作者简介：高淑萍， 17年主题地产从业经验、近年专注健康养老行业项目操作和研究。
养老产业"冰火两重天"
按照联合国的传统标准，60周岁以上老年人口占人口总数的10%，或65周岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家进入老龄化社会。我国在1999年 进入老龄化社会， 截止2014年末，60周岁以上老年人口已达2.12亿，老龄化率达15.5%。而且老龄化在加速，预计2020年全国60周岁及以上老年人口将达到2.43亿，2025年将突破3亿，到2030年，60周岁以上老年人口将达3.6亿，占总人口的24%[据《中国老龄事业发展“十二五”规划》预测]。
从以上数据来看，潜在需求巨大，但是由于“未富先老”的中国国情，市场上养老设施供需出现了“冰火两重天”。
一方面养老机构全国平均入住率仅达52%的现实，另一方面是老人排队现象。其主要原因是供需结构的失衡，即供应与需要不匹配，经过分析笔者发现入住率较高的有两类养老机构：一类城市公办养老机构养老机构因其具有福利性质、硬件环境好，收费低，其入住率总体较高，甚至出现一床难求的现象，例如北京第一福利院、深圳市南山福利院等。
另一类是民办中高端养老机构入住率较高，因其部分中高收入老人能达到该支付水平（5000-7000元/床左右），一般在开业三年后入住率可达到80%以上。而入住率较低的也有两类养老机构，一是农村敬老院及地处城市郊区的养老机构入住率低即空置率较高[ 因为在我国养老机构中，农村敬老院占很大比例，主要是为农村五保老人设置的，使建设规模大于五保老人数量，导致空置率高，目前部门门正着手将农村敬老院的收住对象由五保户放宽到留守老人等群体以提高使用效率；]。二是城市高端民办养老机构入住率低，如高一些高端民办养老机构，每间房每月收费1万多元，超过多数老人的支付能力，开办1年多入住率仅有10%左右。因此，如果我们要破解困境，就是让老人在有限的支付能力内获享受到养老服务。
突破困境的商业逻辑
为此，我们需要引入商业模式，商业模式简单说就是是一种简化的商业逻辑，其内涵为实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过最优实现形式满足客户需求、实现客户价值，同时使系统达成持续赢利目标的整体解决方案。在此，需要引入政府、社会资本通过资源整合，为客户提供有支付能力的服务和产品。
养老PPP模式的作用和属性
简单来说， PPP模式可以降低企业投资，也可以减少政府投资；居家养老O20可以不需要支付房租费用，在家享受服务；轻资产模式企业在不背负资金成本下，盘活了存量闲置资产，实现资源最大化利用；生态金融模式通过良性循环的金融生态系统实现重资产与轻资产分开运营等，这些商业模式设计将引导社会资本提供中端或中偏高端产品，而不是一味被动提供高端产品，从而满足橄榄型收入的大部分老年群体。
养老产品总体上具有公共产品与私人产品的双重属性。首先从供给产品来看，高端属于纯私人产品，低端属于纯公共产品，中间属于双重属性产品。其次，从养老行业总体架构来看，其应当是事业化、PPP模式、产业化三种模式并行发展，高端坚定走市场化、产业化道路，全面向民企、外资放开；PPP应当覆盖除高端以外的大部分中端养老产品，根据产品档次和品种设立分类目录，制定政府补贴比例，推进PPP养老服务产品化；低端产品完全的事业化有政府买单。
PPP模式适用项目的前提和特点
首先项目性质是由政府投资并提供的社会公共产品和服务；二是项目本身的收益不足以弥补建设和运营成本；三是可通过政府与社会投资者以某种形式共同出资（政府提供前补贴，即政府提供一次性建设补贴；政府提供后补贴，即项目建成后政府给的运营补偿），使其变成一个商业运作的项目；四是可以通过社会投资和运营，提高项目的建设和运营效率；五是政府即是投资主体，又是监管主体，社会投资者即是投资和建设主体，又是运营主体。对于PPP模式的五个特征与养老行业特征进行对比，不难发现二者几乎存在100%的匹配性，详见表2-1。
表2-1 PPP模式适用项目的特征与养老项目匹配性分析
基于一般PPP模式与养老行业的嫁接，笔者在研究中总结养老行业的PPP模式可以是多种表现形式，如提供土地、解决用地难，实行委托经营、使企业可以实现轻资产运营等等，详见下表2-2所示。
表2-2 针对中端养老客群的养老PPP几种常见模式
养老PPP模式的完善
未来在发展养老PPP项目中，需要从以下几个方面完善:一是政策制定与养老模式应相一致，未来养老政策制定上要与实际养老需求达成一致，当前中国的养老产业体系是以居家养老为主，因此，政府在引入PPP模式过程中，需要要考虑有利于维持并发展以居家养老模式为主，社区养老和机构养老为辅的优惠政策，而不是主要考虑养老机构的床位数。二是从税收鼓励营利性与非营利性应一致，优惠政策的落地鼓励、才会吸引更多社会资本投身养老产业，为养老行业的发展带来创新动力，尤其是在切合当前主要养老产业体系的投资上，企业才会提供基于当前中国老龄人口的支付能力，从而达到 PPP模式提供普惠性大众中端服务和产品，而非目前市场上动辄上万元的高端养老服务和产品。三是从医养结合模式养老服务，鼓励社会资本参与医院在社区建立医养结合的社区养老中心。
另外，已有政策在保驾护航，民政部、发改委、教育部等十部委联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》。《意见》明确提出鼓励民间资本通过PPP等模式，社会资本可以参与居家养老服务、社区养老服务、机构养老服务三种形式，为社会资本进入养老行业不井拓展了产品线，而且为企业进行轻资产化运营提供可能，如企业可以采取公建民营的方式，以较低的成本租赁，实现轻资产运营。
