中国房地产报调查结果显示，2015年11月中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)环比微涨0.8%至88.13%，超八成经理人的信心稳中有升。
12月是传统的销售冲刺月份，加之个税改革、以房贷利息抵税等“旧闻”再传，以及人民币加入SDR有利于国内资产价格上升等多重利好因素，地产股飙涨，楼市迎宽松政策期，开发商信心回升。
不过接受调查的多位经理人的共识是：楼市的分化仍在进一步加剧，对当下房地产业来说，去库存仍然是严峻的问题，尤其是三四线城市，对于部分房地产企业来说，也面临年关的考验。
政策宽松多重利好楼市
本月调高信心指数的经理人，集中提高的指标项正是政策选项。
“继降息降准、二孩全面开放、房贷政策、公积金政策，以及地方政府出台的各种政策系列利好之后，房地产迎来了阶段性猛烈的政策蜜月期，市场复苏迹象明显。”河南星联置地（集团）有限公司副总经理李涛说。以郑州市为例，12月首周迎来21宗地的井喷式出让，起始总价达24.28亿元。
五矿地产控股有限公司总经理何剑波、建业地产副总裁胡冰、新城控股高级副总裁欧阳捷等诸位经理人也因为政策宽松而增强了楼市信心。
近期股市房地产板块大涨与即将召开的两个重要会议有关。中央经济工作会议将在本月中旬前后召开，确定明年经济的调控基调，并明确财政和货币政策搭配。预计供给侧改革将会成为此次中央经济工作会议的热点之一，而房地产行业是供给侧改革的重点之一。
“去库存上升到政府层面，从上至下都很重视。”欧阳捷认为，加上年底业绩冲刺等等因素，今年的销售将超过2013年。
个税改革的“旧闻”重提，以及增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除的消息也带动了地产股的暴涨，市场的观望情绪也进一步缓解。
“整个经济大势不好，销售不会有太大的变化。”中建总公司总经济师鲁贵卿的看法相对保守，其认为经济向好的数据或有水分。
李涛认为，一系列利好政策出台之后会影响刚需及刚改客户，释放部分需求。从政策力度来看，10月、11月份政策利好已经发挥到最大限度，12月份应该不会有更有利的政策出现，一部分需求已经在政策出现之初得到了释放。12月份刚性需求仍会得到释放，但效果会逐渐减弱。
旭辉集团董事长林中认为，从历史的角度来看，现在还是一个很好的时候，即使是从五年的角度来看，“十三五”规划中房地产仍然是支柱产业。
“去库存”+调整布局
“不可盲目乐观，去库存不是短时间可以完成的。”何剑波在总结今年楼市关键词时，首先提出了“去库存”，认为这是一件贯穿全年的事情。
对于开发商来说，不光是去库存，楼市的分化在加剧，还涉及企业的转型布局调整。
“调整是2015年房地产行业的关键动向，这一轮调整不仅仅是营销层面策略的调整，更多的是对于企业发展战略以及发展方向的调整。对于新房开发而言，目前市场整体增量空间受限，房企调整布局由扩张转向收敛，加速回款、现金为王是2015年房企的奉行法则。”李涛分析。一二线核心城市土地竞争愈加激烈，地产企业已透支未来房价上升空间，虽刚需为王背景下销量稳步增长，但房企盈利空间被不断压缩；三四线城市楼市去化无力，依然库存高企。
在林中看来，房地产行业正从开发销售阶段逐步向开发与持有并重阶段转移，北、上、深未来获得开发的土地已经很困难，一线城市会率先转型，新房豪宅化，刚需二手房化，这三个城市的第三产业非常发达，而二线城市则将成为未来开发的主战场。城市分化与供需结构的不平衡也会越来越明显，这种梯度的形成是自然的市场化过程。
