威海市房地产业中期发展研究

 
为明晰我市房地产业发展方向，规范调控管理，促进产业升级，实现房地产业的可持续发展，市建委组织对全市房地产市场进行了系统调研。现将有关情况报告如下：

    一、近年来，我市房地产业取得的主要成绩
 过去五年，威海市房地产行业发展健康、态势良好、贡献突出，已经成为我市国民经济发展的重要支柱产业之一，也深刻改变了城乡面貌。
    （一）房地产业为全市经济发展和社会进步做出了重要贡献。全市房地产业实现税收由2006年的9.3亿元增长到2010年的25.6亿元，年均增长29.5%；房地产业实现税收占全市税收总收入的比重由2006年的24.2%提高到2010年的31.3%，年均增幅7%；房地产业实现税收占全市第三产业税收收入的比重由2006年的44.7%增加到2010年的52.4%，年均增长4.5%；房地产业实现税收收入占地方财政收入的比重由2006年的13.2%增加到2010年的21.7%，年均增长17.8%。房地产业已成为全市发展速度最快、收入规模最大、涉及地方税种最多、地方财政收入贡献最大的行业，并带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家居、装修等几十个相关产业的发展。
    （二）城镇居民的居住水平大幅提高。过去五年，全市城镇化水平由53%提高到58.2%，到2010年底，全市城市人均住宅建筑面积达到35平方米、全市建制镇人均住宅建筑面积达到37平方米、全市村庄人均住宅建筑面积达到35平方米，均处于全省领先水平，超出了山东省安康居住工程确定的到2010年人均居住建筑面积35平方米的目标，人民居住水平稳步提高。
    （三）住宅建设与房地产开发投资规模稳步增长。过去五年，全市房地产业完成投资从2006年的80.4亿元增长到2010年底的269.8亿元，增长了3.4倍，年均增长38.5％，高于同期GDP年均增长幅度近25个百分点。房地产业的快速发展，有效促进了国民经济三次产业的结构调整，我市三次产业结构比例由2005年的“10.7：58.2：31.1”调整到2010年的“7.9：55.9：36.2”。全市房屋施工面积总量逐年攀升，从2006年835.17万平方米增长到2010年的2043万平方米；房屋竣工面积从2006年230.5万平方米增长到2010年的507.6万平方米。日益扩大的房地产建设规模不断充实我市地产的供给量，为我市房地产市场的稳定奠定了良好基础。
    （四）商品房销售市场活跃，价格保持合理水平。过去五年，我市进一步加强房地产市场宏观调控，全市商品房销售面积累计2362.7万平方米，销售额累计771.4亿元。威海市区商品房住宅销售均价由2006年的3752元/平方米增加的2010年的4650元/平方米，年均增长5.8%。房价增长幅度低于同期人均可支配收入增幅6.5个百分点，低于同期GDP增幅7.9个百分点，远低于全国住宅销售价格增幅。全市新建住宅销售均价低于省内的济南、青岛、烟台、日照、淄博等城市，房价比在较合理的范围内，基本不存在泡沫。
    （五）房地产企业开发实力明显增强，住宅品质稳步提升。截至2010年底，我市具有三级以上资质的房地产开发企业105家，形成了一批骨干开发企业，开发出一批精品楼盘和“广厦奖”、“泰山杯奖”和康居工程，走上了注重“生态、质量、效益、品牌”的发展轨道。有5家房地产企业当选为山东省综合实力50强；有23个项目荣获“泰山杯奖”，有4个项目被评为国家康居示范工程和国家“广厦奖”，有4个项目通过建设部的住宅性能A级认定，有10个住宅小区获得“省级优秀住宅小区”称号，较好地引导了行业发展和市场消费。
