11月10日,中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。

这是十八大以来中央高层首次对于房地产去库存的表态。

“现在中央最高决策层已经明确提出了楼市去库存的要求,这意味着后续的落地政策将会尽快出台。”一位接近住建部的知情人士表示,同时,目前中央针对房地产市场的表态也将影响今年年底的中央经济工作会议,预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

户籍制度改革或成突破口

“中央提出的去库存相当于一个‘帽子’,以往没有出台或力度不大的政策此次或都将戴上这个帽子,一齐出来。”上述接近住建部的知情人士称,对于楼市去库存的相关政策,目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路,预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。

“在前几轮对楼市的政策调整中,为防止市场过热,政策没有一次性都放出来,而是阶段性的释放。”东部某省住建厅的一位官员也对记者印证了这一说法,“从力度上而言,由于此前多为单一政策,因此从效果上来说,政策作用持续效力有限。”

而在现有的政策框架中,户籍制度改革预计将成为第一突破口。

就在“房地产去库存”的正面表态之后,11月11日,国务院总理李克强在主持召开经济形势座谈会时,透露出财政、货币等宏观调控政策将合力加码稳增长的清晰信号,并明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

“按照发改委的要求,每个省都要在年底前上报改革方案,目前大部分省市都已经上报,预计年底前户籍改革就会落定。”上述东部某省住建厅官员指出。

中原地产首席分析师张大伟表示,购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。数据显示,2014年我国的城镇化率为54.77%,但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%,按全国人口数量计算,这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。

“除了北京、上海等一线城市存在有房无当地户籍现象,其他城市有房基本都可以落户,按照这一逻辑,目前很多已经生活在二三线城市的人口并未购房。因此,户籍改革后,预计将出现更多的购房需求。”张大伟表示。

楼市数据接近决策层的“警戒线”

中央最高层频繁对楼市发声的背后,是房地产数据已经接近决策层设置的“警戒线”。

11月11日,国家统计局公布前10月房地产数据,截止到10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。

而在今年5月,根据国家统计局发布的数据,商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,是自房地产市场低迷以来商品房待售面积首次出现减少。

短短5个月后,楼市库存再次上涨,此前多轮政策的效力已被释放化解。

“虽然今年楼市成交明显好于去年,一二线城市的库存数据缓解,但三四线城市的库存压力仍很大。”全联房地产商会负责人表示。

房地产投资持续回落

此外,从国家统计局最新公布的数据来看,房地产销售涨幅放缓,房地产投资持续回落,这也令相关部门感受压力。

根据国家统计局数据显示,今年1-10月份,商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。同时,10月全国商品房销售面积为11990万平方米,环比9月份的13233万平方米下降1000多万平方米。

国家统计局投资司高级统计师李皎介绍,非重点城市商品房销售增速回落成为房地产销售下滑的主要原因。1-10月份,非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点,拉动全国销售整体下行;而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平。

“高库存是持续影响房地产投资的前端数据,而房地产投资下滑已经严重拖累经济增长。”上述全联房地产商会负责人表示,今年前10月,全国房地产开发投资增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4个百分点。“这无疑再次挑战着决策层的底线。”