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今天，国家统计局发布2016年4月70大中城市房价变化情况。4月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨的有65个城市，比3月增加3个。从整体形势上看，上涨城市继续增加，但城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅较上月有所放缓，二、三线城市涨幅开始扩大，部分二线城市超过一线城市涨幅。

从上述数据表明，全国70大中城市基本面整体向好。从一线城市涨幅较上月有所放缓的结论看，重点所指应是深圳和上海。从我们对北京住宅市场统计与观察中，并没有得出房价涨幅停滞甚至掉头向下的结论，成交的绝对量仍旧是逐月在上涨。

从上表看出，4月涨幅收窄源于2月基数过小，这是一个基本常识问题，并不反映市场波动和趋势，因此没有必要过多强调涨幅收窄。

那么究竟应该怎么看待北京新建纯商品住宅市场？

1-4月住宅市场成交量

1-4月新建商品住宅（含自住型商品住房）累计成交1.81万套，同比成交量减少20%。总体看，今年1-4月的市场成交延续了去年的态势，成交量略有回调。

1-4月纯新房（即扣除自住型商品住房）累计成交1.65万套，同比成交量增加13%，纯新房成交量保持相对的稳定。

相较于新房市场，存量市场依然呈现火热态势。二手房1-4月累计完成9.78万套，是近年来同期历史第一高值。

今年1-4月新房与二手房合计累计成交11.58万套

判断市场的好坏需要多个维度，我们仅从量价关系这一个维度解析今年住宅市场趋势，虽不能全貌描述，但可略见一斑。

一、“成交量稳，成交均价稳中有升“。今年1-4纯新房成交1.65套（月均4100余套），和历史同期相比大体相当（2013年受政策因素影响除外）；全市纯新房成交均价3.44万元/平米，同比上涨19%，稳步上升。

二、低价纯新房成交减少明显。2012年单价2.2万元以下成交套数占比为78%，到2016年该占比仅为30%，五年的时间里下降了48个百分点。

三、大户型成交量增加，成交均价持续上涨。

四、总价攀升，豪宅化趋势明显。从近五年1-4月北京纯新房各套总价区间成交套数占比图看，今年1-4月北京除300（含）万元以下成交套数占比同比下降21个百分点外，其他套总价区间均有不同幅度的上涨。

 下面是【京房字】的延伸点评：

从上述对商品住房市场量价特征的描述，我们认为今年的商品住宅市场从成交角度看是好的，是市场的常态化表现。理由有以下几个方面：

一、商品住宅市场总成交11.58万套，这得益与二手房贡献9.78万套。二手房市场截止4月底，表现可以用火热一词形容。

一二手合计成交套数我们显然不能用“市场不好“来定义，但从纯新房市场的表现看，纯新房市场进入“慢去化、慢周转”周期。从目前纯新房成交结构看，套均户型增大、套均总价上涨趋势明显，对于这种趋势下的纯新房市场，我们已经过了成交量的膨胀周期，再像以前单月成交7000-8000套已不太现实。

在市场供给减量的趋势下，如果新房市场能维持月均5000套的成交量或者说继续保持1-4月这样的常态化成交量，北京的商品住宅市场表现应该是相当不错的。

同时，我们还必须要关注新房成交中的政策性砝码因素。今年1-4月自住房成交是个低点（今年自住房成交量仅为去年同期的20%），但是作为政策性砝码，今年仍然会有足够数量的自住房进入市场成交，这也足可以平衡市场因高价盘增多而放缓的成交速度。

二、从存量房市场表现看，自2009年起二手住宅成交量超过新房。从交易特点看，近七成属于“卖旧买新“的连环单；二手住宅成为商品住宅市场中改善需求的重要内容，也就是说今后北京居民改善型需求的短缺将由二手房予以弥补。我们从近几年二手住宅套均面积稳步抬升的趋势看，二手房住宅市场改善趋势明显，其中很重要的原因是在新房市场中很难找到类似产品，新房市场中这类产品要么总价过高、要么位置较远，要么配套不够完善，二手市场改善型成交的放量恰恰弥补了新房市场此类产品供给不足的空间。

三、2016年1-4月存量房网签量接近2015年全年网签量的一半，这主要得益于多重利好政策的叠加效应以及新房市场由于高端化挤出的低总价的购房需求转向存量市场的结果。预计今年存量住宅市场会适度回调，成交均价将趋于平稳或继续向上。从今年4月存量住宅成交均价看，已连续六个月上涨。

我们从上述的市场特征中，能看出市场中积极向好的一部分，但必须意识到在平稳的市场态势下，市场也存在极大的脆弱性和诸多隐忧。其脆弱性直接源自国家金融货币政策的变化以及对房地产极为宽松的支持。一年半的市场表现和我们的金融货币政策，特别M2的政策密切相关，也得益于国家去库存的推动。当这两类政策收紧、转向或采取因城施策的措施之后，北京商品住宅市场能否继续保持这种一手平稳、二手火热的态势是要打问号的，毕竟高度的两级分化和不断趋高的地价和房价本身就是强烈的泡沫形态。

市场担忧未减，企业抉择两难。

一是从北京市统计局发布的房地产有关数据看，1-4月全市房地产开发同比增速仍为-3.1%。虽然有去年同期的基数问题，但投资意愿的不足，上市推盘意愿的不充分及住宅新开工的不足，都能反映出企业对于后市复杂的并不趋同的市场判断。从企业通过其代理人（媒体枪手）不断释放的各种杂乱的信息内容上，也能感受企业对于未来市场的种种担忧。从投资、新开工、企业市场回笼资金等维度观察市场，我们也很难得出市场全面向好的结论。可以说商品住宅市场喜忧参半，抉择两难。

二是政策舆论导向与之前发生明显变化和转向。对于未来，人民日报等主流媒体近日频频对中国经济走势发表与以前不同的判断，政策上也传递出与以前不同的决策取向。后市政策如何变动，金融货币政策是否收紧，必须密切关注。

北京的房地产行业必须高度关注因此带来的市场波动，更应关注企业自身存在的各种风险。

三是高库存、高市值、低周转都是风险堆积的结果。

从2015年底住宅库存总量的角度看，以2015年纯新房成交近3万元/平米的均价估算，市场约有1万多亿的库存市值；按照2015年全年纯新房成交2700亿元估算，去化周期大致需要4年以上。

从近两年土地推出可能形成的高价盘估算，没开工或已开工项目面临继续追加投资的局面，库存市值可能比1万多亿还要大。

行业需要密切关注随着时间的推移给企业带来的成本增加；

行业需要密切关注由于金融货币政策收紧或转向带来的市场资金流动性的短缺；

行业需要密切关注库存中大户型、高价盘占比越来越大的问题。

任何不能以库存全口径判断市场、不充分考虑市场需求的支付能力，而盲目扩张市场的行为都可能受到市场的惩罚。

换个角度看，我们做一个极端的假设，北京今年或明年停止商品住宅供地或高价商品住宅供地，市场仍然有充分的产品可以供应，根本不存在断供的问题，也不存在减少供地带来所谓”房价快速上涨“的压力。所有这类呼吁增加供地的言论，或是别有居心的；或是寄希望不断攀高的成交地价带来既有土地解套的想法，本身也是幼稚的，真正的解套是市场需求的响应。

 故，北京纯商品住宅市场风险极大，市场上相对于1万多亿库存市值购买能力（支付能力）的不足，是高悬于北京住宅市场的风险利剑；高端盘的供给和不断驱高让社会咋舌的住房价格，以及不断减少普通商品住房的供给，将是未来商品住宅市场的巨大风险。

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