2012年乳山市房地产行业发展情况

    近年来，乳山市房地产开发企业在促进财政增收、带动产业延伸、安置群众就业等方面做出了突出贡献，已成为乳山市经济发展的重要支撑，但是受国家对房地产市场调控政策的深入影响，“限购”、“限贷”等一系列严厉调控政策的不断实施，与去年同期相比，我市房地产市场呈现出新开工项目锐减、市场交易低迷、消费者持币观望、房屋闲置率大幅提高的萧条景象,房地产企业面临着越来越大的发展压力，乳山市大部分开发企业正处于资金短缺、举步维艰的困难局面，加快推动房地产业提档升级、转型发展已迫在眉睫，刻不容缓。

    目前乳山市房地产现状
    前几年由于房地产市场形势的良好发展，尤其是随着银滩地区房地产规模的不断扩大，我市房地产企业数量迅速膨胀，目前乳山市现有本地房地产开发企业94家，其中二级企业5家，三级企业14家，外地进乳房地产开发企业12家，数量如此多的房地产企业存在于乳山房地产市场显然是不合理也是无法取得长足发展的。今年1—8月份，乳山市新开工面积55.74万平方米，与去年同期相比下降35.5%；竣工面积38.59万平方米，与去年同期相比下降49.4%，完成投资额5.89亿元，与去年同期相比下降36.7%；销售面积21.19万平方米，与去年同期相比下降28.98%。面对现阶段如此严峻的房地产开发形势，一些规模小或已无开发项目的企业，在本年度资信评价过程中已主动要求注销其房地产开发资质。

现阶段我市房地产市场存在的主要问题
一是开发商资金压力增大。随着房地产调控政策的持续和加强，资金短缺将成为众多开发企业经营面临的主要困难。加上商品房销售业绩不佳，资金回笼较慢，严重影响着房地产开发资金链的衔接，造成开发商开发热情下降、积极性不高。目前，我市不少房地产开发企业存在着资金实力不强，融资渠道狭窄的问题，一旦不能得到银行资金支持、预售不理想，就会出现资金紧张，甚至断裂，从而影响开发项目建设进度，不能按期交房，已购房者不能按期入住，可能要求解除购房合同或上访，引发社会不稳定的风险也会随之增加。

二是房地产开发企业有待做大做强。目前我市本土房地产开发企业普遍存在着综合竞争力弱、融资手段少、抗风险能力低、产品良莠不齐、开发模式简单等问题。部分开发企业规模较小、技术人员少、管理不规范，资金实力不足，竞争能力差。房地产企业整体运营管理水平低，缺少全产业链开发的能力。房地产企业多投资于住宅地产，而商业地产、旅游地产、住宅产业化等形式的业态偏少，有待于进一步提高其开发比例。

三是房地产开发经营需要进一步规范。目前我市房地产开发模式传统粗放，资源和能源消耗较大，同质型楼盘较多。在开发建设过程中，有的开发商产品质量意识不强，忽视住宅小区环境建设，在配套设施上有打折扣的现象发生。同时，市场中还存在违规开发、广告虚假等问题。在企业发展战略方面缺少长远规划、缺乏品牌经营的理念。部分开发企业盲目追求利益最大化，过于注重眼前利益，甚至置业主利益于不顾，不惜牺牲企业的诚信、品牌来获取利益，无疑是涸泽而渔。

四是房产开发用户投诉现象较多。由于前几年房地产市场的持续升温和快速膨胀，房地产行业也暴露出监管不到位、信息不对称、企业不诚信、居民不满意等问题，特别是在销售及售后服务环节，重开发、轻管理、重盈利、轻服务的问题依然存在，有些问题带有普遍性、多发性，引发较多的用户投诉。这些投诉多是银滩历史遗留问题，反映的问题主要有以下几方面：物业管理不到位、小区环境脏乱差、物业企业乱收费等问题；开发商不履行承诺、虚假宣传、合同约定事项不兑现、不能及时办理房证等问题；小区配套不完善，房屋存在质量缺陷等问题。

今后推进房地产业健康发展的对策和建议
（一）创新思路，全力推动房产转型发展。要坚持由低档向高端转变，进一步提高规划建设档次，完善基础设施配套，加强物业管理，吸引高档人群居住，提升乳山房地产发展层次，带动发展关联产业。要坚持由单纯房产向其他房产转变，积极参与旅游服务业发展，大力发展商业地产、旅游地产、养生养老产业等，延伸产业链条，拓展发展空间，推动房地产业实现新的发展。瞄准高端人群和老年群体，将养生、休闲、度假、疗养融为一体，打造复合型旅游地产经济；要转变服务观念，强化“服务第一、业主至上”的理念，提升社区物业管理水平，针对入住人群特点，量身定制服务项目，完善社区设施服务功能，突出细节设计，真正做到养身、养生、养心；要转变经营观念，加强与外合作，聘请名牌连锁物业服务、酒店管理、养生养老管理机构，强化与海南等南方地区养生养老机构的合作，借助对方的客源、管理等优势，建立候鸟式经营模式，解决“半年闲”问题，特别是探索采取返租经营的形式，建立养生养老社区，培育养生养老产业发展示范点。另外，积极引导房产企业要抓住和利用好市里出台的优惠政策，积极参与旧村改造和保障性住房建设，既改善了农村面貌，又推动了企业发展。目前我市已有30多家房地产企业参与到旧村改造中。

（二）大力发展绿色建筑，加快住宅产业化步伐。推进住宅产业化相关政策出台，引导住宅建设转变传统建造方式，逐步提高构件的工厂预制比例，推动住宅产业化相关科研进展和技术进步。积极引导有实力的开发企业进行住宅产业化尝试，组织开发企业研究学习国内住宅产业化建设经验，倡导建筑节能与结构一体化技术。大力发展绿色建筑，全面推进城乡建设领域“四节一环保”工作，提高建设品质，改善人居环境，减少资源消耗。对积极推广使用住宅产业化技术、绿色建材的开发企业，建设主管部门将给予大力支持，帮助企业打造精品项目和样板工程，通过样板工程的示范带动，在全市推广普及住宅产业化及绿色建筑。#p#分页标题#e#

（三）加强内部管理，努力创树房企品牌。一个行业要不断创新发展，就不能忽视与相关行业及本行业内部的沟通交流，更不能忽视企业管理人员的培训工作。目前我市房地产开发企业尤其是银滩的开发项目，主要依赖外地中介销售机构，销售利润被部分瓜分，今后鼓励企业组建自己的销售团队，学习先进地区、优秀企业的管理经验、生产技术和营销策略，无论从产品开发、销售还是物业管理，都要有独特的操作模式，形成完整的产业链条。鉴于完善管理机构、提高职工素质等方面需要，开发企业要采取灵活有效培训方式，为企业职工提供良好的专业培训机会，为企业做大做强提供坚实的智力支持和人才支撑。

（四）鼓励本地房企做大做强，积极引入国内优秀地产企业。重点培育和扶持几家实力强、业绩优、信誉好的骨干房地产企业做大做强，增强行业整体竞争力。一是通过股份制合并、重组等多种手段，组建具有竞争力的大型房地产开发企业，提升我市房地产企业的开发水平和竞争力；二是积极引进外地品牌房地产企业，学习借鉴先进的管理经验、生产技术、营销策略，促使我市房地产企业开发管理水平迈上一个新的台阶。