山东大学（威海）营销管理研究中心发布《2016威海房地产消费者行为研究报告》称
未来3年威海将迎来置业黄金期
6月17日，在塔山宾馆举行的《2016威海房地产消费者行为研究报告》成果发布会上，山东大学（威海）营销管理研究中心副主任蒋守芬，向我市房地产人士介绍了该机构对过去一年来威海消费者购房行为研究的最新成果。
引入大数据研究
确保成果更权威可信
据蒋守芬介绍，山东大学（威海）营销管理研究中心受威海市房地产协会委托实施的《2016威海房地产消费者行为研究报告》历时1年，共发出调研问卷近1500份，实地考察企业76家，专业访谈地产人士和专家153人次，专项研究了57个项目的客群资料，对比研究项目116个，采集网络数据119000条，数据采取区域分布为京津冀、东三省、上海、浙江、陕西、山西、江西、江苏、安徽、上海、重庆等20多个省市，以及省内的济南、青岛、临沂、淄博、烟台等城市。为保证研究数据的全面真实和权威性，该中心还积极和全国知名地产商业机构和科研机构合作，共建大数据地产研究平台。报告全方位、全业态、全区域地总结了2015-2016年威海不同地区、不同业态地产购房者的消费特点和发展趋势，以期为广大房地产企业的决策提供依据和参考。
蒋守芬在介绍房地产项目推广变化及影响。
房价平稳发展
商业地产供过于求
该研究报告提供的数据显示，自2015年6月至2016年5月，威海全市均价为6309元/平方米，年增幅为0.1%，二手房均价为5523元/平方米，年增幅为2.9%。
其中，高区住宅发展势头最为专家看好，从数据上看也呈现量价齐升的局面。蒋守芬表示，他本人也看好未来两年内高区住宅产业的发展前景。
蒋守芬介绍说，从全市范围看，威海本地购房者能力和信心指数都有了大幅上升，未来三年有望迎来新一轮购房热潮。从不同的住宅产品类型看，威海市场地产两级分化差距缩小，高端产品和低端产品功能差异减小，品质化分化严重，楼盘本地化和楼盘外地化分化依然严峻。
在谈及威海房地产当前的去库存压力时，蒋守芬介绍说，截至2016年5月，威海近五年累计库存为2354万平方米，其中有效库存1280万平方米。具体来看，各区库存数量严重失衡，市场面临的压力各不相同，呈现出分布不均的特点，对未来去化带来一定难度，但部分区域如高区、经区仍存在需求空间。
此外，该报告中也有部分内容涉及威海商业地产，并发出总体供过于求，但区域性商业将会繁荣的结论。该报告显示，截至2016年5月，威海城区建成商业面积约为321万平方米，全市各区商业地产面积约为579万平方米。其中主力商场类面积超过320万平方米，主题商业约为100万平方米，批发类商业为60万平方米，其余为零散型小型商业。威海市商业地产严重供过于求，发展不容乐观。但火车站商圈将出现快速发展，各市区核心商业将保持平稳发展。
购房客群构成变化大
需求更趋多元化
过去的一年中，威海房地产的需求客群分布也在发生巨大变化。据蒋守芬介绍，一方面市场中本地客群所占的比例有明显增加，由一年前的53.2%上升到目前的57.2%，外地客群所占比例则从46.8%下降为42.8%。其中北京是外省市增长最快的地区，增幅为17.8%，济南则是山东省内增长最快的城市，增幅为31.2%。外地客群的比例在小幅度减少的同时，客群的总量则呈增长态势。分析其内在原因，主要是不同增值政策和功能对购房者影响差异巨大。
从具体产品需求看，刚需购房者和改善购房者对开发商提供的增值服务有差异，主要表现有购房打折5%以上、购房赠送阁楼、购房赠送装修、购房返租和购房抽大奖。在对产品品质方面，则希望在房子的采光效果、噪声控制、户型结构、智能化科技化、功能多元化和室内湿度温度等方面能有更出色表现。蒋守芬还特别指出，在配套方面，科技、智慧化、智能化首次进入消费者购房关键因素，刚需购房者对肉菜市场、幼儿园及学校和商场超市等配套需求更为关注，改善型购房者则对游泳池、健身中心和各类球场更关注。
在当前市场上，哪些户型将更受消费者欢迎呢？该报告认为，受二孩政策和收入分配政策影响，未来3-5年内消费者对户型的要求将有巨大变化，面积在130-180平方米、四居室以上的大平方房将会流行。
微信营销影响小
推广投入减少影响销售
自媒体时代，微信等新媒体对消费者购房产生的影响有多大？《2016威海房地产消费者行为研究报告》提供的研究结果耐人寻味。据蒋守芬介绍，微信新媒体对房产营销的传播效果非常轻微。根据该研究团队对不同用户收集的数据看，被调查者利用微信购物最常购买的是饮料零食，其次是点餐/外卖、服装、手机数码产品、鞋帽、生鲜食品及护肤彩妆品，而房产在全部16个选项中位列最后一位，选择比例仅为0.3%。
研究结果显示，微信对房产营销的影响轻微。
报告认为，在新媒体快速发展的背景下，房地产企业对地产的项目推广投入呈现大幅减少的态势。具体来看，2015年6月-2016年5月，威海市房地产各种推广活动成本约为10825万元，成本占比约为0.0049，不足千分之五，已低于正常的费用支出标准，且影响了正常销售，降低了资金回笼速度，某种程度上可以说是得不偿失。
威海晚报记者 董传葆