    （六）城中村、农村住房改造成绩斐然，全省率先完成中低收入家庭住房保障任务。过去五年，我市在全省率先解决了城中村问题，目前威海市区的77个城中村、31339户、342.2万平方米全部完成拆迁，到今年年底近10万居民有望全部回迁安置。同时，2009年以来，荣成、文登、乳山等市区已实施城中村改造111个村，新建房屋67583户、533.9万平方米，目前已全部或部分完工97个村、45587户、364.7万平方米。在全省率先启动了农村住房建设与危房改造工程，截至2011年6月底，全市27个乡镇、18个街道办事处的258个村启动了整村迁建项目，累计开工新建农房14万户，提前一年超额完成三年工作计划的186.7%。截至2010年，全市已累计投资12.49亿元，启动建设了21个住房保障项目，建设保障性住房93.3万平方米；已为10226户中低收入家庭提供了经济适用房，为1598户低收入家庭提供了廉租住房保障。
    （七）建立省市县三级联网的房地产市场信息平台。已建成威海数字房产电子政务平台，该平台被国家建设部评为国家“十五”科技攻关计划“城市规划、建设、管理与服务的数字化工程”项目“城市数字化示范应用工程研究”示范工程。实现省、市、县三级联网，形成了全市统一的房地产市场信息系统，实现实时监管和动态数据采集，为实施宏观调控提供了及时、完备的数据依据。
 威海市房地产业经过十几年的迅速发展，特别是在过去五年，发展更加快速，极大地促进了社会经济发展，但同时也存在一些问题：一是房地产开发企业有待做大做强。目前我市本土房地产开发企业普遍存在着综合竞争力弱、融资手段少、抗风险能力低、产品良莠不齐、开发模式简单等问题。房地产企业整体运营管理水平低，缺少全产业链开发的能力。房地产企业多投资于住宅地产，而商业地产、旅游地产、住宅产业化等形式的业态偏少，有待于进一步提高其开发比例。二是房地产开发经营需要进一步规范。目前我市房地产开发模式传统粗放，资源和能源消耗较大，同质型楼盘较多。在开发建设过程中，有的开发商产品质量意识不强，忽视住宅小区环境建设，在配套设施上有打折扣的现象发生。同时，市场中还存在违规开发、广告虚假等问题。三是房地产开发项目管理各个环节缺少衔接。目前我市房地产开发项目管理分属发改、国土、建设、规划、房管等不同的部门，各部门对房地产的监管既相互独立又相互支撑，各部门之间信息共享程度低、缺乏衔接增加了行业监督管理的难度。四是物业管理市场尚需进一步培育。目前我市物业管理市场还存在物业服务不规范，旧住宅小区物业管理难、物业服务企业生存状况堪忧的问题。#p#分页标题#e#

二、我市房地产业发展的环境分析
  （一）、房地产业发展趋势
  一是房地产企业向规模化、专业化、品牌化发展。随着世界经济的发展，企业专业化、规模化和品牌化竞争将继续加剧，房地产企业综合实力的竞争就是品牌与规模的竞争，房地产专业化分工将会越来越细，因此可以预测未来我市房地产企业将继续向规模化、专业化和品牌化发展。
 二是房地产市场需求将继续扩大。随着城镇化水平的提高和经济社会的发展，城市房屋需求将继续扩大，未来五年城市居民将会继续增加，城市居民改善居住条件的需求以及投资性需求都会随着生活水平的提高而增加，由此可以断定未来五年房地产市场需求仍然旺盛。
 三是房地产宏观调控力度加大。未来的五年，我国房地产业将处于一个由量变到质变的战略转型期，为保障房地产业健康发展，国家宏观调控政策将继续发挥重要作用。未来的调控重点中，将继续加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
   四是房地产税费征收体系不断完善。地方政府的收入来源需要通过完善税费结构，调整税基等合理方式来实现。通过征收房产持有税，引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差距扩大，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。
    （五）保障性住房建设扎实推进，成为调控房地产行业的重要工具。从发展方向、未来政策导向和现有调控思路来看，保障性住房将延续高增长态势，并和商品房双轨并行构成房地产市场中长期发展的一个重要特征。各类保障性住房建设力度有望进一步加大，将在一定程度上支撑房地产投资平稳增长。
 （六）低碳经济影响房地产产品开发趋向。随着全球气候变暖，各国基本达成共识，哥本哈根气候大会我国已经做出“低碳”承诺，未来五年低碳生产和生活将影响房地产产品开发趋向，房地产产品规划设计都将重视“低碳”，节能环保理念将落实到房地产产品开发以及建设当中。
