买不买房都看了再说！
近日，在中央经济工作会议上，中央提出“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。
其中，去库存指“建立购租并举的住房制度”，化解房地产库存。扩大有效需求，打通供需通道，稳定房地产市场。
鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
“把房产去库存和城镇化结合起来，是非常明智的。”房产专家朱江表示，农民进城的欲望很强烈，尤其是进入周边的三四线城市。很符合我省就近城镇化的特点。多年来，我省本地城镇化特征明显。
在朱江看来，农民工进城欲望之所以强烈，很重要的原因是改善生活品质和子女受教育的环境。要鼓励农民工买房，首先要解决好学区安排的问题，让农民进城后孩子能顺利入学。
“其实，决定房价高低的是市场供需比。”山东一地产投资顾问总监薄夫利认为，其实不需要政府鼓励，房地产开发企业已经在顺应市场规律调整营销策略，并适当降低商品住房价格了。他表示三四线城市的房价早已进一步下调，就是一个对市场规律的反馈。
朱江表示，到目前为止，三四线城市的房价已经同比下降20%-30%，“不去库存不降房价就活不下去，这是不以人的意志为转移的。”
“目前，全省三四线城市中，去库存压力最大的是潍坊，大约需要四五年的时间。”朱江分析说，全省其他三四线城市去库存一般需要12-20个月，整体压力比较大。济南不到五个月就能把库存消化完，青岛大约15个月也可以消化完现有库存，压力相对较小。因此济青住房降价的可能性比较小，预计仍会平稳发展。
在会议公报中，提出了要取消过时的限制性措施。经济学家严跃进表示，这实际上就是解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施。
这个政策实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法。
对该政策，也有经济学者认为这是将要取消房屋70年的产权限制，从而为房产税的推出铺路。对此，经济学者薄夫利表示，因为济南这个市场有自己的特点，投资性购房占比很低，建房成本较高，不存在房产大幅降价的空间。即便开征房产税，对房价影响也很有限。
近日，我省13部门联合出台新政策，已经在多渠道消化库存商品房。
国务院办公厅出台文件，提到“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持，就有利于租赁市场的发展。
公寓管理公司企业往往需要大量现金流的周转，未来公寓企业可望凭借“租约”从金融机构获得资金或发行债券。目前，不少公寓管理公司与度假式公寓业主签订代租代管协议，取得房源统一出租，价格实惠极受游客青睐。随着公寓管理公司融资渠道的拓宽，一批优质的公寓管理公司得以迅速扩张。
我们先来看看评论员马尚田的观点↓↓↓
现实骨感，理想却不可不丰满。这次中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措，带来很多积极的信号，比如中央本次明确提出，鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，就是一个很新鲜的提法。
应该说，这一要求非常顺应公众期待。你看，现今的中国房地产市场行情何其诡异，在一线城市，房地产商天价拿地建楼，房价节节攀升；二线城市，房屋价格和交易量在缓慢地调整中；三四线城市，房地产大量积压，房子空着卖不出去。而那些要满足居住功用的消费者，却自始至终一直喊穷，买不起房，望房兴叹。
很多人就问了，中央现在鼓励房地产商降价，房价会一落千丈吗？当然不会。你要注意，中央提出的是“适当”，而不是“大起大落”的；还有，是“鼓励”，而不是“强制”。正因为是鼓励而不是强制，另一个问题就来了，房地产商是否会听话呢？
我以为，不听话的可能性和听话的可能性都是存在的。先说不听话的原因。
房产商不听话的原因，很复杂，有时候不是不想降价，是身不由己。有分析说，购房者不允许他降，银行不允许他降，市场不允许他降，地产业相关产业不允许他降，就连地方政府也不允许他降。
事实上，众所周知，过去高房价的基础主要有两块，一是建筑成本，一是土地价格，土地价格往往占高房价的大头。房价高源于房产商的利益诉求，地价高则源于一些地方政府对土地财政的高度依赖。
最新消息传来，截至2015年10月底，针对审计署此前开展的土地出让收支和耕地保护的专项审计结果，有关部门和地方增收节支5683.9亿元，处理4133人。
房产商不想降价，可能还源于房屋买卖心理。房产是一个很特殊的商品，很多人买涨不买跌。也许因为这个，部分房地产开发习惯于营造房价上涨预期来吸引消费。比如，雇一帮托儿，房子一开盘都去哄抢，你们看，我这房子卖得很火爆哦。
实际效果呢，这一招现在不大好用了。由于房价严重偏离普通家庭收入水平，涨价只会导致交易量增长空间日益缩小。
现在，该说说房地产可能听话的三大理由。一是，当前中国的房地产产能过剩非常严重。有人认为，这一建筑业产能过剩，形势之严峻，丝毫不逊于1929年之前美国的情况，1929年美国大危机背后的深层次原因就是建筑业大衰退。
而中国，正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣。2013年，建筑业住宅竣工达到28.63亿平米，所有房屋竣工为42.34亿平米，施工面积达到124.98亿平米，人均分别达到2.09、3.09、9.14平米，严重超越了建筑业泡沫警戒线。
中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为，目前我国商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房去库存就需23至24个月。
房地产降价的第二大理由，现在政策环境不同了，中央鼓励开发商降价，开发商这下有了充足的理由来降价促销；房地产降价的第三大理由，以价换量，这对众多开发商而言，是生存的需要。
老马以为，虽然利益博弈很复杂，当此之时，中央鼓励房地产商降价，听话的可能会更多一些。但，可以预判的是，房价的下降不可能是一落千丈的，而会在一定幅度的回调之后保持基本的稳定。
当然，这种预判也包含着美好的愿景，借用海子的一句诗来表达，就是：“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。
来源：齐鲁晚报、老马价值观（ID:laomajiazhiguan）
