关注威海楼市去库存系列报道之1

楼市去库存需要打好组合拳

一个已经竣工三四年的楼盘，完成的销售量不足50%，入住率更是不足三成，更要命的是目前所剩的楼房基本销售不动，销售代理公司换了一茬又一茬，但是销量依然是拿不出手。而与其相距不远的另一个楼盘尽管推出时间晚了两年，但是销量却一直稳步上升，目前已进入尾盘销售阶段，开发商的资金回笼压力得到全面缓解。本次调研期间，市区两个楼盘不同的表现令人印象深刻。此外，在个别城区走访时，记者还了解到部分项目存在因开发商资金断裂造成工程停工楼盘烂尾的情况。 

 大量库存是如何产生的？据了解，事实上，由于过去多年来一刀切式的楼市调控政策，提高了置业者购房的门槛，使得一部分市场投资需求远离楼市，从而造成库存量的积压。单就威海而言，过去多年实施的大规模城中村改造工程，造成了房地产市场供给的大量增加，大大满足了本地市场的需求。而受到各种限制性政策的影响，外地置业者来威海购房的积极性又远远没达到预期的效果，因而导致了库存量的增加。

此外，去库存成为焦点问题，也是我国经济发展进入新经济时代，楼市从黄金时代进入白银时代，从卖方市场转向卖方市场的过程中一个绕不过去的新问题。对房地产开发企业而言，如果仅从自身的角度来考虑产品的设计与销售将注定造成库存量增加，去库存难度加大。反之，如果是真正以市场需求为导向，从置业者的现实需求角度开发设计适销对路的产品，则必定会有较好的市场前景。

谈及威海房地产行业的库存量，此前曾有某网络媒体列举了一个全国各城市库存量的排名榜，其中威海就以4387万平方米的高库存量名列其中。但是不少房地产业内人士认为，这个数字太过夸张，缺乏权威的统计来源，并且与威海市场的实际情况明显不符，所以不足为信。

关于库存量的具体数据，不妨看一下市住建局开发办的统计，截至2015年12月，全市累计房屋空置面积160.64万平方米，同比2014年12月下降了4.28%，这说明全市房地产行业在这方面成效是明显的。具体到各市区来说，所面临的压力也是各自不同，其中荣成市60.43万平方米，乳山市36.35万平方米，其他区域则相对压力较轻，如环翠区为11.44万平方米，文登区11.48万平方米，高区7.06万平方米，经区4.83万平方米，临港区2.05万平方米，南海新区7.05万平方米。

同时，从去年的竣工面积统计数据看，去年的统计数据是531.27万平方米，同比下降31%，这体现出市场针对未来需求变化的一种自我调节能力。

关于库存与去库存的关系，业界人士认为，适量的库存对楼市健康发展是有力的，因为一个楼盘从拿地到开工再到销售需要至少一年的时间，如果库存量不足，就会导致供给短缺和需求恐慌，推动房价不合理的快速上涨等一系列问题。

 针对如何破解去库存的问题，自去年3月份以来，从中央到地方各级政府部门相继出台了一系列新政策，一改过去的控制、调控、限制等基调，转变为鼓励房地产稳定健康发展，上述政策涉及调整土地供给、调整交易税费、降息降准降房贷利率、降低首付比例、公积金申请使用的新办法等多个方面，对鼓励和刺激购房需求，缓解房地产企业库存压力等起到了积极作用。

从我市情况看，去年4月10日，市住房和城乡建设局、市财政局、市物价局、市经济和信息化委员会、市住房保障和房产管理局联合发文，《关于合理调整收费政策促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对相关开发配套费用的征收推出减免缓交政策，对部分监管收费项目实行差异化政策，并将房地产开发企业的信用等级作为房地产开发项目开发建设、销售、管理的重要依据，其中，信用等级为3A的企业，不纳入商品房预售资金监管，免缴农民工工资保障金。

 针对我国从今年5月1日起全面实施的营改增政策，财政部、国家税务总局于3月24日公布营改增全面推开细则，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对饱受去库存压力的房地产业界来说，亦将起到减负降压促发展的积极作用。 

由于上述政策具有较强的针对性，对促进楼市去库存起到了积极作用，因而受到广大房地产开发商的欢迎。

但是，我们也应该看到，冰冻三尺非一日之寒，实现去库存非一日之功。威海房地产市场实现去库存还需各方共同作出更多努力。

我市有关房地产企业根据各自情况也采取了一些行之有效的办法，促进了产品销售量的提升。其中最明显的就是通过各种形式的降价、提供一揽子购房优惠、打包销售等措施，实现以价换量，加快去库存速度。在产品供给方面，相关企业通过深入研究市场需求新特点，推出符合本地市场需求的高品质住宅产品，提升产品的性价比，吸引更多置业者；此外，还有部分企业通过完善小区物业服务、提高生活配套质量等措施，打造项目品牌，形成良好口碑，促进后续投放产品的销售速度等，都对加快去库存速度起到了明显效果。

针对房地产开发过程中存在的一些对项目开发带来负面影响的操作办法，多位人士也表达了希望相关部门及时进行调整以适应市场变化，降低征收比例，打破行业垄断，扶持企业发展，实现加快去库存的观点。

来自荣成的一家房地产企业的负责人认为，面对去库存压力，房地产开发商要转变观念，主动调整产品结构，从用户的角度考虑产品的需求，将产品做细、做好；对于开发商来说单边上涨的时代已经不再，过去的买地（囤地）、开发、销售的模式不可持续，如果杠杆过高，万一房价出现一定幅度下跌，对开发商来说，非常危险。

在面对去库存压力的同时，也有地产人士认为，与内陆地区其他三四线城市相比，威海楼市总体去库存压力并不大，未来前景也值得看好，房地产开发企业对此不应失去信心。其中特别值得一提的是，威海具有优越的区位与环境优势，以及城铁交通条件的改善、中韩自贸区签订后威海作为先行试点城市和韩货集散地等诸多利好因素，威海房地产市场对吸引其他地区置业者来威购房置业投资仍具有明显的吸引力。

“从近期亮相的海湾国际、保利·红叶谷和城建崋庭等一批新项目的表现看，威海房地产市场的前景还是很好的。”威海市房地产协会秘书长宋岩说。

威海晚报记者 董传葆