就是为了达到合理价位，使中低端的家庭享受合理价位，我们今天控制商品房的价格的目的不是为了解决我们中低端的住房问题，因为商品房价格再降也不可能降到中低收入买得起房，解决住房问题靠保障，经济目标的实现靠稳定房价。
我讲讲对当前形势的判断，就是楼市调控三种可能，哪种可能性最大，第一种可能继续发烧，房地产市场这几年房价上涨过快我叫做发烧，有没有可能在2011年调控下房价仍然上涨很快，这种房价上涨势头压不下去，我觉得这种概率大大下降，原因是如果继续发烧，我们会给他打退烧针，最后的退烧针我们会有效地也就是简单的限购，因为我们看到凡是限购真正执行的城市，它的购买力就大幅地下降，炒楼几乎没有市场，房价不可能继续上涨。
我今天讲的稳定房价，稳定民心，稳定发展，这是三个稳定，第二种可能会不会出现严重下滑，政策如此收紧，我们的房地产政策在加大，会不会出现严重的下滑。我一开始就说，我们希望软着落会不会推进硬着落，我前思后想感觉这种可能性也不大，我分析主要矛盾，如果出现严重下滑，就会出现两点。
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第一，地方财政。如果房地产市场销售出现严重下滑，投资出现严重下滑，开发商买地积极性受到严重影响，买地积极性少了，地价上不去了，这必然会影响到地区财政的收入，中央规定，土地净收入的10%要用于农业水利建设，15%用于农业投资，10%用于教育投资，还有10%用于保障房建设，四个方面占到50%左右。所以有人说如果商品房市场出现了问题，就意味着保障房出现新问题，要是保障房顺利发展，有理由认为商品房必须健康发展。所以地方政府会力保房地产保持平稳健康。
第二，地方债务。2009年启动经济，我们全国建了6000多个融资平台，建立融资平台搞投资，现在各地政府的融资平台所借的款项达到10.7万亿，这个钱靠什么人还，很大程度上要靠我们房地产市场土地的收益，现在快进入还贷高峰了，如果房地产出了问题，债务就会出现问题，而且不少土地向银行借债的时候都是用土地抵押的，地方债务出现了，银行是国有银行，最后还是中国人民银行买单。无论是地方的债务还是土地财政都不希望房地产市场出现严重的下滑。一旦出现严重的下滑，地方政府可能会采取措施来防止下滑。
所以这样的情况下很可能使房地产市场出现第三种情形，就是相对稳定不冷不热。有些房价的增长速度放慢，有些城市可能稳中有降，有些城市可能为基本平衡。再说了中国的经济是政治经济体制，2011年是中国共产党建党90周年，2012年是党中央换届，2013年是国务院换届，我想在这样的年份当中，无论接班的还是现任的都希望中国的经济保持平稳。
但是尽管这么说，我们还是面临着许多压力和考验，所以最后一点我想讲房地产的转型。
在这样的市场面前，其实中国的房地产正面临着一个转型和创新。一个是产业和市场的转型，一个是企业和产品的创新。
首先从产业和市场，中国整个的房地产业刚才我也说了是目标任务再转型，从过去单一的经济目标，为了拉动经济增长变成了社会目标“住有所居”。另外我们的调控方式也发生了变化。第三我们供应体系发生变化，原来是比较单一的商品房，现在是商品房和保障房并举的，所以我们整个的市场，整个的产业在发生目标任务变化、调控方式变化和供应体制变化，在这样的情况下，我们的产业、我们的企业、我们的产品也要有转型和创新，第一产品创新，第二融资创新，第三环境创新。
产品创新的第一点就是我们过去不再追求绿色建筑，现在变成追求绿色建筑，节能减排是我们房地产创新的目标，我们盖的房子一定要是绿色的，提高我们的品位，提高我们的档次，方向就是绿色建筑。我们的房子应该逐步走向精装房。第一是舒适性提高，第二就是毛坯房变成精装房，这是我们当前很重要的一个任务。第二点是我们产品向多元化。住宅地产、商业地产、旅游地产都发展，我们的生活水平提高了，我们2011年房地产的问题不仅仅是住房问题，商业地产也是我们的综合体，我们把综合体的概念运用到城市开发当中去，有商场、有酒店、有写字楼、有住宅等等作为一个综合体，是一个紧凑型的综合体。中国人现在有钱了，但是也有休闲了，有钱才能休闲，旅游地产创造一个休闲的地方，我们威海就是一个好地方。但是并不是所有旅游地产都赚钱的，这是一个方向。还有老年地产，中国以老年居家养老为主，但是有一部分富裕的人希望有一个老年公寓，建一个老年社区，这就三种模式，一种是居家养老的，对住进去的老人无微不至地关怀实现“老有所居，老有所乐，老有所学，老有所为”，让老人们不要在家里等死。还有一个老年公寓，设施服务都跟上，既是独立的，又在社区当中。
第二个创新叫做融资创新，中国房地产现在碰到一个租金问题，2011年1～7月份的按揭问题同比下降了7%，银行建筑开发的现金上升6%，过去都是20%多的上升，低压贷款下降了，说明我们的融资降低了，无论是返放贷都出现问题了，所以对我们开发商是一个考验，就逼得我们的开发商、我们的行业要搞金融的创新，融资的转型。
第三个是产品管理问题，我们过去是靠土地升值创新，今后靠创新赚钱，开发商的利润房价涨幅黄金时代已经过去了，不可能像过去一样，下一步就靠我们的房价稳定和产品创新取得效益。所以中国的房地产正处在一个急剧的变化当中，看谁能够胜出关键看你的管理，看你的人才，练好内功非常重要。
我觉得中国房地产如果从1998年到现在已经十几年了，从2000年开始进入房地产买房，使中国房地产进入市场化的房地产市场也十一二年，现在进入一个新的周期，一个新的轮回，我们应该形成这样一种认识来应对我们今天的市场，或者说房地产市场调控会成为常态，总需求要健康发展，我们就要坚定不移地按照我们刚才说的三个目标做好房地产工作，这样才能使我们立于不败之地。
我就讲到这里，谢谢大家。
