今天和大家聊聊关于房产税，说说我认为这个税种出台的前因后果

 

这条消息不少上海的朋友都听说了

在催促大家缴税啊，不过大部分的家庭都有不同程度的减免，所以也没引起太多人的关注

 

其实在上海的2011年就已经开始征收这种税收，但是其实征收上来的额度还可以

去年三个季度收了不到一百亿的样子

 

关于房产税为什么要出台，以及出台后对房价的意义，我想说说我的观点

 

 

首先，和大家分享下，之前中国经济潜藏的问题是什么

 

中国经济目前最大的问题，或者说短时间内最有可能引爆的问题，不是GDP，不是就业，不是通货膨胀，这些问题是问题，但起码短时间内不会引爆。而中国经济现在最需要处理的问题，来自地产政府的债务危机

 

过去10年，伴随着中国房地产的大发展，却让不少地方政府囤积了大量的地方债没办法转移

这种问题在一些四五线城市，也就是说土地卖不出价格的城市暴露出来，道理也很简单，就是因为还不出钱了

 

而政府对于这些债务的态度也很值得玩味

 

2014年10月国务院下发的43号文：剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。

 

这个发文什么意思，很明显这是一种弃车保帅的做法，各位都知道，城投公司就是承担城市建设而带有政府背景的投融资平台，但是现在看到了城投公司的财务风险，在这个时候选择保地方政府而放弃公司的做法，让城投公司脱离政府形式存在，让他自生自灭，让他自求多福

 

某种程度上来说，地方债务的风险越来越大，风险为什么越来越大，本质也是2008年那一轮四万亿政策让地方政府太容易融资，做了城市太多无效的规划

 

当然，另一块的核心逻辑就是，那里土地市场的收益已经填补不了之前的漏洞了

 

而今年上半年的时候，我们尝试解决地方债的方法是

 

重新激活土地市场，让土地升值从而解决地方债。而激活的办法是刺激一线城市的土地价格，以此用来抬升二三线，从而慢慢辐射衍生。所以大家看到上海土地暴涨后苏州南京杭州甚至昆山也开始暴涨的核心原因

 

这也是为什么，今年不少房企可以很容易像银行征得资金授信的核心原因

 

 

这是我这一次在参加易居沃顿培训时候得到的数据，我们可以看到，今年不论是发行总额还是利息，简直可以说是给你钱拿地啊

 

但是这种杀鸡取卵的方式很快就暴露出了问题了，三四线城市的库存和地方政府还没有解决，一线楼市今年土地价格暴增已经成为事实，从而快速的推升了房地产市场，舆论汹涌甚至民怨沸腾

 

面对这样的事态，如果不把控会出现大问题，所以今年国庆节的时候，全国出现了大范围高纬度同时间的城市调控。

 

 

很显然这样的节奏来自最高层的指示，而这样的指示也下定了决心：不论如何，中央都不会再依赖房地产市场，对于土地也不会让你出现地王的可能性

 

但是出台了这样政策，那么地方政府的债务如何解决

 

而另一头，又一个更加不好的消息传来

 

今年的五月份开始实施营改增

 

 

在另一个维度上降低了政府的税收来源，所以对于地方政府来说，未来面对的是两块的收入断崖式的下滑

 

那么这盘大棋到底往什么方向走去

 

 

回答这个问题，我们需要看待另外一个问题

 

今年一线城市以及中国为什么出现房地产暴涨，而且这样的暴涨属于过去十年从来不曾有过的现象

 

其实很多人都有一致的观点，其实就是货币超发以及投资无门的双向作用的结果

 

中国想要控制房价的不稳定，就必须解决这两个问题。但是基于我们目前现状，中国必须要保持一定的通货膨胀率，这样对于经济的基础才有可能保证，所以换句话来说货币未来很长一段时间都是这样的宽松状态，而且会较长时间的存在

 

唯一可以解决的，就是投资无门

 

我们也看到，我们也很努力的在解决这个问题，从2015年的股票市场刺激，到2015年下半年的大众创业，再到今年涌现的互联网2.0，其实所有的政策引导都是希望创造出一条合适有效的投资道路，引导市场上的资金流向

 

但是很遗憾，这些引导站在现在这个时间点来看都是失败的

 

所以我们可以看到孤注一掷后的解决方向，中央已经放弃了具体的某一个门类或者行业，而是在实行全面的，大范围的企业减税制度，营改增就是其中之一，三证合一也是如此，未来还会有更多的举措，而减税的目的就是为了再次振兴中国的实体经济

 

只有实体经济振兴了，才有可能承载起那么庞大的市场资本

 

 

好，话题回过来，那么这些税收降低后，地方政府的收入如何解决，收入不解决地方债的问题就掩盖不住

 

所以中国对于处理这个问题的方式是：减少了税收，但是在另一个方面增加一些税种。税收的重点从过去的从企业征收调整为从个人征收

 

