央行今年5次降息，“房奴”下月起减负

快来算算你一共能省下多少房贷利息吧

今年央行已连续降息5次，年初时贷款购房，5年期以上基准利率为6.15%，目前已降到了4.9%，下调了1.25个百分点。

对于已有房贷在身的“老房奴”来说，这是一大利好，而由于多数房贷采取的是“次年1月1日”调息原则，下月最直接的体现就是月供骤减。

降息后，明年还贷到底优惠了多少

假设购房者王先生按照纯商业贷款的方式办理了100万元的房贷，还款期限为20年，贷款利率均按照基准利率执行。

如果按照今年年初6.15%的利率，等额本息的还款方式，王先生总共将需要支付740267.62元利息，每月还贷金额将为7251.12元。

而如果按照下月即将执行的4.9%的房贷利率，等额本息的还款方式，每月的还款金额只要6544.44元，总共的利息支付也降低至570665.72元。

两相比较，按照新利率，王先生总的利息支出将比之前少169601.9元，省下利息将近17万元。而每月的还款金额也较之前少706.68元。

当然，每个家庭最后能享受多大的降息福利，和当初的贷款利息、剩下的还款时间、还款金额都有关系，还要通过银行具体计算才能知道。

商贷优惠略高于公积金

由于10月24日的降息中，个人住房公积金贷款利率未作调整，公积金贷款利率今年经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降到了目前的3.25%。

也就是说，如果本月央行不再进行利率调整，下月开始，纯商业贷款的房贷族，房屋贷款利率将下降1.25个百分点；而纯公积金贷款的房贷族，贷款利率也将降低1个百分点。综合比较来看，二者的利息差将缩小0.25个百分点。个人住房公积金贷款的优势仍然很明显。

为何下月才生效

一般签订房贷合同时，约定的利率调整时间是次年1月1日开始执行，也就是说，虽然今年频繁降息，但要想真正享受降息带来的福利，还要等到明年。

据了解，在降息或者加息的情况下，房贷利率调整有三种方式。

一种是次年调，银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；一种是次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。

目前，大部分银行都是次年生效，所以大部分人的月供应该是从明年1月开始下降。

明年1月还贷个别月供未必降

银行工作人员介绍说，每个购房者的还款日是不相同的。例如，客户定的还款日是1月10日，那么银行对该客户1月份的月供就要分段计算，2016年1月1日—2016年1月10日是一个时间段；2015年12月10日—2015年12月31日是另一个时间段。前一段按降息后的利率来计算，后一段则仍然按降息前的利率来计算。

“次年1月1日”调息，还存在一些“例外情况”，大概包括三种：

调息时间不同，有的银行采用的是“满一年或满半年”“次月”“次季度”调整；

跨年“分段计息”降息后，月供可能会出现不减反增的极特殊情况；

部分银行房贷系统的“个性化处理”，比如某银行将次年1月的月供与上年12月份保持一致，只是同样的月供数字代表的“意义”不同，1月份的月供里还的本金多、利息确实是少了。 杨文