孙 麟 同 志
在市房协第二届第三次理事会上的讲话
首先，对本次获得表彰的企业和个人表示热烈地祝贺，希望获得表彰的企业和个人能以此为契机，百尺竿头更进一步，在今后取得更好的成绩。其次，对新当选的轮值会长于国杰同志表示祝贺，刚刚听取了于总及万发房地产的简介，我们于会长是一位有能力有水平的会长，相信在于会长的带领下协会工作又能再上一个新台阶，房地产行业发展能再向前迈进一大步。由于年初工作调整，由我来分管市房协的工作。在分管协会工作前，我就对协会有一定的了解，可以说我们协会在行业协会当中是首屈一指的，乃至在全省、全国兄弟协会当中也是名列前茅的。在分管协会工作后，我有了更加深刻的体会，通过了解协会开展的工作以及举办的活动，知道了我们协会是一个充满活力的协会、一个全心全意为会员单位服务的协会、一个能有效沟通企业与主管部门的协会。最后让我们再次以热烈的掌声对获奖企业、个人以及新当选的轮值会长、副会长、常务理事和理事单位表示衷心的祝贺。
继2011年，2012年又是一个对我们房地产行业持续加压、考验的一年，在这一年中中央及相关部委继续强调坚持房地产调控不动摇、不放松，严厉的限贷、限购、限价和限外的调控政策持续发力。2013年国务院常务会议又出台了楼市调控“国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。尽管如此，我市房地产行业继续保持相对稳定的发展态势。2012年，全市房地产业完成投资161.5亿元，商品房新开工面积627万㎡，商品房在建面积2491万㎡，商品房竣工面积470万㎡，商品房销售面积237.8万㎡。在这一背景下，全市房地产业实现税收40.12亿元，同比增长21.29%；占全市地税收入比重为30.21%，占第三产业税收比重为44.89%。特别是文登南海、乳山银滩等区域，房地产业一直是其经济社会发展的引擎，对地方财政贡献率达40%以上。可以说，我市房地产市场能够保持相对平稳的发展态势，是与各级领导的支持，与全行业的共同努力是分不开的。但在看到成绩的同时，我们也清醒地看到其中隐含的一些问题，特别是我市房地产行业由规模膨胀转入收缩调整阶段，深层次的问题逐步暴露出来，也必须引起高度重视。
（一）市场主体数量多、规模小、实力弱，存在结构性问题。至2012年底，全市房地产开发企业数量由2003年的210家激增到588家，增长了1.8倍。与此同时，全市房地产企业一级资质仅1家，三级以上资质106家，四级和暂定资质481家，占82.4%。新增企业绝大部分是资金技术单薄、开发模式传统、融资手段单一、劳资管理粗放、没有开发经验的暂定资质的小企业。在房地产调控措施持续作用下，这些小企业的合同纠纷、劳资纠纷、债务纠纷等集中表现出来，成为当前建设领域矛盾纠纷多发的根源，阻碍了房地产行业的健康发展。
（二）开发经营模式粗放，仍处于低水平阶段。虽然我市房地产开发经营取得长足进步，但是全产业链开发运营水平仍处于较低档次。一是开发企业项目定位模糊。据统计，威海房地产业90%以上的企业在开发前期没有做过专业的行业调研和市场分析，只是基于模糊定位的机械性开发，直接导致市场涌现出大量没有特色和竞争力的普通住宅。二是开发企业市场行为不够规范。部分弱小开发企业，在调控之下生存艰难，往往采用垫资、顶房、认购、团购等违规方式寻找合作伙伴或筹集资金，是后续开发各种违法违规的多发区。三是开发企业营销模式传统。80%开发企业营销模式依旧停留在价格、区位、房型上，缺乏现代营销理念。
（三）精品意识不强，开发项目品质和档次较低。目前，我市房地产行业整体仍处于满足需求居住阶段，住宅品质和档次滞后于市场需求。一是普通住宅供大于求，市场供应结构不合理；二是住宅建设档次较低，存在质量通病；三是公建配套相对不足；四是物业管理发展滞后。
（四）行业管理力度不够，调控和监管措施不到位。总体看，我市房地产行业管理问题主要有三点：一是宏观调控机制不健全。虽然建成了市、县、镇三级网络，但覆盖市域的房地产市场宏观调控机制还没有真正形成，没有房地产开发中长期计划，没有建立监控房地产市场泡沫的预警机制，土地储备的调控作用没有充分发挥，仍然以事后调控、被动调控为主，缺乏前期调控手段和规划性政策指导。二是开发企业资质管理不严格。2010年之前，由于市场准入门槛低，大量不具备实力的法人涌入房地产市场。房地产企业资信评价工作不够完善，大量不达标企业未能及时清理出市场。三是管理制度建设滞后，执行力度不足。2010年4月住建部已明确要求实行商品房预售资金管理制度，直到2013年我市才出台住房预售资金管理办法，其他如住宅产业化推进政策、房地产开发项目开发经营权证明制度等也进展缓慢。
（五）房价基本稳定，但交易量明显下降。2012年，全市城镇新建商品住房均价为4800元/平方米，年均增长6.1%。全市新建住宅销售价格低于同期城镇居民人均可支配收入增幅，同比增幅控制在10%以内，圆满完成年初向社会公布的城镇新建商品住房价格调控目标。2012年，中心城市商品房销售面积112.61万平方米，同比减少38%；荣成市商品房销售面积42.08万平方米，同比减少38 %；文登市商品房销售面积61.23万平方米，同比减少25%；乳山市商品房销售面积21.8万平方米，同比减少62%。特别是在一些新城区，如乳山银滩、文登南海新区、荣成石岛管理区等商品房供过于求的问题突出，在过去一度依赖的外销市场深受宏观调控制约的背景下，成交量下滑明显。
