同花顺iFind数据显示，今年上半年上市企业平均存货周转天数为294天，而房地产企业的存货周转天数则为1695天，远远高于整体平均存货周转天数。
中房报研究员 许倩
房地产市场销售火爆的同时，上市房企的高库存问题却并未明显缓解。存货高企及去化周期长，已成为影响上市房企利润的重要原因之一。
根据WIND资讯统计数据，截至6月底，A股135家上市房企存货总计3.38万亿元，而去年同期这135家房企存货总计约2.88万亿元，同比涨幅为17%。同花顺iFind数据显示，今年上半年上市企业平均存货周转天数为294天，而房地产企业的存货周转天数则为1695天，远远高于整体平均存货周转天数。
即便是标杆房企，尽管今年上半年销售增速加快，但过高的拿地金额亦使得其存货规模堪忧。中国房地产报记者统计发现，30家标杆房企存货排行榜中，仅6家房企存货值较去年同期下降，而中国金茂（原名方兴地产）存货值更是同比大增140%。存货值超过1000亿元的房企达到13家，前三名分别是中国恒大、万科地产、绿地控股，存货量均超过4000亿元。虽然这些龙头房企多布局在一二线城市，但仍存在去库存压力。财报显示，万科存货周转天数多达2599天。
对比当前房地产行业1695天的平均存货周转天数，30家标杆房企中，周转天数超过该数值的多达12家。而地方龙头国企——华发股份在这些房企中去化能力最差，存货周转天数达7101天。
相比之下中小房企的存货周转压力更大。根据中国房地产报统计的存货周转能力最差的20家上市房企榜单，在连年亏损、销售困难的情况下，仍有11家房企存货量继续攀升，其中，荣丰控股的存货周转期甚至长达1233年。
值得注意的是，存货量并非越低越好，过低意味着潜在供应量过少，未来或无房可卖；存货量也并非越高越好，过高则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这对房企资金链可谓重压。尤其在现在瞬息万变的市场形势下，热点城市楼市紧缩政策已陆续出台，奇货可居的“囤货”行为风险极大。
标杆房企存货榜单 存货集中于标杆房企 恒大、万科、绿地居榜单前三
土地储备的大幅增长，使得存货资源越来越集中于标杆房企。根据中国房地产报统计的30家标杆房企存货排行榜，排在前3名的是中国恒大、万科地产、绿地控股，其中，中国恒大以4998.96亿元存货居榜首。存货值同比上涨了74.8%。
据记者统计发现，中国恒大存货大幅增长主要是新增大量土地储备所致。截至今年6月30日，中国恒大土地储备较年初增长19%至1.86亿平方米。
根据中国恒大公告，新获取的80个项目中，一线城市投资额占10.1%，二线城市投资额占比63.8%，一二线城市项目投资额合计占比73.9%，而新获取的三线城市项目则位于惠州、岳阳、许昌等城市中心区域。
中国恒大的存货量虽数额庞大，但项目多布局一二线城市，使得其周转能力并不成问题，存货周转天数仅1043天，约2.86年，低于行业平均值。
万科地产的存货量高达4275.2亿元，同比增幅为28.37%，排名第二。但万科的存货周转速度却远逊于恒大，消化现有存货需要2599天，约7.12年。而万科地产上半年53.5亿元的净利润，仅占其存货值的八十分之一；万科总资产中60%以上的构成是存货。
排在第三名的是绿地控股，上半年存货4064.76亿元，同比增长18.3%，但存货周转周期仅4.36年，并无存货滞销之忧。
另外两家销售额千亿级房企——榜单的保利地产和碧桂园，则分别位居第4位和第6位。
碧桂园的存货量虽然也很大，但存货周转天数仅652天，约合1.79年。尽管碧桂园项目多布局在三四线城市，但全民营销的方式使得其周转速度表现抢眼。
保利地产的存货周转能力在千亿级房企中表现最差。上半年保利地产存货3048.66亿元，占总资产的比重为70.24%，存货周转天数为2873天，高于行业均值。
存货增长最快的标杆房企是中国金茂，存货量为647.65亿元，同比增长了140%。主要原因是，上半年中国金茂在二线城市频繁拿地，据悉下半年公司还会适当增加土地获取，“类似武汉、无锡、厦门、珠海等城市都是公司的目标地点。”中国金茂CEO李从瑞表示。
存货占总资产比重排行榜 京投发展、华远地产等8 家占比超75% 举债做运营
房企最重要的资源就是土地和在土地基础上的物业，通过销售物业获取收入，因而，存货在总资产中的比重通常都比较大。有分析人士指出，存货占比高有好有坏，好处是存货占比高意味着公司有望在房价上涨后卖出更高的价格，获取更高的利润；而坏处是在于市场转向时，存货可能贬值严重，公司的经营风险会更高。
中国房地产报记者通过统计标杆房企存货占总资产比重发现，虽然标杆房企存货值在攀升，但占总资产比重却在下降。30 家房企中，除绿地控股、中国金茂、旭辉及融信中国（数据未对外披露）外，其余26 家房企该比值均较去年同期下滑。
