住房制度市场化以来，因房屋买卖产生的纠纷居高不下，特别是商品房买卖合同履行过程中，因合同约定不明产生的争议层出不穷。结合威海仲裁委员会近年来受理的比较典型的商品房买卖合同纠纷案件，本文归纳一些容易引发纠纷的合同条款纠纷点进行分析，希望对买卖双方能起到一定的提示作用。

一、商品房买卖合同的主要条款

现房交易因履行环节较少，产生的争议也不多。实践中，大多数房屋买卖均是期房销售，本文以房屋预售合同为讨论基础，同时不考虑违法操作情形。即使房地产开发企业在规范操作的前提下，房屋买卖合同的签订和履行过程中仍会产生大量纠纷。

以威海市住房保障和房产管理局的示范格式合同为例，商品房预售合同的合同条款主要包括：1、商品房的基本情况，包括预售许可证号，商品房位置、用途、面积、配套设施等。2、计价方式与价款，包括房屋价款计算方式、附属物计价方式、总价款。3、付款方式与期限，包括是否分期付款、是否支付定金以及其他付款方式和期限。4、面积确认及面积差异处理。5、规划设计变更后的处理方式。6、交付期限和交接方式。7、违约责任，包括逾期交房违约责任、逾期办证违约责任，逾期付款违约责任等。8、权利保证责任，主要指出卖人对房屋权利的承诺。9、产权登记的约定，包括产权办理期限、产权转移费用的承担。10、争议解决方式。11、合同效力约定，包括合同附件效力约定等。12、其他补充约定。

上述条款中，面积差异处理、规划设计变更后的处理方式、交付期限和交接方式、违约责任和产权登记的约定都属于在履行过程中易引发争议的条款。

二、合同主要条款的法律风险点

（一）关于商品房基本情况条款。该条款中主要有两个地方可能引发争议：一是关于房屋位置的约定。合同中一般载明了该商品房的具体房间号，而在商品房开发建设过程中或者小区建设完成后，向公安部门备案时，出卖人对房间号进行了调整，导致合同约定房间号与实际房间号不一致。特别是编号时，楼层也可能不一致，即“名义楼层”和“实际楼层”不一致产生争议。

二是关于房屋用途的约定。部分房地产开发企业在签订合同时，出于种种原因，房屋用途的约定竟然与规划用途不一致，导致将来业主办理产权证书时，房屋用途与约定不一致，由此产生争议。威海仲裁委员会近年来受理的房屋买卖合同纠纷案件中，有一定数量属于房屋用途产生的纠纷。

（二）关于计价方式与价款。该部分发生争议的情况较少，但也因疏忽大意产生的问题。比如约定按照建筑面积计算房价，但是没有载明建筑面积单价，直接写了总价，事后，建筑面积与实测面积发生差异，导致差价找补产生了争议。

（三）关于付款方式与期限。两个地方可能引发争议。一是对于定金的约定。定金的数额超过了合同总价款的20%。二是对于付款日期的约定不具体不明确。

（四）关于面积确认及差异处理。如果双方没有约定差异处理方式，发生争议后，按照《商品房销售管理办法》的规定执行（最高人民法院司法解释秉承该办法的处理原则）。但部分合同中直接约定双方自行处理，同时多退少补。对于面积超出或者低于合同约定面积多大比例后，买卖双方是否享有合同解除权没有约定。如果差异比例较大，一方想要解除合同，另一方主张双方约定了多退少补原则不能解除合同，从而产生争议。

（五）关于交付期限和交接方式。因该部分约定内容产生的争议较多。具体体现在：1、对于交付期限约定的时间不具体；2、对于交付标准约定不具体或者约定违反法律规定；3、对于交付程序和交接手续约定不明确或者没有约定。因为对于买卖合同而言，交付涉及到风险何时转移、合同后续履行的问题，具有重要意义。比如因自然灾害、意外等导致房屋毁损、灭失甚至造成对第三方的损害等等，责任承担直接取决于交付。

（六）关于违约责任条款。容易引发纠纷的情况主要包括：1、逾期交房、付款、办理产权证违约金的起算点约定不具体；2、违约金计算方式约定不具体；3、违约金数额约定不合理；4、合同解除权不约定或者不合理；5、免责条款不醒目、约定有歧义等等。

（七）关于产权登记约定。容易引发纠纷的情况主要是协助办理产权登记手续的时间约定不具体、有歧义。常见的约定有；房屋交付使用后若干时间内协助办理、房屋验收合格后若干时间内协助办理、房屋综合验收合格后若干时间内协助办理、房屋验收合格并交付使用后若干时间内协助办理、某一具体时间前协助办理，等等。

（八）关于争议解决方式。该条款中，双方对于是否约定了具体明确的仲裁机构仲裁容易产生争议。因为示范格式合同中，有两种争议解决方式，当事人应当选择某一种。但只在第二种方式中写明了威海仲裁委员会，而没有在选择项中约定采用第二种方式。或者约定采用第二种方式，但没有写明是哪一个仲裁委员会，或者写了荣成、文登、乳山甚至环翠区仲裁委员会。仲裁委员会只在设区的市一级设立，荣成、文登、乳山并没有仲裁法规定的仲裁委员会，从而产生管辖争议。

