中房报记者 李栋 济南报道

 

刘芸至今想起买房未果的过程仍然懊恼不已。她和男朋友在今年8月份选定了某知名房企在西客站楼盘的房子，售楼人员告诉她，10月1日开盘，均价8000元至8500元/平方米。巩亮交了2300元的认筹金认筹了一套117平方米的房子。但8月到9月，该楼盘一再涨价，周边楼盘也有不同程度的上涨，刘芸“心慌起来”，但只能等该楼盘开盘。10月1日开盘那天，抢房现场集中了4000多人。

 

 

混乱的抢房场面让刘芸没能挑选心仪的房子，并且，当天深夜，济南市突然对该开发商做出处罚，因为违规销售、大规模公开开盘选号被暂停在济所有在建楼盘的预售审批及网签。10月2日，济南市宣布重启限购限贷政策，提高首付比例。

 

在刘芸等待房子开盘的这段时间，济南迎来了房价大幅飙涨的时代。6月份后，济南市房价开启飙升模式，东部区域楼盘价格上涨几千元，西部区域楼盘上涨也在千元左右。

 

世联行山东区域总经理朱江表示，随着轻轨开工建设，城市配套逐步完善，济南市的省会效应开始显现，济南都市圈框架初步形成，济南由此前的单一自我增长进入都市圈发展阶段，高房价时代开启。

 

另一个中心

 

“其实一直以来，山东是双中心的城市格局，青岛是经济中心，济南则是政治中心。“朱江表示。

 

2015年，济南市的经济总量在山东省17个地市中排名第三位，落后于青岛和烟台，人均GDP以8.63万元处于全省第六位的位置。

 

潜在的城镇化潜力也在预示着济南未来发展空间。统计资料显示，济南市2015年全市常住人口为713万，比上年增长9.07%，全省人口则达到9847万。朱江分析认为，如果青岛、济南对全省人口的吸聚效应为30%，就至少是2700万人口，假设济南分流1000万，还有300多万人要流入济南。

 

“济南的房价在2014年和2015年其实是下降的。”朱江表示。

 

济南温和的房价表现在今年被打破。朱江认为，济南2008年以前的发展确实偏保守，建设速度较慢，轻轨在今年才开始动工。随着2009年全运会在济南举行，2012年高铁通车，济南的交通状况改善，城市配套设施逐步完善，“6+1”济南都市圈效应开始显现。

 

朱江认为，济南此前的房价被低估，是限购下的定价，现在是逐步恢复市场化。

 

一知名房企的山东区域营销总监则表示，济南房价疯涨只是个别楼盘，“房源已经不多，正在销售的楼盘在每平方米卖六七千元的时候已经卖得差不多，到每平方米9000元的时候只剩下部分房源了。”

 

另一家外来房企的品牌负责人认为，济南作为省会城市，面积有限，房价上涨之前相对较低。

 

从去库存到限购

 

在济南市区，动辄堵车半个小时已经成为司空见惯的现象。随处可见的施工现场正在印证着济南这个省会城市的崛起。但在类似小龚这样的很多人的印象中，济南是一个房价平稳、工资收入较低的老城。

 

从数据来看，2015年济南楼盘全年成交均价8104元/平方米，同比增幅1.44%。

 

微利的市场环境导致的结果是让本地民营房企生存艰难。山东财经大学房地产研究所副所长张振勇介绍，2001年阳光100成为第一个进入济南的外来开发商，2006年后保利、恒大、绿地、中海等房企相继进驻，到2015年，中海、恒大、万科占据了济南销售排行榜前三位，本地民营开发商只有祥泰实业进入前十名。

 

在2015年“3·30新政”公布后，济南楼市到今年年初仍然相对平稳，直至6月份，济南的政策基调依然是去库存。“随着今年上半年一系列有利于去库存政策的出台，济南的库存量已经减少，房价在3月份后开始上升”，朱江认为，今年5月份的济南去库存、货币化安置的试点项目CBD拆迁释放大量的购买力，进一步助推了房价上涨。记者了解到，此次CBD 拆迁总面积达39万平方米，拆迁成本达到了每平方米过万元，释放的资金量接近50亿元。

 

“需求变得旺盛，但土地供给量迟迟没有增加”。

 

山东省住建厅相关负责人在介绍今年1至7月份楼市表现时称，济南住宅库存便从年初的4.5万套下降到目前的不足4万套，库存消化时间不足半年。

 

6月29日、30日，济南连续两天的土地拍卖进一步改写了房价格局。来自河北的帝华房产最终以近40亿元拿下唐冶片区5宗地块，其中一个地块的楼面地价达到7100元/平方米。此后，房价飙升模式开启，疯涨至9月。

