中房报特约 房地产行业研究员 陈涛

 

虽然期望中的楼市“金九”以平淡收尾，但热点城市住宅交易价格继续上涨，房地产开发企业频繁高价拿地，未来商品住宅供应面临被豪宅化风险，表明热点城市楼市出现了“虚火”征兆，值得高度关注。

 

热点城市住宅交易量逐步萎缩。今年以来，热点城市住宅交易量回升，更多是政策刺激效应的结果。二套房首付比例降至40%、二手房交易营业税免征年限由五年降为二年、提高公积金贷款额度及降低申请门槛、连续降准降息等，有效刺激了住宅需求释放。2015年1~8月，北京市商品住宅销售面积同比增长21%。但随着政策刺激效应衰减，热点城市住宅交易出现萎缩。据中介机构统计，2015年8月份北京市新建商品住宅（剔除自住房等）签约套数环比7月份下降20%左右；9月1日~27日，剔除保障房和自住房，北京新建商品房住宅合计签约环比8月下降约25%。期望中的“金九”未能出现交易量上升现象，反而以平淡收场。

 

在市场交易量回调同时，热点城市楼市却出现了“虚火”症状

 

一是住宅交易价格继续上升。据中介机构统计，2015年8月份，北京市新建商品住宅（剔除自住房）成交均价为29097元每平方米，环比7月份成交均价27515元每平方米上涨5.7%；9月份新建商品住宅（剔除自住房）成交均价出现明显上涨，单月均价首次突破3万元/平方米，达到32288元/平方米。

 

二是商品住宅被豪宅化。2013年以来，北京四环平均楼面地价为5万元/平方米，建成上市商品住宅的均价将达到8万元/平方米。2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。商品住宅被豪宅化与房地产开发企业资金向热点城市集中分不开。9月份，北京门头沟某地块成交楼面价为2.5万元，未来预期售价在4万元/平方米左右，而目前门头沟商品房成交均价约3.3万元/平方米，是北京唯一一个均价超过3万元的非城六区区县。据中介机构统计，9月1日~28日，一线城市本月土地成交总额达到568.23亿元，创下年内最高纪录，环比8月涨幅高达178%。土地平均溢价率为30.3%，也达到年内最高。

 

三是主流住宅需求集中于改善型。从市场成交价格分析，当前热点城市住宅主流需求集中于改善型，以北京为例，主流成交总价为350万元/套，二手房大约300万元/套，这种市场需求特点无法支撑“被豪宅化”的商品住宅供给。

 

四是存量住宅交易远远超过新建商品住宅。热点城市新建商品住宅已经不再成为楼市支配性因素，随着二手住宅交易的崛起，未来房地产市场开发风险将同步上升。2015年1~8月北京市商品住宅销售面积同比增长21%，但同期住宅新施工面积同比下降14%，这也在一定程度反映出热点城市房地产市场前景并不如预期那样乐观。

 

房地产市场稳健运行关系到城镇居民福祉。房价过快上涨或高位运行，并不是件好事情。同样，房价快速下跌或持续低位运行，也不利于宏观经济稳定运行，影响到城镇居民的财富状态。归根结底，住宅开发和房价仍要依赖于实体经济。住宅开发不能脱离实体经济而独立运行，失去实体经济支撑的住宅交易价格，最终会反作用于实体经济，形成巨大的破坏性。历史和经验已经无数次进行验证。