突破瓶颈  健康发展

市建委、市房协召开房地产企业调研会

如何在“国五条”的指导下有效监管房地产行业健康发展？

如何更好地服务房地产开发企业，为房企的发展排忧解难？

如何在目前的经济形势下找到房地产行业发展瓶颈的突破口？

在4月3日召开的“威海房地产企业调研会”上，市建委和市房协组织了全市有代表性的5家房地产企业和各相关部门人员，就以上问题进行了调研。

建大实业总经理宫云明认为，威海的刚需市场随着旧村改造工程的结束，需求基本被稀释；精品楼盘市场由于开发成本的组成越来越高，市场的接受能力尚在培育阶段；商业地产的发展和销售相对而言稍好一点。在房地产行业开发成本大幅增高、利润趋低的市场条件下，建大一直坚持做精品项目。当前的政策和市场条件下，本地房企面临着资金、人才、销售的多重压力，政府能否根据市场实际情况，调整相关的配套政策及收费标准，助力开发企业按照高品质建造更多的精品楼盘，培育改善型住房市场，或许是未来的一个市场增长点。

望海地产的开发项目涵盖了刚需项目、旅游度假项目以及中高端精品项目。从去年的销售来看，刚需项目销售一直保持了很好的势头，旅游度假项目基本与2011年持平，不温不火，但市区中高端精品项目销售却非常艰难。总经理孙树仁分析说，外地投资者青睐的是4000元-5000元/平方米左右的海滨房源，高端房很少考虑。目前企业遇到的最大问题就是因开发时间、销售速度等所造成的财务成本问题和物业管理问题。其中，旅游度假型项目遇到最多的就是车库问题，对企业资金和利润以及物业管理都造成了极大的压力。

万发房产主要开发项目集中在工业新区，由于依托工业新区的产业园、价格合理，销售一直很好。企业针对购房人群的特点，制定了各种人性化的售后服务规定，受到居民的好评。目前遇到的最大问题也是车库问题，因为对于首付款都成问题的打工族而言，车和车库十年之内基本上就是不可想象的奢侈品，车库基本卖不出去。现在销售房的利润很低，车库再压一部分资金，物业管理上矛盾也激化，因此，建议政府能够集中调研，给予比较合理的解决。另外，对工业新区来讲，还有一个土地市场供应规范化的问题，保障市场的平稳发展。万发地产根据区域的规划和发展，正在致力于区域文化地产和商业地产的打造，虽然就商业回报来说周期比较长，但对工业新区的文化繁荣和商业发展、营造更好居住环境而言，意义重大。这是万发作为区域运营商的责任，希望主管部门能够给予指导和引导。

冠宏房地产的 “小城故事”是威海刚需楼盘的一个典范，也正面临着“车位”的矛盾和问题。但是，“小城故事”的成功，却并没有带来冠宏另一个按照精品项目打造的“九龙华府”的热销，市场反应冷淡。他认为，第一，“新国五条”之后，威海应当制定促进房地产行业发展的细则；第二，刚需项目的推出必须以就业或者产业为依托。第三，城市规划应该区别对待刚需项目、旅游度假项目、养老项目以及高端项目等等，配套配置不能一刀切。第四，从外销调研来看，外地人对威海的认知度并不高。因此，重新打造城市形象并采取最有效的城市推广策略势在必行。

保利地产的凯旋公馆销售一直不错，而且80%为本地销售，外销只占了20%。保利地产的于经理认为，威海的人口基数决定了市场容量并不会很大，要挖潜这个市场，一是要引进外来人口（尤其是高端创业人才），二是要产业带动（刚需人口引进），三是提升楼盘品质引发本地换房需求（楼盘品质除了建筑、景观、生活配套，尤其要注重文化的配套），四是培育更多优秀的开发商品牌和优秀的物业品牌，保证整个城市的居住品质。她认为“新国五条”的出台并非是为了打压房地产行业，其目标在于“规范”，这就要求传统的地产开发企业要转型为“创新企业”，要保证产品创新性。保利的经验中最重要的是“产品定位前置”，即在合适的地段，为特定的人做合适的产品，如此，才能最大限度降低风险，提高销量。从这个角度来看，威海的改善型客户还有很大的挖掘空间。

参会企业都一致认为，威海房地产业的发展与城市发展密切相关。因此，他们非常期待威海的城市宣传能够加大力度。

根据各企业和各区管理部门的发言，宋岩主任做了总结发言：

1、         规范行业管理，保障行业健康发展。主管部门要调整资信评价标准，提高企业入行门槛，加强行业监管，清理违规企业，辅助、鼓励企业开发精品，积极促进优秀企业资质晋级。

2、         克服不利因素，积极拉动内需。

其一，要根据市场原则研究城市定位，利用最有效的推广方式做好城市形象宣传。

其二，改变以前企业单打独斗的形式，由主管部门或者协会出面，组织开发企业、优秀楼盘走出去，到目标城市利用城市形象发布会、房展会、团购会等等方式组团宣传，合力共赢。

其三，加强精品意识，打造城市宜居文化。行业协会组织行业多考察、多学习，引进新理念、新做法，宣传本地房地产精品榜样，带动威海精品房的建设，打造威海独一无二的宜居文化。

市房协秘书长林国庆认为，谈房地产行业问题，不能脱离产品谈价格，关键是要看产品性价比。因此，促进行业做精品、推好房，让企业开发实现从重视“量”到重视“质”的一个转变，这才是问题的关键。房地产协会将继续围绕“服务企业、服务民生、服务社会”的宗旨，做好主管部门和企业的纽带，辅助主管部门加强行业监督，组织考察学习和楼盘推广活动，建设好《威海房地产》杂志和《威海房地产综合信息网》两个宣传媒体，做好政府-协会-企业协调沟通的纽带平台、协会会员楼盘营销推广平台、新产品新技术推广应用平台、住宅产业化标杆项目展示平台、行业动态信息发布服务平台，为威海房地产行业健康发展做出努力。