“拿地方面，眼下到处出地王。我们减少了拿地计划，其实不是刻意减少。”朗诗集团董事长田明表示，目前公司还是积极拿地，“但如果超出设定线不会死拼”。
面对企业转型的压力，每家做法都不一样，海亮地产总裁周迪永介绍，与部分房企深耕某一区域或城市不同，海亮地产坚持全国化、相对分散的布局策略。目前已经布局全国15个省区，分散布局有利于拿地，也有利于分散经营险。“一线城市竞争会很激烈，全国化布局更有利于获取优质的土地，不至于聚焦单一区域被有限的土地资源捆住手脚。但我们也会随着市场的转变适当地调整对区域的选择，比如我们现在会更倾向于进入一些一二线城市，把三四线城市慢慢收掉。”
宝龙集团总裁许华芳则表示，针对项目布局,进驻区域的选择必须精准。2015年11月,宝龙摘得宝山宝杨路地块,其在上海的项目已经达到10个之多。
“个人认为2016年将是中小房地产企业更艰难的一年，企业要结合自身优势和核心竞争力，寻找新的细分市场和进行转型。”河南新田置业有限公司总经理冯常生表示。
（中房报特约记者李格非、本报记者高欣、孙英财对本文亦有贡献）
精彩观点选摘
何剑波：去库存、分化、宽松是贯穿全年的关键词
何剑波 五矿地产控股有限公司总经理
年底，持续有各地楼市升温的消息传来，房地产经理人的信心也随之增加。
“年末的市场会比较兴旺，我对后市的预期还是比较积极的。”五矿地产控股有限公司总经理何剑波对此表示。
中国房地产报：你对12月的楼市有什么样的预判，信心是否有变化?
何剑波：在上个月的基础上有所增加，可以打到85分。
中国房地产报：这是你今年全年打的最高的一个分数，为何有此判断?
何剑波：我认为年末市场有回暖趋势，有可能是近两年的一个高点。一方面是宏观政策面在改善。从金融的支持，到货币政策，以及重新强调稳增长的地位，这些都在进一步促进市场销售。而近日购房贷款利息抵税的“旧闻”再传出，地产股随之上涨。从国家宏观政策面来看，可以说一直在支持地产回暖。
第二方面是一级土地市场还是比较火爆。单价和总价地王都在涌现，房企拿地的积极性在提高。第三方面是从金融方面来看，降准降息、广开融资渠道。 从企业来说，今年回款是最近两年回款最快，比例最高的。加上银行资金充足，整体资金比较充裕。第四方面今年的销售面积也接近历史高位，开发商新增投入是减少的，对降库存持有效果。所以，我对后市还是比较积极的态度。
中国房地产报：所以你对未来楼市的态度是比较乐观的?
何剑波：也不能盲目乐观，城市间分化趋势还是比较明显。整体经济下行，三四线城市、部分二线城市楼市去库存的压力仍然较大。
中国房地产报：对开发商来说现在算是拿地的窗口期吗?怎么看面粉比面包贵的地王?
何剑波：政府供地是阶段性的，年底是一个窗口期，所以才出现这么多企业拿地王。但风险也是存在，不管地价是什么样的情况，最终还是要看购房者的支付能力。不过，是不是合适的价格很难说，每个企业有自己的判断。从行业的角度来看，这些年地价都没有明显的下调过。
中国房地产报：你怎么看房企的转型升级?
何剑波：很多企业在转，有的转向商业地产，有的转向文化、旅游、养老地产等。转型也是一个趋势，在未来，传统的房地产模式利润率会越来越低。大家很关注新的东西，比如“互联网+”怎么跟房地产结合，O2O的商业模式等，这些都是非常有价值的。过去传统的开发商是生产产品控制价格，今年更重视服务端，提供全生命周期服务。企业注重更多地给客户提供增值服务。
中国房地产报：如果让你用几个关键词总结今年一年的楼市，你怎么选?
何剑波：一个词是去库存，这是一个贯穿全年的基调。另外一个词是分化，不管是区域还是企业都呈现两极分化的状态。第三个词是宽松，指的是政策和货币层面，目前是最近几年最宽松的阶段了。