 （七）旅游、养生地产成为房地产市场发展的新亮点。宏观调控新政下，一方面，住宅房地产主流市场形势依然不容乐观；另一方面，随着旅游业、养生产业正逐步成为热门的产业。与国外相比，目前中国旅游房地产业尚处“洼地”，但已露出发展苗头。因此旅游、养生地产将是地产业突破限制、实现新跨越的着力点之一。
    （二）、我市房地产业发展的优势与机遇
    优势条件:一是区位优势明显。我市是山东半岛蓝色经济区的重要城市，是胶东半岛重要的旅游城市之一。东与韩国、日本等发达经济体隔海相望，西与青岛、烟台等经济强市友好相邻，是山东连接内外的窗口，拥有海岸线总长986公里，占全省海岸线总长的1/3，全国的1/18。这些特殊的区位优势是未来我市房地产业发展需要挖掘的优势。二是自然环境得天独厚，居住条件优越。我市凭借着得天独厚的自然环境，被评为最适合人类居住的城市，这也是其他城市无法企及的。加上多次举办的人居节，更是给房地产以发展之势。因此，威海凭借着优势的环境积累了房地产发展的先天条件。三是经济发展态势良好，综合实力稳步提升。2010年，全市地区总产值达到1944.7亿元，过去五年平均增长13.7%，人均生产总值达到76779元，继续在我省保持领先地位；地方财政收入达到118.3亿元，年平均增长15.5%，占生产总值的比重达到6%，经济实力进一步增强。四是房地产市场发展健康规范。新政调控的主要是房地产投机行为，我市房地产尚不存在明显的“泡沫”，受新政影响不大。我市房地产市场价格与周边沿海城市比较相对较低，在未来的时间里，特别是刚性需求、投资性需求以及城市化进程的加速，都会在一定程度上带动我市房地产市场价格的上升。
   战略机遇:一是山东蓝色经济区上升为国家发展战略为我市经济发展带来空前机遇。山东半岛蓝色经济区的建立，青烟威城际轻轨的建设，“一小时工作经济圈”的打造，都为我市房地产业发展提供了有利的契机。威海得天独厚的自然条件和环境优势，对于外地投资者和消费者具有很强的吸引力，特别是在威海购房进行休闲、度假、养生，从很大程度上属于刚性购房需求，这是保证我市房地产市场持续稳定发展的重要优势。二是居民财产性收入增加，投资需求旺盛。百姓现有的投资渠道有限，在通货膨胀的背景下，大多数闲置资金仍将涌入房地产市场。一线城市限购令的实施，为二三线城市房地产市场提供了发展契机。特别是为我市等自然条件优越的“宜居城市”带来了房地产发展的又一契机。三是城市化进程和城中村改造为城市发展蓄力。过去三年城中村改造的步伐，直接影响了我市房价走势，是我市房价普遍低于周边城市的主要原因之一。2011年，威海城中村改造基本完成，极大拓展了城市空间，为城市的长远发展蓄足了后劲。四是房地产市场梯度转移，国内外知名地产企业进驻威海，助力威海地产业发展。目前，全国房地产市场投资能量正在发生梯度转移，投资正由北京、上海、深圳等一线城市逐渐向省会、沿海城市以及三四线城市转移。保利、华润、苏宁、海信、绿地等地产企业纷纷进入威海，为本市房地产业结构升级提供了良好的技术、人才和资金支持。五是政府重视、支持房地产业的大力发展。各种促进房地产发展的有力举措不断出台实施，目前更是将房地产业列为市政府大力支持发展的十大服务业之一。房地产业发展的政策环境将越来越具有优越性。
   （三）我市房地产业发展的制约因素与挑战
    制约因素：一是城居人口增长相对缓慢，本地刚性需求不足。我市房地产市场很大一部分销售依靠外地投资者购房，这在一定程度上制约着我市房地产市场发展，房价难以大幅提高的根本原因还是没有足够的常住居民，城市发展水平和城市吸引力不足。二是城市房地产开发用地趋紧，未来发展空间将有限制。未来五年，我市仍将面临城市扩张与耕地保护之间的矛盾，城市土地供应仍将面临指标控制，随着城市化的不断推进和城市住房需求的不断增加，房地产开发用地的需求也会继续增加，然而可供房地产开发的土地有限，这将制约我市房地产业发展空间。三是我市工业经济基础薄弱，新的产业布局尚未形成。产业集群效应在短期内无法带动我市经济的快速发展，且区域竞争日趋激烈，要素制约更加严峻、可持续发展的压力加大，社会民生尚需改善。四是季候特征对地产发展存在瓶颈制约。我市房地产销售有明显的季节性，5月到10月是销售黄金时间，大批外地游客的涌入，常伴随着投资、休闲购房行为，但是秋冬季节成交量就会大幅萎缩。这一季候和产业特征导致我市开发企业很多经营战略还没有发力就失去了效用，房价持续快速增长的张力不足。#p#分页标题#e#
