蒋守芬  山东大学威海营销管理研究中心    副主任

从去年开始，威海房地产行业开始刮起商业地产风，今年更有“大风起兮云飞扬”之势，现在行业人士言必谈商业地产，讲比说商业投资，更有甚者，很多代理楼盘项目的代理商负责人，更凭借媒体资源进行大肆宣讲威海商业地产的前景，更在谈论观点中把自己代理项目的价值大力夸耀一番，搞得整个行业对商业地产的判断一片迷茫。

威海的商业地产现在确实处在转型期，从单一业态向多业态，从住宅型向商住综合型、从标准型向专业型发展，这个趋势也是未来的主流趋势，我在前几期文章中已有明确的结论。但是现在出现一个非常让人担忧的事情，威海在短期内上了这么多新的商业地产项目，而且规模都在不停的增加，更严重的每个项目都提出了明细的定位，这将带来很严重的后果，无论是从政府、开发商、投资者还是未来的项目运营者都是非常不利的。所以今天想和大家交流的主题就是威海商业地产投资要看清哪些问题。

一、威海的商业地产现在是一个什么状态

威海的商业地产还基本处于初级阶段。这个结论是行业人士的共识，也是我访问了很多本地的开发商和职业经理人得出的结论。不过进一步问他们深层次原因的时候，好像大家理由和原因就大不一样了，相差很大，为什么会这样呢？根据规律，一个本源的问题，如果大家得到一致的结论，那么基本上原因也是一样的，不可能出现这么大的差异。归根结底是现在很多房地产开放商还有一些专业房地产代理机构的职业经理人在分析这个问题的时候只能凭借自己的经验和感觉走，直接从微观层次入手，根本没有自己的知识框架，再加上出于对自身利益的考虑，无法得出客观的认识。威海的商业地产基本处于初级阶段，这一事实就决定了很多高端的商业业态搞不了，不是说你引进了一个先进理念，拉一个运营团队就可以解决的，同样这个事实要求威海的商业地产在未来五年内必须在初级阶段进行项目引进，不要追求高、专、大、全。

   二、威海的商业地产现在处于透支阶段

     根据我们统计的数据和评估标准，威海的商业地产普遍存在价值透支现象。究其原因有两个：一是房地产过高的估计了项目自身价值，在定价上严重超高；二是竟比定价带来的价格虚高。在威海真正具有投资价值的商业地段就是传统的四大商圈，但是这些商圈凭借良好的地段资源开始盲目的抬高价值，而其他不在核心商圈的商业地产大都采用竟比定价的方式，这样的结果造成了整体商业地产价值的过度虚高。这种现象如果不能得到有效遏制，在未来将会在开发商和投资者方面造成恶性循环。开发商和代理商前期包装的很好，把项目的前景也规划的非常美好，吸引投资者和消费者购买，期间项目运营效益不好开始出现问题，代理商撤出，项目售卖出现危机，最终项目进入烂尾。这样的项目层出不穷，尤其是在鲁西南地区。这样的项目最后出来收尾的都是开发商和政府，而且基本上是长期的一种成本支出，影响极其不好。

三、威海的商业地产投资追求的到底是总值高还是升值快

一个基本的结论是：威海的商业地产投资追求的应该是升值快，而不是总额高，不过升值快了，总额也就高了；但是总额高，升值不一定快。这是在威海做商业地产投资的关键思维。如果没有这个思维，相信各位投资大侠们就要折戟沉沙了。如果在这个思维下做投资，相信大家就不难找到在威海的投资项目了。很多朋友经常问我如何投资，其实我个人是没有什么投资技巧和内部信息的，但是如果从追求收益效率的角度出发，还是建议大家投资一些小、平、专的项目，不要追求那些大、全、高的项目，别忘了站的高了，如果身体素质不好，经常会掉下来的。

四、威海商业地产在未来五年内的投资发力点在次级商圈

    威海四大商圈在未来的发展上主要是业态的升级和服务的完善，才能与前期的投资期望值相匹配，在升值空间上已经非常有限，未来主要靠租金和运营收益作支持。而威海存在着诸多的次级商圈和二三级商圈，这些地段将是威海商业地产群很好的补充，升值空间和速度都是很好的，如果早日在这些商圈进行投资必定有不菲的回报。比如在高区幸福广场为主线，包括体育馆、哈工大片区的“类核心商圈”，经区火车站往东和新港地区的二级商圈等。