而征收最好的载体就是房子

 

目前房子已经成为差异化中国阶层的一个最重要工具，向房子征收也是税收向有钱人征收最直接的载体

 

所以我们可以看到几个现象很有趣，信号释放的这么明星以及密集也是挺少见的

 

1、上海开始强调征收房产税

 

 

2、遗产税也开始对外释放，而遗产税的重点依然是房子

 

3、地产职能部门开始区分

 

4、拆迁力度加大，本质上也是让更多人达到2011年后购房缴纳房产税的原因

 

 

各位要知道，一旦大面积的开征房产税，这个税收力度是惊人的

 

我用上海来举例，数据相对全面，而且比较容易查询

 

首先是上海目前的可以征收的房产总面积是多少，这个是2014年上海年鉴

 

表11.5 各区、县房屋建筑分布情况（2013）
单位：万平方米
地 区	建筑面积	其 中
	合 计	居住房屋	非居住房屋
总 计	110 685	58 940	51 745
浦东新区	25 403	13 770	11 633
黄浦区	3 668	1 755	1 913
徐汇区	5 844	3 378	2 466
长宁区	3 959	2 406	1 552
静安区	1 740	811	929
普陀区	5 811	3 597	2 214
闸北区	3 675	2 192	1 483
虹口区	3 550	2 242	1 307
杨浦区	5 500	3 325	2 175
闵行区	12 265	7 163	5 102
宝山区	8 789	5 138	3 650
嘉定区	6 935	3 173	3 763
金山区	3 752	1 357	2 395
松江区	8 416	3 757	4 659
青浦区	4 770	1 856	2 914
奉贤区	4 761	2 086	2 675
崇明县	1 847	934	913

如上表所示，到2013年底，上海所有住宅的总建筑面积是5.9亿㎡

 

然后根据安居客的各区二手房均价对总市值进行了估算：

 

地区	住宅	其中
	建筑面积 （万㎡）	均价 （元/㎡）	市值 （亿元）
总计	58,940	¥30,577	¥180,219
浦东新区	13,770	¥31,333	¥43,146
黄浦区	1,755	¥49,994	¥8,774
徐汇区	3,378	¥45,457	¥15,355
长宁区	2,406	¥42,201	¥10,154
静安区	811	¥54,692	¥4,436
普陀区	3,597	¥34,476	¥12,401
闸北区	2,192	¥33,848	¥7,419
虹口区	2,242	¥38,872	¥8,715
杨浦区	3,325	¥36,771	¥12,226
闵行区	7,163	¥28,613	¥20,495
宝山区	5,138	¥25,366	¥13,033
嘉定区	3,173	¥20,024	¥6,354
金山区	1,357	¥9,377	¥1,272
松江区	3,757	¥20,594	¥7,737
青浦区	1,856	¥19,670	¥3,651
奉贤区	2,086	¥17,208	¥3,590
崇明县	934	¥15,647	¥1,461

得出结果是，上海全市所有住宅目前的总市值18万亿元

 

因为数据为2013年的数据，所以如果上海要征收房产税，总值肯定在20亿以上

 

好，再用千分之四来测算，那么一年可以收到超过800亿元的房产税

 

这个数字什么概念

 

也就是说，只要出台这个政策，上海可以半年不用卖土地了，财政收入一毛钱不少。

 

也就是说，虽然单套的征收力度不大，但是总额还是很惊人的。可以很好的补充税收的漏洞。

 

这个政策在上海没有很大的意义，因为上海的各种税收来源丰富，但是对于其他城市就是意义重大，一旦上海试点成功，也就是为未来全国范围内铺垫做准备

 

但是这里有一个核心问题

 

就是这样的税收征收并不是一次性的，而是需要长线持续长期有效的征收的，这样才能保证地方政府的收入不中断

 

所以从这个角度来说，某种程度上，我们也需要让房价保持一定的高位并且稳定持续的上涨，这样用户的缴税意愿才能得到持续和保证

 

而且从目前的角度来说，企业税收减缓这一步已经迈出，而且不可能回头，所以房产税的落地和推进某种程度上来说也是刻不容缓

 

写到这里，我突然想起了今年年初的国企改革，某种程度上让国企更好的占据市场资源，一定程度上压制了民营企业，从这个角度上来说，也许这也是为了让税种改革不会失控所布的局

 

某种程度上，这种现象有点类似10年前的香港，所有的经济贸易环节的低税收用来刺激经济，但是房价永远高高在上，难得下来一次又打上去

 

 

 

 

中国改革开放30年，某种程度上来说是属于原始资本积累的这么一个过程，所以过去我们经历了那么高速的扩张

 

而未来的30年，很有可能是举国财富转移的30年

 

这三十年如果发展的好，我们也许可以看到经济欣欣向荣的场景，如果走错，那么留给我们的大概也只有高房价了

 

目前我就看到这些，也只看到这些

 

以上为正文，只代表个人观点