市民李女士与前夫离婚时，双方约定将夫妻共有财产房屋一栋赠与他们未成年的女儿，结果最近李女士想卖房时，却被告知她不能随意处置这套房产。李女士对此很纳闷，因为她女儿尚未成年，她作为女儿的法定监护人，为何不能处置女儿的房产?近日李女士给本报打来热线，想知道自己在什么情况下才可以对该房进行处置?需要履行哪些手续?为此，记者近日采访了威海相关部门及律师。

　　房子赠与女儿

　　离异父母遭遇卖房难

             
市民李女士1991年结婚，2002年在市区购置了一套预售房，2003年取得房产证，并登记在自己名下。几年前李女士离婚，当时双方签订离婚协议书约定，将该房赠与女儿，女儿由李女士抚养。但事后并未将该房屋过户到其女儿名下。日前李女士想卖掉该房，却被告知她女儿尚未成年，作为监护人之一的她不能随意处置她女儿的房产。对此，李女士不知道该怎么办。

　　记者2月20日从威海市房地产交易市场管理处了解到，类似情况不在少数。目前，不少市民买房时把未成年子女作为产权共有人，或者直接将房子办在孩子名下。主要是因为有的担心将来会征收遗产税，有的为了逃避债务，转移财产，有的是不愿露富，有的夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发把房产赠与子女，有的是为子女上学、就业等提供便利。

　　对此，该管理处相关工作人员表示，虽然是其父母出资购房，但在法律上，这些未成年人是已经拥有房屋产权的业主。按照我国《民法通则》第十一条规定，“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人”。经了解，李女士的女儿虽年满16周岁，但无劳动收入，属未成年人。而且根据《民法通则》第十六条规定和第十八条规定，未成年人的父母是其法定监护人。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得随意处置被监护人的财产。所以，如果父母需要转让房产，或者是想用孩子名下的房产抵押贷款，相关部门不能为他们办理相关手续。

　　理由不充分

　　父母不能动未成年人房产

　　“父母是购房的出资人，也是合法的监护人，难道非要等孩子年满18周岁才能卖房吗?”面对记者的疑问，这名工作人员说，除非是为了孩子的利益，父母才能将房产转让，比如说，孩子生重病需巨额治疗费，或因接受教育需要学费等。

　　如果上述情况属实，监护人可以持自己的身份证明及证明监护关系的材料等，共同到房屋登记部门提出申请，办理产权过户手续。也就是说，如果想卖掉女儿的房子，李女士必须证明她和前夫是为了女儿的利益，方能处置该房产。

不过，前提是李女士要先按照当初她与前夫的约定，将房子过户给女儿。在法律上，父母将名下的房产过户给子女，对于成年子女，一般情况下，父母可以选择买卖或赠与的形式过户，但是对于未成年子女，就不能通过买卖的形式，而是可将房产赠与未成年子女。

　　为什么父母不能将名下房产卖给未成年子女呢?该工作人员给出了详细解释：因未成年子女无劳动收入，所以父母不能将名下的房子卖给未成年子女。如果是购买其他人的房屋，根据法律规定，从事民事活动，必须具有相应的民事行为能力，而对于无民事行为能力人和从事超过法律所规定范围的限制民事行为能力人，法律规定由其监护人代理。未成年的孩子在民事行为能力上有一定的限制，只能进行与其行为能力相适应的民事活动，所以，未成年人购房须由其父母作为监护人签署房屋买卖合同。

　　未成年人当房主

　　麻烦挺多

　　“在现实生活中，家长让孩子当房主的现象比较常见，从法律角度来看，这样的做法存在不少问题。”山东中立达律师事务所律师汪慧认为，相对于成年业主而言，未成年的孩子成为房主后，对于该房屋的占有、使用、收益及处分方式会有很大差异，会遇到一些现实的法律问题。

　　汪慧说，像在物业管理产生纠纷时，孩子就会被卷进来。因为既然房屋的所有权人是孩子，物业管理和水、电、气等受用者当然也是孩子，但事实上，缴纳物业费及水、电、气等费用的又往往是孩子的父母。一旦出现纠纷，对方起诉的就是孩子，父母作为财产监护人和管理者可以出现，但在解决问题时也容易产生纠纷隐患。这样对业主维权和孩子成长都不利。

　　“孩子的父母一旦离婚，在财产分割上也容易出现纠纷。”汪慧说，夫妻离婚时，往往会在财产分割及子女抚养问题上出现法律纠纷。由于房屋产权证上的所有人是孩子，而实际出资买房的人是其父母，从法律上讲，该房屋并不属于夫妻双方的共有财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，一旦孩子拥有房产，将来就可能会造成夫妻财产分割及子女抚养问题难以达成协议等困境。

　　“一个最现实的问题是，父母不能根据实际情况随意处置所购房屋。”汪慧认为，父母作为房产的实际购买人，若遇到实际困难，确实需要暂时在该房屋上设立抵押或者出售该房屋时，将会受到法律条款的限制。特别是遇到家庭矛盾时，将会使得监护人处于进退维谷的境地。

　　汪慧还提醒说，当孩子成年后，一旦不履行赡养父母的义务，或与父母发生财产权属纠纷时，父母虽然是实际上的出资购房者，也将因法律障碍而难以收回该房屋。

　　汪慧建议，父母提前为未成年子女购房置业这份爱心无可厚非，然而一旦以未成年人名义购房后，父母就不能擅自处理，而且牵涉到诸多法律问题，建议爱心父母慎重对待。(记者王晓光 通讯员 徐亚静)