 

济南齐鲁楼市不动产中介公司的一个中介告诉记者，他们公司在去年楼市不景气的时候，仅有的两个店面关停了一个，今年济南楼市火爆，二手房交易频繁，公司目前已经新开了3个店面，总店面扩增至4个。

 

供地模式转变

 

土地供应的反应迟缓被认为是此轮房价上涨的重要原因。济南的土地供应主要依赖市中心的旧城改造和郊区的土地熟化。济南的土地格局大概分为北部、东部与西部，北部的滨河板块濒临黄河，因距离市中心较近发展较为成熟。

 

目前西客站板块基本熟化，建设进入成熟期。而通过轨道交通推动东部郊区土地熟化后，东部唐冶板块进入发展期，轨道交通发展规划也让孙村板块进入发展初期。

 

今年济南市房价上涨区域主要集中在东部楼盘，这与济南发展重心从泉城路移到奥体中心、高新区相关。2015年11月公布的《济南城市商务区城市设计》让济南东部的CBD的概念浮出水面。2016年6月29日，中央商务区出台供地方案，通过招拍挂对外拍卖。当天8宗土地均被各大房企激烈争抢，其中三宗土地竞拍轮次达到936轮，溢价率290%，河北帝华地产以7080元/平方米的楼面地价制造了济南今年第一个地王，一时震动泉城。

 

地王掀起的涨价还在继续，8月26日，万达集团与济南市政府签约，投资630亿元建设济南万达文化体育旅游城，“万达广场就是城市中心”的效应让济南东部房价再次飙涨。

 

6月底的土地拍卖之所以竞争激烈，与济南此前的土地供应主要依靠一二级联动模式有关。

 

在2016年6月底，《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》政策落地，济南市将取消“唯一熟化人”拿地模式改为新模式：能在2016年6月30日前完成土地熟化的，按照原本“一二级联动”模式进行供地；之后完成熟化的按照新模式，即“社会资金参加土地熟化后，可得到不超过15%的投资回报；土地以净地交给政府；政府再组织招拍挂转让，各开发商均可参与”。

 

朱江认为，一二级联动的供地模式效率较慢，政府也没有收益，新模式更有效率，但同时土地拍卖的价格变高，助推了房价上涨。

 

限购背后 乱象丛生

 

济南房价疯涨，楼市开始呈现乱象。

 

另一位购房未果者刘海向记者表示，他看到了某楼盘“每平方米7388元起”和“全国楼盘82折”的宣传广告，便预交了23000元的认筹金，其中20000万元是认筹金，3000元则是开发商给的一张价值5000元的美容卡。

 

在等待开盘的这段时间，刘海这样的购房人眼睁睁看着楼盘售价每平方米从8000元涨到8600元、9000元。“10月1日开盘的时候，低价位的房源每平方米8600元，高的能到每平方米10500元”。

 

10月1日当天深夜，刘海所认购楼盘的开发商被济南市处罚。10月2日，济南宣布限购限贷，提高首付比例。

 

限购来袭，刘海发现，他的首付比例要从20%提高至40%，刘芸的首付也要提高至30%。刘海想让开发商在10月2日当天突击网签，以此避过限购政策，但开发商表示，10月2日起由于政府部门“网查”和系统升级，根本无法网签。而刘海等购房人认为，是开发商在没有办理完预售证的情况下违规销售被政府停止网签资格，造成购房人无法在10月2日当天完成网签，由此必须承担限购带来的购房成本增加。

 

“很多开发商是在10月2日当天突击网签的，因为开发商的违规行为导致我们无法完成网签而承担限购带来的成本，这不公平。”刘海表示，自己实在无力承担首付比例提高后增加的资金，无奈之下或许只能退房。

 

开发商表示了自己的无奈，“政府的政策是一刀切，导致刚需购房人成本增加也不是我们希望的，我们同意购房人退房”，该开发商人士同时表示，限购之后退房的人并不多，“说明客户以刚需为主，并且有支付能力”。

 

10月10日，记者来到位于济南市经七路的房地产交易大厅，依然看到人头攒动，大量的人在申请网签，限购证明也需要在窗口办理。

 

一位购房人士告诉记者，他10月9日早上5点来排队，排号到100多号，直到下午6点才办完。“我早上5点来以为算是早的，结果有人告诉我他凌晨1点来排队，还只是排到13号。”朱江表示，济南的楼市会有一个冷却过程，房价会高位盘整，市场分化趋势将显现，限购导致的溢出购买力将向周边区域集中。

 

（注：文中部分人物为化名）