陈业/文

2016全国两会正如火如荼进行，与两会一样热闹的，还有屡被“天价房”喧嚣起来的楼市。但只闻其声，楼市作为有钱人的投资游戏，置身于喧嚣声中的各路大军或已是丈二和尚摸不着头脑。政策层面如何走？一二线之外的三四线是否也存在潜力股？

见地君综合多家专业机构的研究报告后，得出以下干货供“品尝”。

首先政策层面。中信建投意见认为，经济增速是高层政策偏好变动的锚。换而言之，房地产政策调整，还要以经济增速为前提。2016年的增速目标为6.5%至7%。只要16年经济增速不低于6.5%的下限，改革和结构调整仍有较大空间。

重点来了，只要在经济增速未出现断崖式下行的前提下，2015年12月的经济工作会议提出的“供给侧改革”和结构调整将会继续得到推动。而供给侧改革中包括推动房地产的去库存与国企背景的房企改革。

事实上，谈及去库存，据见地君统计，在去库存政策层面，江苏、广东、杭州、安微、沈阳等地方政府纷纷下发了文件。这些文件对2016年的楼市影响究竟有多大？

东兴证券观点认为，今年26个省级政府中有13个省份将楼市“去库存”列入地方政府工作报告，包括山东、江西、海南等20多个省市的150多个城市出台房地产扶持政策。中央政府工作报告中再提去库存，再一次表明政府维稳房市的决心，预期未来中央及地方政府还将会出台新一轮的“去库存”政策，但同时需要警惕部分城市政策收紧的风险。

国海证券也表示，一线城市及核心二线城市近期房价进入快速上行通道，信贷大量释放预期使该类城市存在房价进一步上涨的空间，上半年量价齐升是大概率事件。目前在一线城市面临收紧的政策调控预期下，核心二线城市将面临更好的机会，整体政策导向继续有利于核心二线城市的地产基本面持续复苏。

广发证券的观点相对谨慎，目前城市间量价热度分化显著，对于三四线城市，地产去库存难度依然不小，城市库存（前几年供给量过大）的去化周期大多在18个月以上。对于重点二线和一线城市，则存在明显的供不应求，库存去化周期有的甚至低于4个月。销售方面，一线城市带动二线城市上半年保持量价齐升是大概率事件，但进入下半年增速可能会回落，而三四线城市受制于高库存低需求，依然难有起色。

目前广东去库存政策最为详细，任务要求也最为明确。对此，招商证券也特意点评了该文件。

最新报告中指出，去库存责任明确，但从各地级市去库存任务来看，任务并不是很重，压力在于部分城市，难以拉动新增投资。不过，去库存下，房地产企业的现金回笼有望加速回流。特别的，对于广州来说，限购有可能取消，在广州布局较多的发债主体有望收益。发债主体有望收益的前几名分别是：万科、保利、金地、恒大、中海等。

2016年，楼市去库存成为主旋律外，也是国企改革的“政策落实年”。国资委有望启动第二批国企改革试点。这对整个房地产行业来说，或也将进入新篇章。

研究机构国泰君就表示，2016年国企改革将有央企试点、去产能、地方试点、兼并重组、兼顾稳增长和防风险五大方向。

其中，2016年国企将有十项改革试点包括：落实董事会职权、市场化选聘经营管理者、推行职业经理人制度、企业薪酬分配差异化改革、国有资本投资运营公司、中央企业兼并重组、部分重要领域混合所有制改革、混合所有制企业员工持股、国有企业信息公开，以及剥离企业办社会职能和解决历史遗留问题等试点。

对企业而言，重点将在整合重组、并购开放、地方国企改革机遇、优质资产注入等方面迎来投资机遇。

具体到建筑行业的兼并重组，国泰君安预计中国建筑、中国交建、中铁建、中国中铁、中国化学、中国电建、葛洲坝等大型国企间兼并重组，强强联手的概率较大。

作者：陈业，乐居深度报道记者，期许成为一只房地产行业挖掘机。喜欢另辟蹊径的角度，更愿别开生面地挖掘行业兴趣点。工作邮箱：chenye5@leju.com。