威海房地产市场去库存的压力有多大?国家、省、市出台的扶持促进房地产市场发展的新政策力度如何?目前是不是已到最佳购房时机?威海楼市未来房价走向如何······3月24日，本刊“老董房产沙龙”邀请威海市房地产协会秘书长宋岩、山东大学(威海)营销管理研究中心副主任蒋守芬、威海东方新纪元置业有限公司总裁张鸿、威海易家房产营销有限公司总经理邓兆琳、威海京能房地产营销策划有限公司总经理高孝伦、山东宝安房地产开发有限公司营销总监沙风、威海云华房地产开发有限公司营销经理刘彦娜、置业者代表王晓红等人士，围绕上述话题开展了讨论。

去库存区域分化明显

去年底以来，去库存以及供给侧改革等热词备受社会各界关注，今年全国两会上，去库存也成为代表委员们热议的焦点话题。本次沙龙活动期间，蒋守芬在谈及威海房地产市场的去库存问题时介绍说，根据其所在团队对威海房地产市场运行情况的调查摸底，感觉威海市场的去库存无法用一句话定性。

蒋守芬认为，目前威海房地产市场的去库存事实上存在区域严重分化的现象。不但中心城区与周边区市的压力不同，即使是同一地段内两个楼盘面临的去库存压力也不一样。具体说来，中心城区的表现要相对乐观，特别是在多项利好政策的刺激下，今年一开春就出现热销势头，销量较去年出现大幅度增长，个别楼盘甚至出现产品不够卖的现象。相对而言，部分区域去库存压力要大得多，个别楼盘甚至出现卖不动的现象。

邓兆琳则从住宅市场与商业地产市场的不同表现发表了他对威海楼市去库存的感受。在对未来五年住宅市场表示持乐观积极态度的同时，邓兆琳认为，目前我市的商业地产去库存压力较大，前景不容乐观，其中以公寓和写字楼这两类产品表现最为明显。据他介绍，按照国际通行的城市人均商业地产保有面积测算，威海已经远远超出这一标准。因此建议今后对综合体之类的项目用地应暂缓推出。此外，邓兆琳还提醒说，目前有些周边城市已经出现了商业地产价格倒挂的现象，就是公寓价格低于住宅价格的现象，这很值得威海房地产业界警惕。

期盼采取针对性措施助力去库存

威海房地产市场去库存该如何发力？对这个问题，宋岩认为，与内陆地区其他三四线城市相比，威海楼市总体去库存压力并不大，未来前景也值得看好。不过对去库存应该采取的具体措施，宋岩也提出了不少针对性建议。

“多年来，威海凭借优越的环境等优势，树立起了国家级卫生城市、联合国人居奖城市以及国家级旅游城市等的良好形象，吸引了天南海北的人们来这里置业休闲度假养老。从目前楼市去库存的需要看，我市的对外宣传中针对威海宜居城市形象的宣传还需要不断加强。”宋岩认为，从房地产开发企业这一面看，也应该树立抱团的意识，一致对外做营销，因为此举既可摊薄营销成本，有利于树立良好的城市形象，更有助于加快去化进度。

威海东方新纪元置业有限公司总裁张鸿则从树立大格局、打造房地产品牌的角度，对我市房地产业去库存提出了自己的观点。“要全面做好威海的格局，就要从更高的视角看威海，放大威海的地缘优势，结合我国正在实施的一带一路战略，叫响‘夏天在威海，冬天在三亚’的口号，树立威海宜居城市的新形象。”他说，“格局上来了，去库存就不是问题。”

此外，张鸿还提出了地方政府将去库存与棚户区改造等民生工程关联，实行货币化棚改，为相关人员购买库存压力大的楼盘进行货币补贴，以及在当前形势下有针对性地鼓励外籍人士在威海置业等的观点。

针对房地产开发过程中企业需缴纳的税费等管理制度，多位人士在充分肯定去年国家及我市多部门出台的新政策所起积极作用的同时，也都表达了希望相关部门及时进行调整以适应市场变化，降低征收比例，扶持企业发展，加快去库存的观点。

完善配套前景依然可期

与会人士在谈及威海楼市的前景时均表达了乐观向上的心态。来自南海新区新楼盘宝安·江南城的沙风介绍说，与以往的区域开发不同，南海新区采取工业投资项目先行，然后配套开发住宅区的做法，让他和他的团队看好该区域楼市的发展前景。

从事房地产营销策划行业多年的高孝伦也认为，就去库存而言，房地产产品的适销对路很重要，目前存在库存压力较大的很多是产品配套跟不上，因此，只要这方面工作做好了，再加上精准到位的营销，去库存的目标就一定能实现。

此外，针对商业地产、度假地产及养老地产等项目的去库存及未来前景，与会人士则强调了项目运营服务的重要性。邓兆琳认为，没有运营一切都谈不上，不能给人家信心。

针对商业地产去库存的问题，宋岩重点结合中韩自贸区协定正式签订给威海商贸服务领域带来的机遇，建议相关部门和企业率先行动起来，做好自贸区大文章，让威海的公寓写字楼市场活起来。此外，他还建议有关部门加大对外招商力度，借鉴成都、长沙等地的做法，吸引一些国内知名大企业将其非核心部门转移到威海，提高写字楼的利用率。

“从近期亮相的海湾国际、保利·红叶谷和城建崋庭等一批新项目的表现看，威海房地产市场的前景还是很好的。”宋岩说，根据他前段时间调研了解到的情况，多家知名地产开发企业都表达了继续拿地的欲望，这也足以表明他们对威海楼市的信心。

置业者应抓住机遇早出手

对置业者来说，目前是不是迎来了买房的最好时机呢？置业者代表王晓红表示，去年以来出台的一系列楼市新政策对鼓励置业者买房非常有利，当前不失为市民置业的好时机，同时她本人也有着强烈的置业愿望。“如果买的话，我会去物色适合单身的小公寓，具体来说会选择那种两居的，希望将其中一间改造成衣帽间……”

对王晓红的观点，来自云华地产的营销经理刘彦娜表示认同。据她介绍，云华地产上半年将主销二期产品，下半年将按计划推出三期产品，其中，根据全面放开二孩政策后，更多市民中将出现改善型置业需求增加的形势，130-180平方米四居室住宅的比例将适当加大，而价格将保持相对稳定，对置业者来说，非常值得关注。

此外，针对今后一个时期楼市房价的走向，邓兆琳还做出了“上半年价平量涨，下半年小幅上涨”的预测，并得到了其他与会人士的认同，对有买房打算的置业者来说，同样值得关注。