市场篇

纵观上半年我市房地产市场，去库存压力依然成为多数房企的主要任务，但是不同区域以及同一区域内不同楼盘面临的形势和压力不尽相同，呈现出明显的分化迹象。在市场需求快速释放的背景下，一些开发实力雄厚，产品特色鲜明适合市场需求的产品迅速成为市场中的明星。而一些产品设计不能迎合市场需求，或者工程进度受限的楼盘则不得不面对被市场抛弃的现实。

据房天下数据监控中心统计显示，上半年威海市商品房共成交16195套，同比2015年10174套上涨59.18%；成交面积1512363㎡，同比2015年920053㎡上涨64.38%；成交金额为97.49亿元，同比2015年的59.31亿元上涨64.38%。分析其背后的原因主要是2月份之后降低首付比例及房地产交易环节契税、营业税等购房门槛所导致。

在这一大背景下，多数房企还及时出台各种优惠政策，通过以价换量实现去库存目标，加快了资金回笼速度，从而使其有精力来从事后续产品的开发与营销。

从各区域表现看，高区和经区依旧是市民及外地置业者投资置业的热点区域，成交也最为活跃，相比来看，其他区域则表现得不够突出。

在市场需求来源方面，山东大学（威海）营销管理研究中心上月发布的《威海房地产市场消费者行为报告》认为，威海房地产的需求客群分布正在发生巨大变化。据该中心副主任蒋守芬介绍，一方面市场中本地客群所占的比例有明显增加，由一年前的53.2%上升到目前的57.2%，外地客群所占比例则从46.8%下降为42.8%。其中北京是外省市增长最快的地区，增幅为17.8%，济南则是山东省内增长最快的城市，增幅为31.2%。外地客群的比例在小幅度减少的同时，客群的总量则呈增长态势。分析其内在原因，主要是不同增值政策和功能对购房者影响差异巨大。

产品篇

据相关机构对上半年成交户型的统计，90平方左右的刚需户型仍是目前市民置业的首选户型。与此同时，随着国家“全面二孩”政策的实行，更多有二次置业需求的购房群体在选购房源时对三居、四居以上的大户型的潜在需求正逐渐加大，部分房地产企业开始及时根据这一变化调整户型结构与供应比例，力求做到产品的适销对路。

上半年，楼市中新开盘的数量不多，但众多老楼盘加推新品或进行二期三期的开盘等屡见不鲜，这其中比较值得一提的包括半岛印象的开盘、理想山三期的开盘等，并且收获了较高的成交量。

此外，保利置业举办的“心保利•悦万家”说明会对保利•红叶谷进行了全系解读，建筑设计专家结合项目中的4类主力户型做了极具针对性的介绍，专家提出的以最佳通风全明采光，最私密的入户方式、最精细的尺度控制为业主营造充满人文关怀的家园的理念等均令人耳目一新。

4月份，威高地产迎来成立十周年纪念日，威高地产副总江学文在展望房地产未来时指出，智能化将是其未来发展的方向。

说到智能楼盘，我市的城建集团、盛德实业、家美地产等业已开始加大在这方面的投入，通过实行互联网+等新技术手段，打造具有高度智能、科技、环保等特色的生态楼盘，他们所开发的城建崋庭、半岛印象、海湾国际等楼盘值得置业者关注。

在对产品的其他需求方面，根据山东大学（威海）营销管理研究中心的调研报告，刚需购房者和改善购房者对开发商提供的增值服务有差异，主要表现有购房打折5%以上、购房赠送阁楼、购房赠送装修、购房返租和购房抽大奖。在对产品品质方面，则希望在房子的采光效果、噪声控制、户型结构、智能化科技化、功能多元化和室内湿度温度等方面能有更出色的表现。

在配套方面，科技、智慧化、智能化首次进入消费者购房关键因素，刚需购房者对肉菜市场、幼儿园及学校和商场超市等配套需求更为关注，改善型购房者则对游泳池、健身中心和各类球场更关注。

商业地产篇

与火爆的住宅产品市场相比，上半年的商业地产也不乏亮点，其中较为引人关注的当属位于“五总站”核心区内鼎信大厦的开盘，作为城投置业的开山之作，该项目抓住中韩自贸区协定签订，威海成为先行示范区的机遇，以及项目地处城铁威海站前的区位优势，引进韩国商品贸易、高档写字楼、韩资酒店等服务业态，集万千优势于一体，受到各界投资置业人士的关注。

 5月29日，城建•半岛印象在项目营销中心及海悦建国酒店同步举行的开盘庆典也给人留下深刻印象，威海日报、威海晚报等10余家本地主要媒体对此均进行了大幅报道。

此外，位于古寨东路北段的威高时光城与6月1日全面开业，不但为周边居民提供了一个休闲消费的好去处，更填补了该区域商业地产的一个空白。该项目的运营，让人明显感觉到了电商时代威海商业地产发展的新变革。如果说过去人们进商场首要的目的就是购物的话，如今这一需求已经大大弱化。越来越多的商业地产运营机构将项目功能定位锁定为吃、喝、玩、乐、购一站式体验式消费，而“购”则退居末位。

针对当前威海商业地产的前景，上半年发布的《威海房地产市场消费者行为报告》也显示，截至2016年5月，威海城区建成商业面积约为321万平方米，全市各区商业地产面积约为579万平方米。其中主力商场类面积超过320万平方米，主题商业约为100万平方米，批发类商业为60万平方米，其余为零散型小型商业。威海市商业地产严重供过于求，发展不容乐观。但火车站商圈将出现快速发展，各市区核心商业将保持平稳发展。

威海晚报记者 董传葆