楼市“金九银十”未达预期，热点城市交易量连续下滑。伴随着稳定住房消费政策效应衰减，热点城市房地产市场出现了降温迹象。但与此同时，热点城市住宅被豪宅化倾向较为明显，土地市场也是异常活跃，或将引发新一轮去库存难题，值得高度警惕。

稳定住房消费政策效应促使市场需求提前并集中释放。虽然房地产业驱动宏观经济增长的作用已经明显下降，甚至已经成为拖累宏观经济增长的负面因素，但稳定住房消费依然可以为宏观经济运行提供安全缓冲，减少经济增速出现断崖式下滑，同时又为经济结构转型争取稳定的经济金融环境，年初以来国家有关部委通过各种政策措施，鼓励改善型和刚性住房需求释放。

从实际情况分析，上半年全国商品房销售面积同比增长3.9%，扭转了市场成交持续下滑的势头。但也要看到，市场成交量上升是需求集中提前释放的结果，在政策效应衰减过程中，第三季度住房市场成交下滑较为明显。以热点城市北京为例，北京二手房市场已经连续三个月出现交易量下滑，10月全市二手房网签总量环比上月下降了16.7%。据中介机构分析统计，今年北京“金九银十”二手房网签总量环比七八两月减少22%。10月北京纯新建商品房签约3467套，环比9月下滑了23%，同比下降18%。这些情况表明，楼市降温势头仍在持续。

而热点城市土地市场异常活跃，与日益降温的楼市形成明显反差。今年全国楼市区域分化加剧，热点城市北京、上海、深圳等地市场成交活跃，价格涨幅也较为明显。由此带动房地产开发资金向热点城市集中。

仍以热点城市北京为例子，刚刚结束的10月北京土地市场异常火爆。据统计，10月20日到30日共成交12宗土地，成交金额高达294.37亿元，接近北京前9个月土地成交总金额的三分之一。其中，一宗地单价北京最高，一宗地是总价北京次高。目前，在土地价格连续攀升情况下，未来北京住宅存在被豪宅化趋势。据中介机构统计数据，今年以来北京已经出现了41宗地块楼面价超过3万元/平方米；其中，楼面价超过6万元/平方米的有5宗，楼面价超过5万元/平方米的有9宗。未来房价预期在15万元/平方米左右的项目将有14个，10万元/平方米以上的项目合计将有21个，叠加部分老项目，未来北京住宅单价10万元/平方米以上的项目将有50个，可售住宅套数超过3000套。

热点城市住宅市场降温与土地市场反向变化以及土地市场引发的住宅被豪宅化问题，或将引发新一轮去库存难题。据市场人士分析，目前“卖一买一”或“卖二买一”的改善型购房需求已经占到二手房市场交易量六成以上。这种置换消费模式，即购房人既是卖家也是买家的双重身份，将由处于置换链条终端、购买能力最差的买家来决定房价上涨的幅度。考虑到这些终端需求人群的有限购买力，未来市场房价将很难出现明显上涨，这必然带来住宅市场去库存问题。

综合各方面情况分析，热点城市住宅市场运行风险正在积聚，土地市场资金过度集中以及由此引发的住宅被豪宅化问题，有可能会影响到城市经济结构的转型，值得高度警惕。