高地价和持续不断的调控，让无数置身于一线城市的中小房企倍感压力，逐鹿三四线城市已经逐渐成为中小房企甚至部分龙头房企新的选择。

　　随着城镇化建设的迅猛发展，城镇化给三四线城市房地产市场带来的发展机遇已经逐步显现，这也更加坚定了房企进军三四线城市的决心。

　　然而，正当众房企“掘金”三四线城市之际，在7月26日的“2013中国地产金融日”上，众多专家达成共识：未来五年，中国房地产的风险会集中在三四线城市，由于其缺少产业支撑，三四线城市很可能出现金融风险。

　　房地产市场高风险区域

　　今年上半年，伴随房价止跌回升，一线城市和热点二线城市给众多房企带来了可观的销量和利润。业内专家和开发商已经意识到，深入三四线拓展是一件有风险的事情。

　　如今，中国房地产市场的分化格局已经出现，住建部政策研究中心主任秦虹表示：6月份，全国70个大中城市，69个城市房价同比上涨。但是中国叫“市”的城市一共有657个，“镇”有19000多个，而房价上涨的城市主要集中在一线和二线重点城市。

　　秦虹指出，“今年全国大多数三四线城市，房价并没有出现明显上涨，部分城市房价仍处于下跌阶段，目前销售非常困难。”

　　正因如此，中国社会科学院金融研究所副所长殷剑峰、国务院参事陈全生、国开行研究院副院长曹红辉等达成共识：未来中国房地产市场的风险将集中体现在三四线城市。陈全生表示，“未来五年，房地产市场风险最大的就是缺少产业支撑的三四线城市，其很可能会出现金融风险。”

　　锋尚国际董事长张在东对三四线城市的商业地产表示担忧，他认为，未来几年三四线城市商业地产的供应量很可能出现爆发式增长，但由于电商的不断冲击，商业地产会逐渐萎缩，这将影响对整体商业面积的需求，导致供求失衡。

　　如今，商业地产发展迅猛，但是商业模式仍不能确定，哪一种商业模式、哪一种设计、哪一种管理能够取得成功，目前开发商都在探索中。

　　竹凌开发董事总经理苏广平表示，“这种模式的困扰尤其体现在三四线城市，因为不可能模仿北京、上海，直接盖一栋超高层写字楼或大型综合广场，三四线城市更需要思考怎么把商业地产铺展开来，金字塔底下的东西才是最重要的。”

　　三四线城市在住宅小区附近配建商业物业的退出机制同样存在很大问题，中信证券执行总经理高愈湘表示，这里面临一定的风险，将来REITs能不能消化它？这种消化不外乎是风险的转移或者风险的稀释，而风险最终还是有人要买单的，这里需要一个监管思路。

　　机遇仍存 需争取开发思路

　　如今，人口向大城市聚集的趋势仍在继续，很多三四线城市出现空心化，导致曾经走向三四线城市的品牌企业开始慢慢回归。尽管如此，仍不乏房企频频在三四线城市拿地，阳光100常务副总范小冲认为，如今正是在三四线城市拿地的最好的机会。

　　去年，我国房地产交易额达6.4万亿元，其中，北上广深一线城市大概有1.5万亿元，省会城市及比较发达的二线城市大概有1.5万亿元，200多个三四线城市交易额也在1.5万亿左右，一千多个县级城市大概也在1.5万亿元。

　　对此，民生新城镇财务总监谢总表示，随着国家城镇化的建设，三四线城市的市场份额仍然很大，而且三四线城市拥有得天独厚的优势，比如拿地阶段的付款优势和销售政策优势。另外，三四线城市可以提前预售，这对于资金周转非常有利。   

　　鉴于这种优势，中睿资本总裁张明杰确立了以三四线城市为主的投资区域，他表示，两三年前就开始开发相对滞后的三四线城市，接下来会紧紧围绕三四线市场的需求来设计投资产品和投资策略。

　　在房企转型之际，三四线城市同样被看好，苏广平认为，“房企转型可以深入三四线城市，甚至可以去五六线城市，但是一定要找到适合自身发展的竞争路径，寻求适合三四城市的开发模式。”

　　另外，“目前在三四线城市很难买到精装修的房子”，谢总认为，由于三四线城市也有很多有钱人，大家都想要精装修、高品质的房子，所以高品质产品同样是三四线城市的刚需。

　　 “当对三四线城市了解以后，才能知道那些地方不是火坑”，范小冲表示，如今，一二线城市正在郊区化，三四线城市正在城市化，现在的问题是开发商按照开发一二线城市的思路开发三四线城市，才导致各种问题的出现。

　　编辑：宫美翠