根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅的土地使用年限为70年；经济适用房的使用年限为50年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为无期，综合或者其他用地50年。

那么为何很多市民在拿到国有土地使用权证后会发现上面所列的土地使用权都是不满70年或40年的呢？据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。由于开发商拿到土地后还需要时间对其进行规划设计开发和销售，这里就存在少则三两年多则五六年的时间差，因此当购房者办下国有土地使用权证时，该土地的使用年限已经减少了数年，达不到70年（住宅）或40年（公寓式酒店房）。

此外，房改房的产权土地使用年限起算时间则是另一个标准，由于这类住房建造时获得的土地并没有明确的使用年限，因此一般以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的时间为准。丁东

土地使用权期满后该咋办

众多周知，我国的土地使用权和房屋产权是有限制的，具体指房屋建筑产权的归属年限，其中民用住宅建筑权属年限为70年；教育、科技、文化、体育用地50年；工业用地、综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐设施用地年限40年。

法律规定，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

土地使用权期满以后该咋办?事实上，由于我国的土地出让制度是随着改革开放政策的确立而推出，目前尚无土地使用权期满的情况出现。就这一问题，有专家目前法律政策框架之内提出了三大设想。

重签合同，续缴出让金。土地使用期满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。

房随地走，国家补偿。由于国家的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，国家将个人的房屋一并收回，并给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。

政策持续调整，法规适时完善。众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。 丁东