一二线城市地价飙升的背后，是我国城镇化过程中一个难解的土地“悖论”：一方面是房企一地难求，地价房价上涨，政府却囿于城市开发边界和土地指标限制而无力“加大住宅用地供应”平抑房价；另一方面却是城区土地被大量容积率低、建筑密度低的旧厂区、棚户区、城中村占据，土地产出效率低下，居民居住环境长期得不到改善。

2012年以来，全国城镇棚户区改造取得了很大成绩，城镇面貌得到了很大改善，土地利用效率得到了很大提升，但城镇低效用地的规模仍然巨大。

经过多个省市试点之后，终于在近日，中央深改组批准并由国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，对盘活城镇低效用地提出了解决路径。

城镇低效用地的再开发进展缓慢与土地权属有关，以往主要是政府主导，对土地进行征收再拿出来划拨（公共建设和公益用地）或招拍挂，结果是原土地使用者难以参与到土地增值收益当中，而社会资本包括开发商则由于土地权利关系复杂，收益不确定，而且开发周期长，资金占用成本高，参与积极性不高。

针对这个“死结”，国土资源部提出：“改变城镇低效用地再开发政府主导的现状，鼓励土地权利人和社会资本自主、参与开发。”

对自主开发与招拍挂制度之间存在的政策冲突，该指导意见是通过五种激励政策来解决的。

第一点就是“鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发”。也就是说，假如某家工厂在市区有一片闲置厂房，就可以通过自行改造、引入投资者联合经营或者直接转让的方式进行改造开发，就如北京798厂一样，可以开发成文化创意园区。具体细则尚待各地制定，但从一些地方的试点来看，是只要不进行住宅开发，原使用性质不变，就可以不用进入招拍挂程序。提高容积率的，只需按评估值补交土地出让金。

第二点是“鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权利人积极参与。”具体如何参与仍有待细则界定，但加大对村集体和村民分配比例，让其更大程度享受城镇化收益应是政策主要导向。

第三点“鼓励产业转型升级优化用地结构，对企业‘退二进三’、迁址重建的，要求各地在用地选址、土地审批、用地规模等方面给予积极支持”，第四点“鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发”，都涉及鼓励政策，具体鼓励政策如何，都值得期待。

对房地产开发企业来说，国家层面推动城镇低效用地盘活利用，是一件值得期待和亲身参与的事情。盘活城镇低效用地，必将缓解土地供应的紧张局面，在盘活的城镇用地当中，也会有相当大的比例用于住宅、商业和产业的开发，如果房企能利用国家“鼓励社会资本参与开发”的机会，在土地开发的最初阶段就介入进去，以城市运营的心态，尊重土地价值，凭借专业能力和敬畏之心认真进行开发，相信未来定有大收获。这个“大收获”，不仅是可以获得大面积的稀缺土地，而且是在区域和城市级的开发当中，真正收获城市综合开发营运的专业能力，打造属于自己的核心竞争力，成为城镇化“白银时代”的贡献者和赢家。