（九）关于补充条款的约定。个别合同中在补充条款中约定了一些特殊事项。比如土地已经抵押暂无法备案、付款期限延长、交房期限延长、办证期限延长、附件的名称等等。

三、防范纠纷发生的约定方法

（一）关于房屋基本情况的说明。

对于商品房基本情况的表述，应当与批准的规划设计相一致。对于房间号，要提前告知买受人的楼层和房间号的意义，避免引起歧义。关于房屋用途，根据《房屋登记簿管理试行办法》，房屋登记部门对房屋用途的确定，依据的是建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。而建设工程规划许可文件确定的房屋用途主要依据两个文件，即《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137—90）与建设部《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）。上述文件和相关规定中对房屋用途主要分为住宅、工业、市政设施、交通、仓储、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐、体育、办公、军事、会所、物业服务用房、车库车位、宗教、监狱、涉外、其他等。房地产开发企业在签署合同时，房屋用途要与规划用途一致，切不可自行确定房屋用途或者随意对房屋用途确定名称，否则将可能产生购房者索赔的情形。约定面积单价的意义在于，将来差价找补计算便利。

（二）关于时间和期限的约定。

商品房买卖合同的履行，每个环节都涉及到时间和期限。总的原则是，能够具体明确的就具体明确，无法明确的，要对时间和期限的条件详细说明。比如协助办理产权转移，如果交付约定为综合验收，那么就可以明确为交付使用后的具体期限。如果交付约定为单体验收合格或其他，那么就无法直接约定为交付使用后若干期限内办理，因为未经综合验收情况下，无法办理产权证书。实践中，办理产权证的程序为：首先要综合验收合格，其次由房地产开发企业进行城市房屋所有权初始登记，即办理整栋楼的产权证（俗称“大产权证或总产权证”），房地产开发企业办理初始登记时需要向房屋登记部门提供以下资料：城市房屋所有权初始登记申请表、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划竣工验收合格证》、《竣工验收备案表》、门牌号码通知单及平面位置图、《房屋所有权初始、变更登记询问表》、房屋测绘报告等。经审批后发放“大产权证”，第三，购房者提供《商品房买卖合同》，缴纳相关税费、填写各类表格，向房屋登记部门办理“分户产权证”，即最终的《房屋所有权证》。也可以全部委托出卖人代为办理产权证书。

协助办理产权转移手续的具体期限，对于购房者而言，为了维护自身权益，尽可能约定具体的时间；对于房地产开发企业而言，应当尽可能载明在综合验收合格后。

（三）关于履行方式的约定。

对于支付购房款，除了约定好分期或不分期以及支付时间外，如条件允许，还应该约定支付方式（现金、支票、转账等等）。对于交付房屋，应当注意约定交付的程序。比如书面通知接房问题，就需要进一步说明书面通知的类别，是否包含电子邮件、公告通知。还要对联系方式在补充条款中作出特别说明，因为购房者的联系方式可能变动，如果无法联系怎么处理，做好相应的约定和责任的分担。交付事关风险的转移，交付方式、程序和交付标准约定不明在实践中的争议较多，同时，还要注意交付的约定尽可能不违反法律规定，如果属于法律的强制性规定，也会产生交付行为不生效的后果。

（四）关于违约责任和免责条款的约定。

合同约定了建筑面积与合同约定不一致时，多退少补。但如果没有约定一方当事人是否享有合同解除权时，很容易引发争议。建议尽量对此约定明确，如，非因一方当事人原因或非因规划设计变更原因导致建筑面积发生差异，双方均无权解除合同；或者，差异额在多大比例以上的，一方当事人可以解除合同，但必须在知道或应当知道差异后若干时间内行使解除权，否则解除权丧失。等等。

违约金计算方式、承担标准的约定要尽可能合理，一旦约定比例畸高或畸低，等同于没有约定，因为发生争议后，一方当事人会主张调整违约金，一般会按照实际损失的130%作为违约金数额。如果约定较为合理，即使超出或者低于损失的130%，超出或低于的比例不高，那么，仲裁委员会或者法院可能会尊重约定，不再调整。部分房地产开发企业可能想要规避风险，故意将每日若干比例的违约金中的每日去掉，即，违约金为总房款的若干比例，该比例非常低。这样的约定很难获得支持，因为无法弥补损失，除非另一方当事人放弃损失赔偿请求。

因为商品房买卖合同大部分属于格式合同，作为格式合同，免责条款的约定方式，法律有明确规定，必须采取合理方式提请对方注意，按对方要求，对该条款予以说明，否则该条款可能无效。建议对免责条款加大字号变换特殊字体，或者将免责条款手写约定于补充条款中。购房者更好认真审核合同，不放过任意一个条文，逐一要求出卖人说明。

（五）关于争议解决方式的约定。

目前，威海市的示范合同文本中，均有威海仲裁委员会的选择项。双方在签订合同时，要注明选择争议解决方式。如果没有任何选择，发生争议后只能向房屋所在地的法院提起诉讼。除非当事人之间另行达成仲裁协议。

本文主要针对合同签订时，各主要条款的约定。实际上，商品房买卖合同纠纷大量产生于履行过程，这要求双方，尤其是房地产开发企业规范经营、加强管理，但很大比例的纠纷，仍然是产生于合同本身，诸如上述条款约定不明导致的不同理解。因此，认真签订合同对双方而言，意义重大，不容小觑，尽可能从源头上避免产生歧义，引发矛盾纠纷，使双方各取所需，各得其所。（威海仲裁委员会闫建功）