随着近年来房价高涨，有关城镇住宅产权问题一再引起关注：70年产权从何而来？使用权到期后该如何处理？就这些问题，本报记者近日专门采访了参与制定这一制度的中国首任国家土地管理局局长王先进，其讲述了25年前对住宅产权等制度设计的初衷和安排。
中国房地产报：现在人们提起新时期土地管理制度改革，有一个重要问题就是当年住宅产权时限是如何确定的？
王先进：1987年2月，国务院组织召开外资领导小组会议，我作为领导小组成员参加会议。国务院原副总理谷牧在会上传达了国务院主要领导的意见，提出能不能转让一部分城市土地，吸收一些外资，加快城市建设。
我当时表示赞同并提出三条意见：第一，转让的是土地使用权，不是所有权；第二，转让土地要有一定年期，不是无限期，到时无偿收回；第三，要按不同年期收取一定租金。当时会议决定，由国家土地管理局和国务院法制办组织试点。
对于城镇住宅，土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。这里有一个比较近的样板，就是香港。我们国家土地归国家所有，英国的土地全部归国王所有。他们批租年期最高为999年，实际是永租制。但是在香港，因为是名义上租了中国的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年为上限，按年头逐渐减少。
我们先定了50年，理由主要有三个，一是因为土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短些比较好调整；二是一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。
后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成最高年限70年。
50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理，这不仅是大家都在关心的问题，也是我认为真正需要解决的问题。
中国房地产报：当时是如何考虑70年产权到期后应当如何处理？
王先进：我们提出，到期之后“无偿收回”，国家为了公共利益需要，就要把土地收回；如果国家不需要，使用者提出申请也可以续期。
“无偿收回”也是学习国外的经验，目的是为了保护土地所有权者的利益，对土地使用者也是公平的。到期留给土地所有者一个破破烂烂的房子，要不无偿收回，所有者还得掏钱购买吗？收回70年的租地，如果还要再拿钱买个破房子，这对土地所有者显然是不公平的。
如果政府到期收回土地，地上建筑物政府不需要，还要付出拆除费用。或者有这个旧房子，就是再批租，地价也必然要相对降低。这样是不公平的。香港有的地块在批租合同中明确表述政府收回土地时，地上建筑物要拆除，初步平整，恢复到批租时原来的状况。
“无偿收回”面临的另一个问题，就是当用到50年或60年时，土地的使用期仅剩10年或剩5年，房子的买卖怎么办？市场交易就出现问题了。当时我们已考虑到这个问题，但因为没有相应经验，所以就没有写进去。
按我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。
租地期限是70年的，到期之后从法理来讲无偿收回是理所当然的。否则，所有权就体现不出来了。但目前如果直接回收，也存在问题。比如一处土地，过去这些年已经经手了很多人，而回收却是从最后的一家手里回收，在过去70年的期限当中价格已经提高很多，最后经手的人可能只使用了3年或者5年，这样是不公平的，另外也不符合市场秩序的规律。
中国房地产报：现在一些声音认为，土地有偿出让的制度存在问题，促成了土地财政、高房价等一系列问题？
王先进：过去土地是无偿使用、土地零收入，但现在出现了“土地财政”这个说法。这是怎么形成的呢？第一，随着经济的发展，城市化进程加快需要大量的城市建设，住房需求量大，受到供求关系的影响，房产商必然去争夺这一部分利益，这也推动了市场交易价格的提高。
第二是财政制度的问题。原来地方收入少，中央收入较多。改革开放之后，地方收入大幅度提高，后来中央下决心调整，现在是中央多，地方少。但事和财是要相互协调的，地方政府没财也就没法办事，比如保障房，如果没财地方政府就没办法投入，当然里面还有政绩这个次要问题。
第三是征地制度的问题。目前集体土地所有权并不完善。农地价格不值钱，但转化成建设用地之后，中间存在巨大差价。政府通过征地权就能拿到这部分差价。这里面就涉及到集体土地制度的产权问题，就是集体土地产权和国有土地产权不对应而产生的差价。
当然，部分地方政府确实靠卖地赚了不少钱，甚至为了获得土地出让的收益，在一些政策上给开发商让步，这在一定程度上推高了房价。但从政策角度来讲，从土地使用零收入到土地有偿出让使用仍然是进步的。
