威海房企急需实施四大创新

报告认为，威海房地产主流户型是三室一厅和两室一厅，其次是三室两厅，这些户型是针对我市上个世纪九十年代的经济、社会发展背景和人口特点设计，经过近二十年的发展，现在购房者的主流群体为1985年以后出生的人群，家庭结构发生了根本性改变，在户型需求方面存在本质差异，从追求面积、价格等单因素项到追求功能、环保、生态和个性化转变，要求房地产企业急需在户型设计上进行创新，尤其注重户型的功能机构、材质、舒适性等因素，随着二孩政策的放开，户型的配比也成为购房者关注的主要因素。

产品创新另一个方向是精品化和精细化。行业发展和消费升级确定了房地产业必须向精品化迈进，但精品化并不是追求高投入打造奢侈品项目，而是建立在谨慎的市场研究前提下开发项目，满足日益提高的消费者生活品位的需求。企业可以根据需求由简单的公寓住宅产品向商业综合体和高端别墅产品等方面拓展，智慧型家居、人车分流、下沉式花园、别具风情的外立面和主题定位或成为卖点，而所有这些拓展遵循的基本方向只有一个，即推动产品创新不断走向精品化。精细化则是沿着产品的纵深发展。企业在细分市场上凭借自身的专业能力获得发展空间，可以选择从住宅领域向复合型地产领域延伸，在旅游地产、商业地产等开发领域担当城市综合运营商的角色，从而延长企业的产品线。

威海房地产业态已经发生了重大变化，从原有的普通住宅向刚需、改善转变。由于威海地产的特殊性，外地购房群体占比平均约40%，在整个群体中占有很大比重。业态急需多元化，形成刚需、改善、别墅、养生、度假休闲业态层次分布。

购房者越来越关注社区配套，在传统基本生活设施的基础上，现代化生活的配套急需完善，社区无线网络、商务会所、健身中心、家政中心、体育场所已经成为品质楼盘的必备设置。

在物业服务创新方面，报告认为，互联网改变了消费者的生活方式，尤其是家居生活方式的改变。物业服务的内容在维修、卫生和绿化基础上，增加了外卖、购物、快递、商务、养生、门诊等内容。物业服务内容的增加，对物业团队的人员素质提出了新的要求和标准，这些都需要开发企业投入更多关注。

管理是企业的内功，企业从以扩张、投资拉动为主的规模型发展阶段进入规模型效益发展阶段以后，管理就成了决胜市场的关键，尤其是企业进入多项目、多产品、多公司运行阶段，传统的人治办法在时间、成本和质量等方面的管理控制上均不能满足要求，需要有一个系统的管理体系来指引。

报告建议我市各房地产企业重视互联网和信息化的价值。互联网日益普及，为企业管理中“信息孤岛现象”提供了很好的解决工具，有利于企业实现工作流程管理，提高企业管理的效率和执行力。大数据和信息化的结合可使公司管理全面审视企业的运营情况，找出其中的不足。在合作伙伴管理方面信息化能够发挥的空间很大，在项目细节的管控方面，工作流程软件已经越来越得到企业的认可。而通过互联网和信息化实现公司管理的智慧化是企业管理的重要内容和发展方向。

项目管理水平也面临升级的需要。报告认为，项目管理体系是房地产开发最主要的工程管理方法，得到了很好的应用。随着房地产产业的转型升级，项目管理水平也急需提升，重在项目管理细节的精细化和关键环节的把控。项目管理进阶内容是一个系统的工程，需要专业的学习。

在高精尖人才的引进方面，报告指出，从竞争力分析结果可知，威海房地产水平虽所有提升，但是总体发展速度较缓慢、产业水平提升有限、整体实力不强。这些现象很重要的原因是企业高层团队的水平和理念造成的，威海整个房地产行业高精尖人才的缺口严重，这一短板已经严重影响威海房地产资源的开发，拉大了资源与实力倒挂的差距。

报告指出，随着移动互联网、大数据、云计算等技术的发展，传统的商业模式及服务正被颠覆或取代，众多新型的产品和服务推陈出新，如今的网上购物，团购、众筹等正在改变人们的生产、生活方式。传统企业正在经受更加激烈的竞争，乃至跨行业的竞争，这意味着商业模式的整合和创意愈来愈重要。

对房地产企业来说，网络经济带来信息量爆炸式增长，单一的营销方式和信息传播方式难以对购房者产生影响，整合营销的方式逐渐成为主流的推广方式。单页、网络媒体、平面媒体、体验式活动、主题活动等多种组合方式使用效果较为理想。整合营销带来成效的同时，也对房地产企业的营销团队提出多元化和专业化的要求，企业营销团队要注重专业的互补性和综合性。

报告认为，威海房地产企业做市场研究的方式主要是实地考察、朋友访谈、同行交流和浅层次的问卷调研。调研数据较为片面、不系统，尤其缺乏对市场数据长期化、关联化的研究，制定的营销方案和计划仍是经验成分居多。这种现象对地段好、稳定性好的项目还可以，但是对于变数多、地段一般、竞争激烈、客源不稳定的项目来说就充满着巨大风险。

报告还特别提及大营销运作模式，认为当前形势下，去库存仍是房地产市场的主要工作任务。行业同行不仅存在竞争，也可以进行联合。开发商采取联合战略，抱团取暖进行分销商整合，将产生可观的规模效应。当前大营销运作模式正在成为产销两个环节的关键点，组建产业联盟平台，实现产销的无缝对接，是威海房地产发展的一个创新之举。

二十一世纪是一个强调个性化和差异化的时代，开发商除了提供优质的产品外还需要提供高质量的个性化服务。当前，消费者选择产品不单单看重价格、品质、位置、交通、配套，更看重入住后的个性化服务和增值服务。例如对于一些精装修项目，可以按照比例根据主打户型建模，然后旁边预设几款不同风格的装修方案，消费者可以根据自己喜好点击选择装修方案，由此可以了解市场主体需求的装修风格。可以逐项细化，消费者选好房后，可以自己通过网上设计自己的新家，通过变换装修材料自主变换装修风格。通过消费者的自行设计，开发商了解了市场需求，同时客户通过亲身参与，极富成就感，对开发商的忠诚度上升，并影响周边的潜在客户，应该说，业主个性化设计，开发商一步装修到位，将是未来的一个趋势。

房地产企业对住宅个性化需求的把握，主要表现在三个方面：第一，企业应该把握个性化住宅基本功能需求的变化，它包括面积、户型、结构、实用性等多方面；第二，企业应该了解个性化居住相关的精神文化需求；第三，企业应该运用现代手段更快更直接把握客户需求，例如建立客户(包括潜在客户)数据资料库，分析研究需求。而今，电商服务也开始延伸到社区，社区物业成为小区居民网购、家政服务等超值服务的中转站及经营者，密切了物业同业主的联系，同时拓展物业的经济来源，收入的增加会带来服务品质的提升。

此外，报告还提醒房地产企业重视房地产与金融的结合，认为房地产进入白银时代的一个突出表现是对资金需求的规模和效率有更高的要求。鉴于我市房地产企业存在整体规模小、实力不强，抗风险能力弱等特点，其解决的出路就在于房地产要适应趋势发展需要，主动与资本市场对接、把对住宅的理念从居住的概念上升到资产和资本的理念，设计出房地产金融产品去销售，实现企业产品价值的转换。

威海晚报记者 董传葆