2017年，楼市在不确定性中寻求平衡。

 

过去的2016年，是中国经济近二十年来增速较低的一年，这一年房地产市场风云变幻：楼市“双限”政策严厉出台、办公楼供应与日俱增、实体商业转型面临挑战；英国脱欧、美联储加息、人民币贬值影响着全球房地产形势。

 

面对错综复杂的国际形势和繁重的国内改革发展稳定任务，2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，“坚持稳中求进工作总基调”，“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。

 

对于中国房地产市场而言，稳中趋缓将成常态，会议强调了要抑制房地产泡沫和去杠杆，继续透露出货币收紧的信号，建立房地产长效机制严控投机购房，与此同时，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。

这意味着，2017年一二线城市限购限贷调控将会延续，但随着成交量的下降，房地产对经济的拉动作用减弱，中央的房地产政策如何在促进经济发展和抑制房地产泡沫之间寻求平衡，显得尤为重要。

 

2017年就经济政策和改革举措而言，更可能是小心翼翼、每走一步都留好后手的一年。如热点城市的楼市政策目前还是以抑制为主，住房市场的稳定很大程度上将取决于对炒房需求的遏制效果。

 

融市场风云变幻 钱荒恐再现

 

2017年，国内外环境仍然存在诸多不确定性，货币市场的扰动因素较多，流动性或延续阶段性的紧平衡态势。

 

从国际来看，主要经济体货币政策走向存在不确定性，一系列不稳定因素将加大金融领域的潜在风险。同时，美联储走上加息通道，美元阶段性走强将使得短期人民币汇率继续承压，市场情绪变化和跨境资金流动将会加大对市场流动性的抽离。

 

2016年，又出现了英国“脱欧”、意大利修宪公投失败等“黑天鹅”事件。今后中国可能面临世界经济重新调整、资本和资源流向变化更加不确定的挑战。

 

由于美联储加息，国内一方面会加强资本管制，维持人民币汇率稳定。另一方面就是国内的货币政策，必须要回归稳健，所以从这些分析来讲，造成过去房价大幅上升的条件丧失。

 

海外融资成本大幅上涨，仅2016年11月以来，房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元，而且从趋势看，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。

 

巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，如果人民币贬值形成趋势，将影响房地产市场，从而可能伤害中国经济。

 

但是，也有分析对2017年中国房地产市场持乐观态度，仲量联行中国研究部总监周志锋表示：中国投资者未来仍将是中国房地产市场的主要买家，而中国保险企业也会加大它们在国内房地产市场的投资。目前中国资本流动性充足，因此，我们认为资产价格仍会继续处于高位。在大量资金追逐有限供应的情况下，投资收益甚至有可能会进一步被压缩，尤其是在上海、北京、深圳和广州这些一线城市。

 

另外，鉴于中国经济体量巨大，且拥有独立的货币政策周期，中国的短期利率并不会与美国利率形成联动。

 

2017年就经济政策和改革举措而言，更可能是小心翼翼、每走一步都留好后手的一年。如热点城市的楼市政策目前还是以打压为主，住房市场的稳定很大程度上将取决于对炒房需求的遏制效果，会议明确肯定了住房的居住属性，将使得后续住房投资投机属性进一步弱化。

 

2017年作为试点的完结之年，农地入市的多样性和示范性，将促进土地市场新一轮发展。

农地改革 给户籍制度改革创造良机

 

农业部部长韩长赋在2016年12月份表示，根据中央经济工作会议精神，2017年将加快推进承包地确权登记颁证，确保2018年底全国基本完成这项工作。2017年还将扩大农村集体资产股份改革试点，争取在集体经济组织成员身份确认等方面取得经验。

 

此次确权登记颁证，目的是进一步稳定承包关系，通过确权登记颁证形成更加明确、法制化的土地财产关系，从而形成稳定的农村土地产权制度，形成农地所有权、承包权、经营权三权分置的有利条件，进而促进土地流转、发展农业适度规模经营，不断提升农业综合生产能力，形成一支专业的职业农民队伍，以加快推进农业现代化，推进城乡发展一体化。

 

此外，早在2015年，由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我国农村土地制度的改革即将进入到试点阶段。

 

国土资源部部长、国家土地总督察姜大明介绍，试点将在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中选择，封闭运行，确保风险可控。试点工作将在2017年底完成。

 

“试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。”姜大明表示。

 

2016年7月份，农业部出台了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》，农业部表示要指导农村土地经营权流转交易市场建立健全交易运行规则，督促尚未建立流转交易市场的地方特别是粮食主产区抓紧建立市场并完善规则，推动流转交易公开、公正、规范运行，维护交易双方合法权益，促进土地资源优化配置和农业适度规模经营健康发展。此举被视为土地流转的重大突破。

 

全国农地入市试点工作在2017年底完成。要通过改革试点，探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度，同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。探索形成可复制、可推广的改革成果，为科学立法、修改完善相关法律法规提供支撑。

 

社会各方虽然对房地产税的推出时间各执一词，但却都一致认为不会在2017年推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏，房地产税预计最早会在2020年推出，具体落实时间仍未可知。

房地产税 犹抱琵琶半遮面

 

房地产税将可能涉及所有房产，这包括普通老百姓的住房，这使得房地产税备受关注。

 

2013年11月份的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中提到完善税收制度时，首次提到“加快房地产税立法并适时推进改革”。

 

2014年楼继伟在《求是》撰文提到房地产税构想。他称，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

 

在2015年被爆出已经有设计好的草案即将出台，但直到今年年底仍未见明确立法，可见房地产税的出台对社会各方的影响之深。

 

因此，社会各方虽然对房地产税的推出时间各执一词，但都一致认为不会在2017年推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏，根据2020年建立现代财政制度总目标的说法来看，房地产税预计最早会在2020年推出，具体落实时间仍未可知。

 

社会舆论普遍有这种认识是基于2017年房地产泡沫化繁荣行将终结，基础设施将独挑稳增长的大梁，这从四季度以来国家发改委、财政部等部门和各级政府马不停蹄地推进PPP主导的基础设施投资可得到佐证，但是社会资本参与积极性怎样，前景并不乐观。与此同时，全球贸易保护主义抬头的态势或凸显，逆全球化的风险较大，因此，不应对外部需求寄予过高的期望。由此看来，2017年经济增长的前景可能比预想的严峻。

 

多数分析认为房地产税法最快2017年通过，但是在2017年实行的可能性不大。

 

对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。

一城一策精准调控依然未成行

 

在中央经济工作会议之前，房地产市场调控“一城一策”被舆论期待。然而现实的情况是中央经济工作会议对于一城一策并未有明确提及。而是提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

 

一城一策的调控期望事出有因。

 

2016年，针对部分城市房价上涨的情况，楼市调控先后出现三波高潮：“十一”黄金周前后20多个城市出台限购限贷政策；一行三会先后出台措施，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产；11月10日开始，上海、天津等城市再次出台调控措施。

 

此外，国家发改委之前表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。

 

对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。

 

对三四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

 

综合多重因素，2017年，中国房地产市场将在风云变幻中，着力寻求发展与稳定的平衡术。