（六）开发企业资金短缺。 房地产业是资金密集型行业，对金融支持依赖性较强。2011年以来，受国家宏观调控政策影响，银行普遍对房地产企业实行信贷紧缩的货币政策。2012年，全市累计发放居民个人购房贷款37.2亿元，同比少发放5.7亿元。其中，发放新建房贷款30.1亿元，同比少发放5.4亿元；发放再交易房贷款7.1亿元，同比少发放0.3亿元。在这种大环境下，有些原有计划拿地的开发企业，出现观望或干脆取消拿地计划的现象；有些已经拿地的开发企业，出现停建或缓建现象。目前我市市级城中村改造工程虽然已经基本结束，但各市区主导的城中村改造仍在继续进行，一批参与相关城中村改造的开发商在交付土地款、回迁房建设等方面面临的资金压力大，一定程度上影响了其回迁安置的进度。#p#分页标题#e#
总之，当前我市房地产业遇到的困难，既是政策大环境的影响和其他城市的共性问题，也是我市房地产市场经过之前近10年高速发展的自身调整和理性回归。当前当地产业处于深层调整和转型升级的关键时期，机遇与挑战并存，机遇大于挑战。“十二五”期间将是我市城市化快速发展的五年，预计到2015年50%以上农民住进新居，城市化率将达到65%，城市人口总数将达到130万左右。城市化的快速发展必将释放大量刚性住房需求，新增购房群体和改善性购房需求等因素相结合，将给全市房地产业带来广阔的发展空间。2013年及今后一个时期，房地产业发展应突出民生优先、供需平衡、低碳节能、突出品牌四大原则，确保房地产业持续健康发展。
首先，我们要坚定行业发展信心，对房地产未来充满希望。威海作为最适合人类居住的城市之一，又地处东北亚经济版图的中心，有着良好的地域优势。威海自然条件优越，是一个林海泉湾的特色城市，随着pm2.5空气指标的出台以及国内一线城市雾霾天气的困扰，威海以其得天独厚的自然条件优势进入到越来越多置业者的视线中。我市房地产市场不存在明显“泡沫”，投资潜力极高。威海住宅价格与青岛、烟台、日照等周边沿海城市相比处于低位，“洼地效应”显著。特别是随着青烟威“1小时经济圈”的成型，我市高端房地产项目将极具投资价值。
其次，抓好城市品牌推介建设，打好外销牌。 过去几年，外销海景房一直是推动威海房地产市场发展的主要力量。目前，在限外令的影响下，以威海海景房为代表的商品房外销遭遇瓶颈期，原来的那种靠分销推销威海楼盘的模式正逐渐失去市场。在这一情况下，要充分依托“蓝色休闲之都 世界宜居城市”的城市名片，加大“现代化幸福威海”的宣传力度，将我市政治、经济、文化、生态等方方面面的优势打包宣传，扩大城市影响力和美誉度。同时，借助第七届中国威海国际人居节这一高端平台，大力开展房地产推介，举办房博会。
第三，推进住宅产业化，逐步实现房地产开发建设模式的转变。积极推进房地产业发展模式转变，大力开发省地节能环保型房屋，推进住宅产业化进程。改变粗放低效经营模式，大力推进节能省材型住宅的开发建设，减少高碳高耗能建设现象，不断提高威海市的房地产业竞争力；推进住宅产业化相关政策出台，引导住宅建设转变传统建造方式，推动住宅产业化相关科研进展和技术进步；完善现行的住宅设计、施工、验收规范标准体系，培育完整住宅产业化新型产业链条，推动整个住宅行业的发展和进步；加快培植住宅产业化龙头企业，支持、鼓励和保护企业研发、生产和推广应用新技术、新材料以及成套技术和住宅部品；打造住宅产业化研发基地，形成完整的住宅产业化链条，发挥企业优势，带动整个住宅产业化水平的提高。
第四，加大推广住宅全装修力度。实施住宅全装修，有助于减少资源浪费与扰民等现象，提升我市房地产开发业总体水平，促进我市精品项目打造，逐步实现由“量”到“质”的转变。过去几年市房协在住宅全装修做过积极推动工作，但由于受到开发商积极性及市民认可度不高等原因进展缓慢。为此，在今后一段时间内将继续加大该项工作的实施力度。一是通过加大在本地媒体的宣传，通过典型带动，引导市民对住宅全装修给予更多了解和认可，二是建立激励机制，引导房地产开发企业根据所开发项目的性质不同，逐年扩大采用住宅全装修的比例。三是加快编制我市居住建筑全装修技术规范，对住宅全装修制定地方标准。
最后，加强开发企业资质管理，构架科学合理的市场结构。一是严把市场准入关口，将资金技术单薄、开发模式传统、融资手段单一、劳资管理粗放、没有开发经验的小企业拦在市场之外。二是对已取得开发资质的企业开展资质就位工作，严格房地产资质管理。三是严格资信评价标准，组建房地产市场动态管理平台，提高调控管理的灵活性和针对性，将实力弱小缺少业绩的开发商淘汰出局。四是研究扶持政策，引导本地开发企业转型升级、做大做强，并积极引进国内知名地产商，形成内外互动、合作竞争、共同发展的格局。
二〇一三年五月十日
