编者按：2012年楼市经历了从“冷”到“热”的巨大转变，“回暖”、“以价换量”、“供不应求”等关键词成为一年来楼市的缩影。一年来，大部分开发商摆脱了资金量紧张的困扰，销售业绩再创新高，拿地补仓动作频频。然而，也多有房企陷入“质量门”、“退地”、“负债”等各方面的困扰。中新网房产频道对2012年楼市扫描，从市场、房企和土地市场的重点角度，窥探一个真实的楼市景象。
2012年全国楼市经历了由冷到热的巨大转变，开发商“由忧转喜”，迅速推盘的同时也提前完成了年内销售目标。然而，市场仍然显得脆弱，任何时候的一点动荡都会引发各方的行为。于是，观望、政策调整、以价换量、淡季不淡、购房恐慌等关键词充斥了2012年的楼市。中新网房产频道为此为网友梳理今年楼市走势，盘点2012楼市之市场关键词。
第一季度：以价换量迎来“小阳春”
在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市开局惨淡，经历“寒冬”。楼市持续去年的低迷态势，元旦、春节等假期冲淡成交，大部分开发商未进行大规模促销降价，加之购房者降价预期和观望情绪浓厚，1、2月楼市供应量与成交量均现萎缩。
但自3月以来，全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。
然而，此番楼市回暖的背后真相，实是开发商在萎靡不振的市场下不得已而采取的“熬冬”策略——以价换量。
据媒体报道，截至2012年4月9日，已公布年报的74家A股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04%。
而在万亿库存的压力背后，房企负债率高企和资金链进一步紧绷现象愈加明显。
有数据显示，截至3月22日，已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%，为近10年来最高。
在重重重压之下，亦有房企熬不住宣告破产。今年四月，杭州市西城时代家园(小区网 论坛)开发商金星房产正式向法院提交申请破产。该消息引发了外界广泛关注，被视为“本轮楼市调控房企破产第一案”。
因此，为快速回笼资金，各家房企迫于库存、资金压力纷纷推出降价促销战略，“以价换量”成为开发商们寻求销售“破冰”的重要方式，此举也颇见成效。
第二季度：回暖蔓延地方微调中央督查
据国家统计局数据，一季度全国商品房销售面积为15239万平米，同比下降13.6%，环比下降67.5%。此番背景下，各地楼市“刺激刚需”入市的微调政策开始在全国范围内蔓延。
4月底，武汉、南昌、郑州等二三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。
5月7日，江苏扬州出台楼市新政，对个人购买成品住房进行奖励，最高奖励达所购房屋合同价款6%，此举被指拿公共财政救济楼市，悖于中央调控。
5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。
5月29日，湖南发改委在全省经济形势座谈会上下发文件，明确表示在房地产调控总基调不变的情况下，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。
据中新网房产频道梳理，楼市调控近一年来，全国已经有将近40个城市出台相关微调政策。
开发商“以价换量”优惠频现，又得益于各个城市对楼市政策微调，很多潜在购房需求逐渐出手。5月以来，全国多个城市成交量稳步回升，“红五月”激发房企热情，房价上涨势头迅猛。
楼市“回暖”行情引发多方担忧，此背景下，中央及各部委多次“喊话”强调坚持楼市调控政策，仅7月份就连续6次密集发文强调楼市调控。7月下旬，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督察组对各地楼市调控执行情况基本持肯定态度，回京后也并没有出台新的楼市政策，但同时业内人士也表示，我国楼市储备政策“弹药”充足。
（来源：南方都市报）在整个十八大期间，各方面有关房地产领域的消息相对平静，数量并不太多，主要是在十八大记者招待会上，住房领域作为重要民生领域被聚焦。近10天的大会期间，在国家主席胡锦涛的政府工作报告中，在住房和城乡建设部部长姜伟新的答记者问中，其中包括有人均收入翻番这样的目标会间接影响房地产行业发展，对地产无疑是个利好。但决策层整体关于“坚持房地产市场调控政策不放松”这样的表态，释放出来的信息是，对于房地产市场的调控仍然不会放松。因此，预计十八大后房地产市场政策不会有太大变化。
人均收入
要点
2020年目标城乡居民人均收入比2010年翻番
出处：11月8日，十八大报告
十八大报告指出，确保到2020年实现全面建成小康社会的宏伟目标。根据我国经济社会发展实际，要在十六大、十七大确立的全面建设小康社会目标的基础上努力实现新的要求。实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。
背景
这是国家首次明确提出居民收入倍增目标。
国家统计局数据表明，2010年城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别为19109元和5919元。但这并不意味着2020年的人均收入就是简单的“乘以二”。有关专家指出：“考虑到通胀因素，到时人均收入数字会超出38218元和11838元，扣除价格因素计算，实际收入应达到两倍的标准。”虽然这一社会目标并不是针对房地产，但是居民收入增加，却会直接提升购买力。
房价
要点：请降房价让父母给孩子买玩具
出处：11月12日十八大记者会后，中国少年报小学生记者张佳鹤采访姜伟新
11岁的小学生记者张佳鹤向姜伟新提问：“现在房子太贵了，很多同学的爸爸妈妈买了房子把钱都花光了，还向银行借了很多钱，都没有钱给孩子买玩具了。”他想请教部长怎样能让房价降一点？姜伟新的回答是：社会是在不断向前发展的，希望你们小朋友好好学习，房价的问题将来会解决的。
背景
姜伟新指出，房地产市场调控是中央非常重视的一个问题，这几年也取得了积极效果。房地产市场调控政策现在还没想放松。
解读
房价问题将慢慢解决，小朋友不要老想着房价会立刻降下去，就拿钱去买玩具。小朋友应该把心思放在学习上，好好学习，这样才有助于解决房价问题。
调控政策
解读
一方面通过加强保障房建设来保障更多的低收入人群，一方面通过持续的楼市调控稳住房价，从而实现房地产的“软着陆”。
背景
姜伟新指出，房地产市场调控政策现在还没想放松。