   面临挑战：一是国家宏观调控不断巩固加强，地产业发展压力增大。我市本地的房地产企业将面临货币回笼、房屋积压、资金链不畅等一系列问题。我市房地产业发展基本没有经历挫折期，能否在调控加强，需求疲软的条件下健康发展，对我市房地产企业和管理部门是一个严峻的考验。二是保障性住房建设深入推进，冲击地产供给结构。国家大规模进行保障性住房建设，再加上我市城中村改造后大批闲置房屋，会使本身就并不活跃的本地市场购房潜力进一步下降，土地成本提高，房屋供给增多，特别是廉租房和保障性住房会对房地产企业形成一定冲击。三是日本核危机波及威海居住环境。作为日本隔海相望的城市，在地震和核污染阴影笼罩下，威海宜居城市的形象无论在实际上还是心理上都会受到影响，高层建筑的吸引力将会大幅下降，这对很多致力于小高层建设为主体的地产公司提出了新的挑战。

三、未来五年，我市房地产业的推进措施
未来五年，我市将依托得天独厚的人居环境，坚持把房地产业与旧村改造、城镇改造和社区改造相结合，建立以普通住宅地产为基本、旅游养生地产为特色、经营性商用地产为亮点的多元化房地产产品供应体系；形成低端有保障、中端有支持、高端有市场、特色有声誉的住房供应体系。
未来五年，全市房地产开发计划投资800亿元，年均增长10%；商品房计划竣工面积1800万平方米，年均增长3%；商品房计划销售面积1500万平方米，年均增长5%；存量住房计划交易面积1000万平方米，年均增长3%；圆满完成国家和省下达的新建经济适用房、廉租房、公共租赁住房建设任务。2015年末，全市城镇人均住房建筑面积达到38平方米，年均增长3%；城市新建住宅性能认定率达到20%以上，认证部品使用率达到20%以上。未来五年，力争实现5-10家房地产企业晋升国家一级开发资质，10-15家房地产企业进入全省房地产综合实力50强。主要推进措施：
（一）继续加强房地产市场调控，把握工作节奏和力度，引导房地产业持续健康发展。一是正确把握国家调控政策。既考虑到房地产市场对经济稳定的作用，更注重其改善民生的基本功能。二是继续稳定房地产投资。在土地供应、规划设计、贷款融资等环节，区别对待，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设的支持力度，引导企业加快投资建设，切实增加中低价位、中小套型供应量，同时严格控制大户型、高档商品房建设，从而实现房地产的良性和谐发展。
    （二）完善地方法规，加强市场监管，规范房地产市场秩序。一是土地市场监督，监督拿地企业的囤地行为，对拿地超过时限不动工开发的企业及时给予警告和查处。二是建立源头控制机制，全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，将各类配套设施建设安排、节能节地节水节材环保等建设条件，纳入建设合同管理；三是强化过程监控机制，严格执行新建商品房买卖合同网上备案制度，加强商品房预售资金监管；四是健全终端控制机制，全面实行房地产开发项目综合验收制度，确保房屋质量安全，达不到要求的不得交付使用、不予办理房屋确权登记、不准承接新的开发项目；五是监督规范房地产三级市场，对房屋中介经营机构要设置市场准入门槛标准，建立违章约束机制；六是提高房地产市场信息发布质量和效率。