标杆房企中，有3 家房企存货占总资产比重超过70%，分别是金科股份、保利地产、华发股份，占比分别为75.77%、70.24%、70.09%。一位房地产分析人士指出，总资产中包括负债和所有者权益，若存货占总资产比重超过75%，意味着该房企其实是在举债做运营，非常危险。标杆房企中，仅金科股份占比超过75%,较去年同期增长3 个百分点。
另外，存货占总资产比重最大的10 家房企分别是：京投发展（占比81.64% ）、华远地产（79.95%）、大名城（79.18%）、天地源（77.52%）、嘉凯城（77.37%）、南国置业（75.83%）、金科股份（75.77%）、迪马股份（75.14%）、鲁商置业（74.06%）、云南城投（73.66%）。
标杆房企存货周转能力排行榜 九龙仓周转最快 华发股份存货周转期19年
在标杆房企存货周转能力排行榜中，华发股份的周转能力最差，消化现有787.41 亿元存货周转天数为7101 天，约合19.45 年。
半年报显示，今年上半年，华发股份实现销售金额近205亿元，同比增长5 倍以上，而上半年存货则同比增加33.61%。销售的快速增长使得华发股份存货周转周期由去年上半年的39.3 年缩短到今年上半年的19.45 年。令业内担忧的是，华发股份在高存货的同时还伴随着高负债，其资金运营面临较大压力。
Wind 数据显示，截至2014 年底、2015 年底及2016 年一季度，华发的净负债率约为255.6%、302.6%、327.2%。同时，公司2015 年期末的现金余额仅为79.2 亿元。这样的困境很大一部分源于其2013 年至2015年上半年大力抢地王的急速扩张模式。
华发股份内部人士称，华发从去年下半年至今拿地比较少是因为华发2013 年到现在加杠杆比较高，拿地比较多是在2015 年上半年以前，现在土地市场过热，下半年华发股份不会再高杠杆拿地。“冷静”下来的华发股份能否摆脱高存货高负债困境，尚不可知，但高价拿地王的“代价”值得业内警醒。
阳光城、华夏幸福、首开股份的存货周转速度均不理想。财报数据显示，阳光城现有存货575.25 亿元，同比增长34%，是其销售额的3.3 倍，占其总资产的比重为68.89%，存货周转周期长达17.77 年。除新增土地储备，库存周转相对较为缓慢也是导致阳光城存货规模增长的间接因素。
华夏幸福现有存货1244.37亿元，同比增长46%，占总资产的57.35，存货周转周期为12.69年。
30 家标杆房企存货周转能力排行榜显示，存货周转速度快的房企分别是九龙仓、中国铁建、雅居乐、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园、中国金茂，消化库存周期均在2 年以下。其中，九龙仓消化现有276.4 亿元的存货，仅需要292 天，库存量不够一年销售。
雅居乐消化现有644.24 亿元的存货，仅需要1.16 年。这样的周转速度得益于其战略的及时调整。财报显示，雅居乐2015 年净利润为23.02 亿元，同比下降54.8%。为此，雅居乐调整了战略布局，将豪宅和旅游地产路线，调整为以开发刚需改善型产品为主，辅以旅游地产，及迎合市场需求的高端产品。
“卖不动”的20 家上市房企 荣丰控股存货周转期为1233年 匹凸匹消化存货要616 年
有这样一些上市房企，他们存货值并不算太高，但却“卖不动”项目；再加上盈利连年下滑，又难以补充新的土地储备，现有存货已严重制约其营运能力和资金流。
根据中国房地产报记者统计的上半年存货周转能力最差的20家上市房企，其存货周转期均在20 年以上，且其中11 家存货量仍在攀升。
周转能力最差的上市房企是荣丰控股，现有存货13.47亿元，同比增长22.45%，存货周转周期长达1233年。财报显示，荣丰控股上半年净利润亏损2132.96万元，同比减少590.85%。随后荣丰控股发布的三季报预报显示，三季报预计净利润亏损5000万元～3000万元，业绩预计亏损是因为公司目前开发的地产项目未达到确认收入条件。
“转型”之后的匹凸匹，上半年存货共计11.03 亿元，存货周转期为616 年。上半年净利润亏损-3876 万元，营业收入主要来自于子公司荆门汉通的房地产业务，其中主要为楚天城一期项目。匹凸匹此前曾公告称将剥离房地产业务，但随后却遭遇互联网金融梦碎，匹凸匹已然是满目疮痍。
存货同比增幅最大的两家房企是上海临港和广宇发展，分别同比增长1868.98%、144.21%，存货周转期分别长达52 年、22 年。在“存货周转能力最差的20家上市房企”名单中。北京城建存货459.08 亿元， 同比增长28.33%，存货周转期为21 年；京投发展存货223.6 亿元，存货周转期为21 年。绿景控股在借壳上市后就一直命运多舛，今年上半年净利润亏损2318.42 万元，同比减少330.62%，而要消化掉现有1.54亿元的存货需要27 年。