    （三）扎实推进保障房建设，积极开展县市区城中村改造，基本实现城镇居民“住有所居”。进一步健全住房保障机制，合理确定住房保障群体，严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制。实施用货币补偿代替建设经济适用住房的办法，改补“砖头”为补“人头”，由居民自主购买住房。要严格购房审批程序，建立申购审查负责制，确保政府对经济适用住房的优惠政策落实到位。未来五年将按照“统一规划、政府组织、市场运作”的原则，重点在荣成市、文登市、乳山市等有计划、有步骤地推进村庄改造，拉动县级市房地产市场的发展。
    （四）科学策划布局城市综合体，提升房地产开发用地价值。未来五年，要从规划条件、城市发展的条件、城市的功能进行引导，由小到大、控制规模、循序渐进的进行城市综合体的开发建设，结合各级商业中心合理布局，带动片区发展。实施过程中要注意分批实施，并体现功能差异化，不同业态、不同主题的多种类开发，避免功能组合雷同。努力提高土地利用效率、提高工作效率和生活品质，能更好发挥投资效益，提升城市生命力。
    （五）实施节地畅通发展模式，创新城市功能设计。未来五年，要创新和采用节地城市发展模式，节约土地、燃油和城市建设投资，实现城市高度紧凑，交通畅通，人居环境得到改善，城市功能合理布局，营造通畅、宜居、低碳的城市。节地模式在相同土地面积上可增加开发强度，有助于实现住房总量供求平衡，为平抑整体房价创造基本条件。
    （六）积极推进房地产业发展模式转变，大力开发省地节能环保型房屋，积极推进住宅产业现代化。房地产业的发展要改变目前的粗放低效经营模式，大力推进节能省材型住宅的开发建设，减少高碳高耗能建设现象，不断提高威海市的房地产业竞争力。推进住宅产业化相关政策出台，引导住宅建设转变传统建造方式，逐步提高构件的工厂预制比例；推动住宅产业化相关科研进展和技术进步；完善现行的住宅设计、施工、验收规范标准体系培育完整住宅产业化新型产业链条，推动整个住宅行业的发展和进步。
    （七）调整房地产业态模式，积极稳妥地引导旅游地产、商业地产等产业地产的发展。充分发挥我市得天独厚的人居环境，将旅游地产和商业地产的开发建设作为我市房地产业开发的新亮点，积极研究未来旅游地产开发模式、战略定位、开发策略；加大旅游度假招商引资力度，为旅游地产的开发投资提供良好的政策支持和发展环境；加快已规划区域的基础设施建设，完善沿海区域交通网络、市政配套以及旅游地产相应配套设施建设；加大对威海的对外宣传力度，多渠道提升我市在全国乃至世界的知名度。
    （八）鼓励本地房企做大做强，积极引入国内优秀地产企业。一是通过股份制合并、重组等多种手段，组建具有竞争力的大型房地产开发企业，提升我市房地产企业的开发水平和竞争力；二是为积极引进外部优秀地产企业，引进先进的管理经验、生产技术、营销策略，实现两方良性竞争，共同发展的格局，使我市房地产企业开发管理水平走上一个新的台阶。#p#分页标题#e#
    （九）优化住房供应结构，着力提升住宅品质。引导企业重点发展中低价位、中小户型普通商品住宅房，适度发展中高档住宅。增加面向城市普通居民的住房供应，优化结构，拓展市场，拓宽空间，实现“居者有其屋”的理想。要加强房地产项目的基础设施和公共设施建设配套，进一步打造“人居”品牌，大力推行节能型、环保型、智能型现代商业房地产项目建设，全面提升居住品质。
    （十）规范房地产中介行为，提升物业管理服务水平。扎实做好房地产中介行业和从业人员的管理工作；进一步强化房屋登记管理工作；规范执行物业管理法规，进一步提高物业管理水平，拓展物业管理市场，重点培育守法诚信的物业管理公司，不断提升物业管理水平。
    （十一）发挥行业协会在政府和企业之间的桥梁纽带作用，规范行业自律。建立和完善房地产组织和协会工作功能，积极发挥房地产协会组织的桥梁纽带作用。行业协会要反映企业合理建议，维护企业合法权益，规范行业自律，推进企业信用建设，协助政府及有关部门做好规范房地产秩序等工作，促进房地产市场平稳健康发展。
（十二）建立房地产管理信息共享系统，进一步提高信息披露透明度。完善房地产市场信息系统与相关部门数据接口，实现对房地产开发、交易、中介服务、登记等活动的联动监督管理；实现对各项业务数据科学权威、全面收集、及时发布、动态更新以及房产信息的对内对外发布和应用，为政府和民众决策提供依据。